Rynek nieruchomości

Przetargi na działki budowlane. Dowiedz się, jak wygląda procedura

Monika Byś
2023-07-21
~7 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 10, średnia ocen: 5
Przetargi na działki budowlane

Gminy - w ramach własnych strategii rozwoju lub po to, aby zasilić budżet - wyznaczają posiadane działki na sprzedaż. Nierzadko można je nabyć w korzystnej cenie. Wszystko dlatego, że nieruchomości należące do samorządu terytorialnego zbywa się głównie w drodze przetargu. Sprawdźmy, jak wygląda procedura przetargowa i kiedy ogłasza się przetargi na działki budowlane. 

  • Gminy wyznaczają działki na sprzedaż w celu zasilenia budżetu lub zgodnie z strategią rozwoju. Nieruchomości samorządu terytorialnego zbywa się przede wszystkim w drodze przetargu.
  • Procedura przetargowa może przybierać różne formy: pisemną, ustną, lub przetarg ograniczony dla określonej grupy osób.
  • Cała procedura przetargowa trwa od 2 do 6 miesięcy.
  • Gmina wyznacza działki przeznaczone na sprzedaż i określa cenę wywoławczą na podstawie oceny rzeczoznawcy majątkowego.

Nabywanie nieruchomości od gminy - droga przetargowa

Zakup nieruchomości od gminy może być atrakcyjną alternatywą dla osób poszukujących działek lub działki pod inwestycje lub pod budowę domu. Nabywanie nieruchomości od podmiotów publicznych niewątpliwie wiąże się z dużo większą pewnością transakcji. Niestety w odróżnieniu od zasobu prywatnego, nie ma możliwości natychmiastowego zrealizowania kupna działki. Dlaczego? Wszystko przez ściśle określoną procedurę zbywania nieruchomości podmiotów publicznych jaką jest droga przetargowa.

Przetarg może przybrać różne formy - pisemną, ustną a także formę przetargu ograniczonego, który dotyczy jedynie określonej grupy osób. Czas trwania całej procedury przetargowej jest długi. Trwa od dwóch do nawet sześciu miesięcy.

Podstawowym aktem prawnym regulującym problematykę zbywania nieruchomości publicznych jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta nie reguluje jednak całościowo wszystkich zasad zbywania nieruchomości publicznych. W niektórych przypadkach, np. dla nieruchomości rolnych, będą miały zastosowanie inne przepisy szczególne m.in. ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa lub ustawa o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego.

Zanim kupisz działkę, sprawdź co powinieneś o niej wiedzieć. Pobierz checklistę OnGeo

Zakup działki to poważna decyzja, która wiąże się z wieloma kwestiami formalnymi i prawnymi. Aby ułatwić Ci ten proces, przygotowaliśmy kompleksowy przewodnik, w którym znajdziesz listę wszystkich aspektów, jakie należy sprawdzić przed zakupem działki.

Pobierz checklistę OnGeo

Po pierwsze - wyznaczenie działek i ustalenie ceny

Pierwszą czynnością jaką organizuje gmina jest dokładne przeanalizowanie własnych zasobów i wyznaczenie nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Władze lokalne ustalają przeznaczenie działek, np. pod zabudowę mieszkaniową lub komercyjną, a następnie na tej podstawie przypisują cenę za nieruchomości.

Gmina określa cenę wywoławczą na podstawie oceny rzeczoznawcy majątkowego. To od niego zależy wybór metody wyceny nieruchomości, chociaż w przypadku nieruchomości gminnych, najczęściej stosuje się metodę porównawczą, polegającą na ustaleniu ceny przez porównanie podobnych ofert, które były przedmiotem obrotu na rynku.

Cenę wywoławczą wpisuje się o ogłoszeniu informującym o przetargu. Pamiętaj jednak, że cena wywoławcza nie oznacza ceny ostatecznej! Gmina może nałożyć obowiązek licytowania z konkretną wysokością postąpienia, co oznacza, że samorząd ustali minimalną kwotę, o jaką można przebić poprzednią ofertę. Zazwyczaj jest to 1 proc. ceny wywoławczej.

Sprawdź działki gminne i działki Skarbu Państwa

Dane o właścicielu nieruchomości są niejawne i aby je pozyskać należy złożyć wniosek o wydanie wypisu z EGIB lub sprawdzić księgę wieczystą. Jednak jeśli chcesz jedynie sprawdzić jednostkę rejestrową działki lub grupę rejestrową, czyli dowiedzieć się, czy działka należy np. do gminy, Skarbu Państwa lub osoby fizycznej, wystarczą Ci dane z EGiB dostępne w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.

Dane z EGiB - działki należące do gminy
Dane z EGiB - działki należące do gminy

Działki, którym w miejscu "grupa rejestrowa" pojawią się cyfry 1-3 stanowią własność Skarbu Państwa, natomiast cyfry 4-6 stanowią własność gmin.

Gmina, która zgromadzi te dwie najważniejsze informacje, publikuje ogłoszenie przetargowe w siedzibie urzędu, na stronie internetowej gminy - w zakładce Biuletynu Informacji Publicznej (BIP) oraz z w lokalnej prasie.

Przetargi na działki budowlane. Jak kupić działkę od gminy - procedura krok po kroku

Poniższa lista zawiera postępowanie w przypadku przetargów na działki budowlane przeprowadzonych przez jednostki samorządu terytorialnego. Dowiedz się, co zrobić, aby kupić działkę do gminy.

1. Zapoznanie się z treścią ogłoszenia o przetargu

Przede wszystkim zapoznaj się z treścią ogłoszenia o przetargu. Z treści ogłoszenia dowiesz się m.in. jaka jest dokładna powierzchnia i lokalizacja nieruchomości. Każde ogłoszenie musi zawierać:

  • Dane organizatora przetargu, czyli dane jednostki samorządowej;
  • Szczegółowe informacje o przedmiocie przetargu:
    • dokładna lokalizacja (ulica, numer posesji) i położenie względem innych obiektów (odległość budynków od granicy działki i innych obiektów na działce i na działkach sąsiednich,
    • rodzaj dostępnych mediów,
    • jeśli nieruchomość ma budynki - informacje stanie technicznym, ociepleniu budynku i dodatkowych udogodnieniach lub pomieszczeniach przynależnych do oferowanego lokalu,
    • numer księgi wieczystej nieruchomości,
    • obostrzenia dotyczące zagospodarowania terenu oraz oznaczenie działki w MPZP lub decyzji WZ;
  • Termin i miejsce przetargu - dokładne informacje dotyczące miejsca, terminu i godziny rozpoczęcia przetargu;
  • Cena wywoławcza;
  • Wartość wadium i dane dotyczące jego wniesienia - chodzi o wartość pieniężną, którą uczestnik przetargu musi wpłacić jako zabezpieczenie dotrzymania warunków umowy przetargowej. Wadium jest wliczane na poczet ceny nieruchomości i zwracane wszystkim uczestnikom przetargu, którzy nie wygrali, w ciągu 3 dni od zakończenia licytacji;
  • Możliwość i termin obejrzenia nieruchomości;
  • Warunki udziału w przetargu - zasady narzucone przez gminę na osoby zainteresowane przetargiem;
  • Warunki zawarcia umowy - dokładne informacje na temat czasu, jaki wygrywający przetarg ma na zapłacenie ustalonej ceny za nieruchomość i zawarcie umowy sprzedaży;
  • Kontakt do organizatora przetargu.

2. Wadium

Aby wziąć udział w przetargu, wymagane jest złożenie wadium nie później niż 3 dni przed datą przetargu. Wadium wpłacone przez nabywcę jest zaliczane na poczet ceny zakupu nieruchomości. Natomiast jeśli nie wygrasz przetargu, organizator zwróci Ci pieniądze nie później niż 3 dni po zakończeniu procedury przetargowej.

3. Wstaw się w miejscu wskazanym przez organizatora

Pamiętaj, że udział w przetargu wymaga Twojej obecności! Musisz punktualnie stawić się na przetargu w wyznaczonym terminie i miejscu, zgodnie z informacją podaną w ogłoszeniu. Komisja przetargowa, która jest odpowiedzialna za przeprowadzenie licytacji i sporządzenie protokołu z przebiegu postępowania, nie będzie akceptować Twojego spóźnienia. Wspomniany protokół z przebiegu postępowania stanowi podstawę dla zawarcia aktu notarialnego przez zwycięzcę przetargu.

Po zakończeniu przetargu, gmina ogłasza publicznie wynik licytacji. W przypadku nieudanego pierwszego przetargu, organizuje się drugi. Nowy termin ogłasza się zazwyczaj od 2 tygodni do 6 miesięcy od dnia zamknięcia pierwszego przetargu. W takim przypadku gmina może obniżyć cenę wywoławczą z pierwszego przetargu, jednak nie poniżej 50% wartości.

Jeżeli drugi przetarg również nie przynosi rezultatów, gmina może zdecydować o zbyciu nieruchomości poprzez negocjacje lub kontynuować organizację kolejnych przetargów. Cena ustalana jest wtedy na poziomie nie niższym niż 40% wartości.

4. Dopełnij warunki umowy przetargowej

Jeśli udało Ci się wygrać przetarg, czyli spełniłeś/aś wszystkie warunki określone przez organizatora przetargu, a także zaproponowałeś/aś najwyższą cenę, gmina poinformuje cię o miejscu i terminie zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży. Termin ten zostanie wyznaczony w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu.

Pamiętaj! Jeśli nie będziesz mógł/mogła stawić się w wyznaczonym miejscu i terminie bez usprawiedliwienia, gmina może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie zwrócone.

Uregulowanie należności za nieruchomość na rzecz gminy musi nastąpić jeszcze przed datą zawarcia umowy notarialnej. Nabywca ma prawo jednak rozłożyć płatność na raty, ale o takiej sytuacji musi poinformować organizatora przetargu odpowiednio wcześniej. W momencie podpisywania aktu notarialnego umowy sprzedaży, gminę reprezentuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta albo osoba przez nich upoważniona.

W akcie notarialnym dotyczącym nabycia nieruchomości od gminy, notariusz zawrze również wniosek do właściwego sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o założenie księgi wieczystej dla nabytej nieruchomości i o wpis prawa własności na rzecz nabywcy. Notariusz pobierze także opłatę sądową związaną z wpisami w księdze wieczystej, obok swojego wynagrodzenia.

Warto zaznaczyć, że notariusz nie pobierze podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny sprzedaży. Nabycie nieruchomości od gminy, podobnie jak od Skarbu Państwa, podlega zwolnieniu z tego podatku.

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. klasę gruntu, uzbrojenie terenu, mpzp, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.