Nowe wytyczne ws. wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Projekt rozporządzenia

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii dotyczącego ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niniejsze rozporządzenie zastąpi dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, które miały obowiązywać jeszcze przez 3 lata po wejściu w życie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Projekt rozporządzenia dotyczącego wydawania decyzji o warunkach zabudowy

Ustawodawcy uważają, że nowe rozporządzenie ułatwi proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zapewni jednolity standard formy i treści decyzji na całym kraju. 

Pobierz projekt rozporządzenia TUTAJ

Projekt rozporządzenia, które widzimy w RCL określa zakres informacji, które muszą być uwzględnione przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Są to:

• maksymalna intensywność zabudowy,
• minimalna i maksymalna nadziemna intensywność zabudowy,
• udział powierzchni zabudowy,
• szerokość elewacji frontowej,
• wysokość zabudowy,
• geometria dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych),
• minimalna udział powierzchni biologicznie czynnej,
• minimalna liczba miejsc do parkowania.

Ustalenia dotyczące warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz zabudowy będą teraz powiązane z planem ogólnym. Natomiast wielkości parametrów, jakie będą ustalane w decyzji, nadal będą wynikały z analizy, z zastrzeżeniem, że nie będą mogły być wyższe niż wynika to z planu ogólnego. 

Sprawdź czy na terenie Twojej działki obowiązuje plan miejscowy

W Raporcie o ternie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Wytyczne ws. wydawania decyzji o warunkach zabudowy

Zgodnie z projektem, przepisy rozporządzenia nie będą miały zastosowania do inwestycji, które zmieniają zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego, oraz inwestycji polegających na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie obiektu budowlanego. W tych przypadkach nie będzie konieczności określania parametrów inwestycji w drodze analizy urbanistycznej.

Analiza zabudowy przy wydawaniu decyzji wz

Ponadto w projekcie rozporządzenia znajdziemy zapis mówiący o tym, że linię zabudowy, maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, udział powierzchni zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalną liczbę miejsc do parkowania, będą określane na podstawie analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. 

Natomiast szerokość elewacji frontowej, wysokość zabudowy i geometria dachu będą określone na podstawie analizy obiektów o funkcji podobnej do budowanego obiektu. Taki przepis dotyczący ustalania wysokości dla nowej zabudowy pozwoli na jej precyzyjne dopasowanie do najbliższego otoczenia

Powyższe przepisy umożliwią wydanie warunków zabudowy dla obiektu budowlanego o funkcji zgodnej z profilem funkcjonalnym strefy planu ogólnego, jeżeli w obszarze analizowanym nie będzie obiektów o funkcji takiej samej lub zbieżnej, np. wydanie warunków zabudowy dla małego sklepu osiedlowego w osiedlu zabudowy jednorodzinnej. 

Analiza urbanistyczna w Raporcie o terenie

Analiza zabudowy w Raporcie o terenie OnGeo.pl obejmuje zarówno budynki położone na analizowanym terenie, jak i w odległości 50 metrów od granic wybranej nieruchomości. 

W ramach tematu otrzymasz mapę przedstawiającą funkcje poszczególnych budynków w obrębie działki i w jej sąsiedztwie oraz dwie tabele opisujące parametry i wskaźniki zabudowy. 

Pierwsza tabela dostarczy informacji o:

• powierzchni budynków,
• wysokości budynków,
• kubaturze obiektów budowlanych,
• liczbie kondygnacji,
• funkcji obiektu budowlanego,
• odległości obiektu od granic nieruchomości.

Druga natomiast przedstawia informacje o wskaźnikach zabudowy i intensywności zabudowy dla działek w odległości 50 metrów od granic nieruchomości. Otrzymasz:

• identyfikator działki ewidencyjnej,
• powierzchnię działki,
• powierzchnię zabudowy,
• wskaźnik zabudowy,
• wskaźnik intensywności zabudowy,
• odległość w metrach.

Sposób wyznaczania linii zabudowy

W sprawie wyznaczania linii zabudowy główną zasadą powinno być nawiązywanie do istniejącej już linii zabudowy na sąsiednich działkach, przy czym należy podkreślić, że ma to miejsce wyłącznie w przypadku jej zgodności z przepisami odrębnymi. 

W razie różnych odległości zabudowy na działkach sąsiednich od drogi, linia zabudowy winna być ustalana na podstawie budynku bardziej oddalonego od drogi, rozwiązanie takie jest lepsze m.in. z uwagi na bezpieczeństwo ruchu drogowego czy też ochronę zabudowy przed negatywnym oddziaływaniem drogi. 

Maksymalna intensywność zabudowy

Rozporządzenie obejmuje przepisy dotyczące ustalania maksymalnej intensywności zabudowy oraz minimalnej i maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy. Zasadniczo, wymagane jest utrzymanie zgodności tych wskaźników z wartościami ustalonymi w planie ogólnym gminy. Jednakże dokładne wartości będą wynikały z analizy tych parametrów na przyległych działkach. 

Maksymalny stopień zabudowy i maksymalna intensywność zabudowy ponad poziomem gruntu będą ustalane na podstawie średnich wartości tych parametrów dla badanego obszaru, z dopuszczalną tolerancją wynoszącą do 20%. 

Minimalna intensywność zabudowy ponad poziomem gruntu będzie natomiast wyznaczana na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki na badanym obszarze. 

Udział powierzchni zabudowy

Rozporządzenie wskazuje, że udział powierzchni zabudowy będzie wynikać z przeprowadzonej analizy udziałów powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym i będzie określana na podstawie średniego wskaźnika, z zastrzeżeniem, że wartość ta nie może być wyższa niż wynikająca z planu ogólnego.

Szerokość ściany frontowej

Nowa regulacja wprowadza również wytyczne co do rozpiętości elewacji frontowej budynku. Szerokość będzie ustalana na podstawie analizy struktury zabudowy na badanym obszarze, z uwzględnieniem dopuszczalnego zakresu odchylenia wynoszącego do 20% od ustalonej średniej wartości. 

Ponadto, dopuszcza się określenie innej szerokości, jeśli taka potrzeba wynika z przeprowadzonej analizy. Warto zauważyć, że szerokość elewacji frontowej nie jest ustalana w planie ogólnym, dlatego nie ma wymogu zgodności z planem w tym zakresie.

Wysokość zabudowy

W przypadku ustalenia wysokości zabudowy należy przestrzegać ustaleń zawartych w planie ogólnym, przy czym konkretne wartości będą wynikały z analizy wysokości sąsiedniej zabudowy. Wysokość zabudowy zostanie określona w odniesieniu do najwyżej umieszczonych punktów na dachu, ścianie lub attyce obecnych budynków na przylegających działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, w taki sposób, aby zachować spójność głównych linii kompozycyjnych zabudowy. 

W przepisach przewidziano również procedurę w przypadku, gdy sąsiednia zabudowa tworzy różnicę poziomów oraz możliwość ustalania innych wartości, niż te wynikające wprost z analizy.

Geometria dachu

W rozporządzeniu omówione zostały zasady określania geometrii dachu, w tym kąta nachylenia oraz ułożenia połaci dachowych, które powinny być dostosowane do charakterystyki dachów istniejących na badanym obszarze. Nowa regulacja precyzuje również, że pod ułożeniem połaci dachowych rozumie się specyfikację rodzaju dachu, ukształtowania głównych płaszczyzn dachowych oraz orientację głównej krawędzi dachu względem frontu działki.

Minimalna powierzchnia biologicznie czynna

W przypadku minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, obowiązuje reguła, że nie może być ona mniejsza niż udział powierzchni zabudowanej dla danej strefy planistycznej, obejmującej teren zdefiniowany w planie ogólnym gminy. Wartość ta jest ustalana na podstawie średniej wartości tego udziału na analizowanym obszarze, z możliwością innej wartości, jeśli taka konieczność wynika z analizy.

Reforma planistyczna

Zgodnie z nowymi przepisami, gminy mają czas do 31 grudnia 2025 r. na uchwalenie planów ogólnych, które zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Reforma zakłada także zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, które będą dotyczyć wyłącznie obszarów uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym.

Nowa ustawa wprowadza jednak okresy przejściowe dla tzw. wuzetek. Decyzje o warunkach zabudowy, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., nie stracą ważności. Natomiast te, które zostaną wydane po tym terminie, będą obowiązywały przez pięć lat.

Źródło: PAP