Wywłaszczenie nieruchomości na gruntach rolnych i leśnych

Nowe drogi krajowe, koleje, zbiorniki przeciwpowodziowe, a także lotniska projektuje się przede wszystkim na terenach niezurbanizowanych. Wywłaszczenie nieruchomości na gruntach rolnych i leśnych na szeroką skalę pod inwestycje publiczne ma ogromny wpływ na i tak już ciężką sytuację polskich rolników. Z gospodarstw rolnych wywłaszczane są ogromne powierzchnie gruntów. A niestety, wypłacane odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości nie rekompensują wszystkich szkód. Postępowania wywłaszczeniowe w znacznej mierze odbywają się bez aktywnego udziału właścicieli nieruchomości. Nierzadko pierwszą informację o rozpoczęciu inwestycji stanowi widok buldożerów, koparek, a także ciężarówek dewastujących lasy i uprawy. 

Wywłaszczenie nieruchomości na gruntach rolnych i leśnych – procedura

Cała procedura związana z wywłaszczeniem i ustaleniem odszkodowania odbywa się w postępowaniu administracyjnym gabinetowym. Na wniosek inwestora wydawana jest decyzja lokalizacyjna, której zwykle nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Na mocy nadanej decyzji rygoru, inwestor ma prawo objąć posiadanie nieruchomości nawet następnego dnia. Dopiero później zawiadamia się strony o wydaniu decyzji i wszczyna się postępowania o ustalenie odszkodowania.

Ustalenie odszkodowania trwa miesiącami, a czasem latami, a były właściciel nieruchomości jest informowany tylko o wybranych jego aspektach. Całe akta sprawy są dostępne do wglądu w siedzibie organu, ale większość ludzi nie ma takiej świadomości lub nie korzysta z przysługującego im prawa. Jeśli rolnik nie uczestniczy aktywnie w postępowaniu – sam lub przez pełnomocnika – to całe postępowanie odbędzie się bez jego udziału. Oznacza to brak jakiegokolwiek wpływu na wysokość odszkodowania.

Od czego zależy wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości?

Wysokość odszkodowania ustala właściwy organ, czyli wojewoda lub starosta, po zaciągnięciu opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość utraconego prawa własności lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości (użytkowania wieczystego lub służebności). Odszkodowanie nie ma na celu naprawienia pozostałych szkód. Przyznana kwota odpowiada wartości wywłaszczonego gruntu oraz wszystkich składników trwale z nim związanych, tj. budynków i budowli, nasadzeń, a także zasiewów. Na wartość odszkodowania mają wpływ wymienione składniki oraz cechy nieruchomości utraconej między innymi położenie, dojazd i ukształtowanie terenu.

W postępowaniu administracyjnym nie bierze się pod uwagę utraconych dochodów, obniżenia wartości nieruchomości, pogorszenia możliwości użytkowania na cele rolnicze, szkód wywołanych podziałem nieruchomości itd.

Wywłaszczenie nieruchomości rolnych i leśnych. Zasada korzyści

Jeśli idzie o wycenę nieruchomości gruntowej o dotychczasowym przeznaczeniu rolnym lub leśnym, to kluczowe znaczenie ma tzw. zasada korzyści ustanowiona w art. 134 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazuje ona, że wartość nieruchomości dla celów wypłaty odszkodowania ustala się zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, jeśli zmiana przeznaczenia nie powoduje wzrostu wartości. W przeciwnej sytuacji, rzeczoznawca winien nieruchomość wycenić zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z realizowanej inwestycji publicznej. Transakcje rynkowe nieruchomościami nabywanymi na cele inwestycji publicznych wskazują na dużo wyższe wartości, niż te gruntami rolnymi. Dzięki zastosowaniu zasady korzyści rolnik ma szansę otrzymać odszkodowanie wyższe nawet kilkukrotnie. To pozwala zrekompensować szkody wywołane niekorzystnym podziałem gospodarstwa.

Pojawiło się niekorzystne orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, które zmienia dotychczasowy sposób rozumienia przepisu, przez co wartość odszkodowań zbliża się do cen rynkowych gruntów rolnych. Z drugiej strony, procedowany jest projekt ministerialny zmiany Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która miałaby całkowicie znieść zasadę korzyści.

Projekt nowelizacji ustawy przygotowało Ministerstwo Infrastruktury. Wiceminister Marcin Horała, pełnomocnik ds. budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) skierował go do konsultacji i podkreśla, że nowe zasady są bardziej sprawiedliwe i przejrzyste, a przede wszystkim kończą „loterię wywłaszczeniową”. Rząd prawdopodobnie zajmie się projektem w marcu.

Jak podwyższyć odszkodowanie?

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości na gruntach rolnych i leśnych ustalane jest w trybie administracyjnym, więc zwyczajny brak zgody właściciela nie ma znaczenia ani dla samego wywłaszczenia, ani dla wysokości odszkodowania. Bardzo często dochodzi jednak do zaniżenia wartości odszkodowania. Jak zatem temu zapobiegać?

Osoba wywłaszczona jest stroną postępowania o ustalenie odszkodowania i może aktywnie na nie wpływać. Wpływ ten realizować należy poprzez zapoznawanie się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, wypowiadanie się w sprawie, składanie własnego materiału dowodowego, wnoszenie środków odwoławczych a w ostateczności poprzez złożenie skargi do właściwego sądu administracyjnego.

Niestety, poziom informacji przekazywanej przez organy oraz inwestora nie ułatwia obrony własnego interesu. Postępowaniem należy się aktywnie interesować od samego początku jego trwania. Błędne jest podejście pasywne: „zobaczymy, co się stanie i dopiero wtedy zaczniemy jakoś reagować”.

Jeśli doszło już do wypłaty odszkodowania, to znaczy, że postępowanie zostało zakończone i nie przysługują już środki odwoławcze. Nawet czekanie na decyzję z intencją odwoływania się, jest działaniem na ostatnią chwilę. Rezygnuje się wtedy z możliwości, które daje postępowanie w pierwszej instancji. Samo odwołanie, które nie zostało poprzedzone badaniem rynku, analizą zgromadzonego materiału dowodowego i składaniem własnych wniosków, ma mniejsze szanse na osiągnięcie zamierzonego skutku.

Zaliczka na poczet odszkodowania

Obrona własnych interesów i wnoszenie środków odwoławczych bywa długotrwała. Zwykle postępowania trwają do kilkunastu miesięcy, ale zdarzają się i takie, które liczy się w latach. Ustawodawca przewidział taką sytuację i daje środki złagodzenia trudności związanych z oczekiwaniem. Specustawy przyznają stronom prawo do zaliczki na poczet odszkodowania. Zdziwienie wywołuje fakt, że w tym obszarze każda specustwa rządzi się swoimi prawami. Szczegółowe warunki trzeba więc ustalić adekwatnie do celu wywłaszczenia.

Dla przykładu: wywłaszczeni pod drogi mogą żądać wypłaty 70% ustalonej kwoty odszkodowania, a przyszli wywłaszczeni pod Centralny Port Komunikacyjny dostaną zaliczkę tylko jeśli wywłaszczany będzie dom. W każdym przypadku zaliczka wypłacana jest na wniosek strony, po ustaleniu podstawy do jej wyliczenia.

W toku wywłaszczenia, ustalenia odszkodowania oraz budowy inwestycji celu publicznego, rolników czeka wiele nieznanych wcześniej doświadczeń. Niestety, większość z nich nie jest przyjemna. Do całego procesu należy się dobrze przygotować nabywając wiedzę ze sprawdzonych źródeł. Warto również rozważyć skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika.

Źródło: Agrofakt