Koniec paraliżu decyzyjnego we wspólnotach. Co zmieni nowelizacja ustawy o własności lokali

Brak frekwencji na zebraniach od lat blokuje podejmowanie kluczowych uchwał w wielu wspólnotach mieszkaniowych. Remontu nie da się zlecić, zarządcy nie da się zmienić, a sprawozdania finansowego nie da się zatwierdzić, jeśli nie uda się zebrać bezwzględnej większości głosów liczonej udziałami. Rządowy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (numer UD312), opublikowany w wersji wyjściowej w styczniu 2026 roku i od tego czasu konsultowany oraz aktualizowany, ma to zmienić. Rada Ministrów planuje przyjąć projekt w czerwcu lub lipcu 2026 roku, co oznacza że nowe przepisy mogą wejść w życie jeszcze w drugiej połowie roku.

Dlaczego potrzebna jest reforma sprzed 30 lat

Ustawa o własności lokali obowiązuje od 1994 roku i przez trzy dekady nie doczekała się poważnej nowelizacji. W tym czasie radykalnie zmienił się rynek mieszkaniowy, technologia budownictwa wielorodzinnego oraz sposób w jaki ludzie korzystają z mieszkań, włącznie z masowym rozwojem najmu krótkoterminowego.

Najbardziej palącym problemem zgłaszanym przez zarządców i samorządy jest paraliż decyzyjny. Obecnie każda uchwała wymaga bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów, czyli powyżej 50% sumy wszystkich udziałów w budynku, niezależnie od tego ile osób faktycznie weźmie udział w głosowaniu. W dużych wspólnotach, liczących kilkadziesiąt lub kilkaset lokali, zebranie takiej większości bywa niezwykle trudne. Blokowane są w ten sposób uchwały o zmianie zarządcy, jak i decyzje o pilnych remontach.

Poseł Krzysztof Piątkowski zwrócił się formalnie do Ministerstwa Rozwoju i Technologii w sprawie konieczności wprowadzenia skutecznych mechanizmów przeciwdziałania temu paraliżowi. Ministerstwo jednocześnie zaznaczyło, że nie planuje wprowadzania sankcji za brak udziału w głosowaniach, ponieważ udział w nich jest prawem właściciela, a nie obowiązkiem.

Łatwiejsze głosowanie, ale tylko poza zebraniem

Kluczowa zmiana dotyczy sposobu liczenia głosów. Projekt zachowuje wymóg bezwzględnej większości udziałów dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Dla uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem), wystarczająca będzie zwykła większość głosów wśród właścicieli, którzy faktycznie wzięli udział w głosowaniu.

W praktyce oznacza to, że jeśli na zebraniu nie uda się uzyskać wymaganej bezwzględnej większości, zarząd będzie mógł kontynuować zbieranie głosów indywidualnie wśród nieobecnych właścicieli, a uchwała zostanie podjęta zwykłą większością tych, którzy ostatecznie zagłosują. Nowelizacja wprowadza też minimalny (dwutygodniowy) i maksymalny termin na oddanie głosu w trybie indywidualnym, co ma uporządkować dotychczasowy chaos organizacyjny w wielu wspólnotach.

Dodatkowo właściciele reprezentujący co najmniej 10% udziałów zyskają realne prawo do samodzielnego zwołania zebrania, jeśli zarząd odmawia jego zwołania. Zarząd będzie musiał zwołać zebranie w ciągu 3 tygodni od wpłynięcia takiego wniosku, a jeśli to zignoruje, prawo do zwołania zebrania przejdzie na przedstawiciela mieszkańców.

Koniec bezradności wobec problematycznych właścicieli

Druga kluczowa zmiana dotyczy sytuacji, w których jeden właściciel blokuje działania całej wspólnoty. W obecnym stanie prawnym zarządcy są w takich przypadkach często bezradni, zwłaszcza gdy właściciel nie wpuszcza fachowców na okresową kontrolę instalacji, odmawia dostępu podczas remontu części wspólnych lub przy zalewaniu sąsiadów.

Nowelizacja ma dać administratorom prostszą i szybszą ścieżkę sądową umożliwiającą wejście do lokalu w asyście komornika oraz policji lub straży pożarnej. Eliminuje to sytuacje, w których jedna osoba blokuje na przykład wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych w całym budynku. W skrajnych przypadkach uporczywe łamanie regulaminu wspólnoty może skończyć się nawet eksmisją.

Warto jednak pamiętać o ograniczeniach tych nowych uprawnień. Wspólnota jest powołana wyłącznie do zarządzania nieruchomością wspólną, co wyznacza zakres jej kompetencji. Nie obejmuje to uprawnienia do nakładania kar porządkowych przez jej organy na właścicieli lokali za inne naruszenia regulaminu.

Wspólnota zyskuje status samodzielnego podmiotu

Obecnie ustawa nie zawiera precyzyjnej definicji wspólnoty mieszkaniowej, co od lat budzi wątpliwości doktryny prawnej. Nowelizacja ma to uregulować, definiując wspólnotę jako jednostkę organizacyjną bez osobowości prawnej, ale wyposażoną w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku. W przepisach zostanie uwzględnione stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z 21 grudnia 2007 roku (sygn. III CZP 65/07), zgodnie z którym wspólnota może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Praktyczna konsekwencja tej zmiany dotyczy roszczeń wobec deweloperów. Dotychczas, by dochodzić odszkodowania za wady budowlane części wspólnych, wspólnota musiała zbierać cesje roszczeń od wszystkich właścicieli lokali. W praktyce rzadko udawało się uzyskać 100% takich cesji, zwłaszcza w dużych, wielobudynkowych wspólnotach. Nowe przepisy umożliwią wspólnocie samodzielne dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, bez tej przeszkody formalnej.

Balkony jako część wspólna i wyższe zaliczki za najem krótkoterminowy

Jedną z najbardziej wyczekiwanych zmian jest doprecyzowanie statusu prawnego balkonów, loggii i tarasów. Do tej pory brak jasnej definicji prowadził do ciągłych konfliktów: czy odpadający tynk na balkonie to problem właściciela lokalu, czy wspólnoty? Nowe przepisy jednoznacznie włączają elementy konstrukcyjne balkonów do definicji nieruchomości wspólnej, co oznacza że za remonty płyty balkonowej, izolacji czy konstrukcji nośnej odpowiadać będzie wspólnota, nie indywidualny właściciel.

Podobnie, wodomierze, ciepłomierze i podzielniki kosztów mają zostać uznane za element nieruchomości wspólnej, co przesuwa koszty ich montażu, wymiany i legalizacji na wspólnotę.

Projekt rozszerza także możliwość różnicowania zaliczek w zależności od sposobu korzystania z lokalu. Jeśli właściciel prowadzi w mieszkaniu najem krótkoterminowy, generujący ponadnormatywne zużycie wind, klatek schodowych i częstsze awarie, wspólnota będzie mogła uchwalić dla niego wyższą zaliczkę, pod warunkiem wykazania faktycznie zwiększonych kosztów.

Co dalej z projektem

Projekt jest obecnie przedmiotem prac Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu. Za jego przygotowanie odpowiada Ministerstwo Finansów i Gospodarki. Eksperci prawni zwracają jednak uwagę, że nie wszystkie proponowane rozwiązania są wolne od ryzyka: nowy mechanizm głosowania może przeciwdziałać wieloletnim impasom decyzyjnym, ale jednocześnie rodzi pytania o reprezentatywność uchwał podejmowanych przez mniejszość faktycznie głosujących właścicieli.

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania w budynku wielorodzinnym lub planujesz zakup, warto już teraz monitorować postępy prac nad nowelizacją. Zmiany w zasadach głosowania mogą oznaczać konieczność rewizji regulaminu Twojej wspólnoty, a nowe zasady dotyczące balkonów i urządzeń pomiarowych wpłyną na przyszłe budżety i plany remontowe.

Źródło: Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy Prawo budowlane (numer UD312), Rządowe Centrum Legislacji.