Analiza inwestycji

Analiza lokalizacji

Monika Byś
2024-01-26
~7 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 12, średnia ocen: 5
analiza lokalizacji

Wybór odpowiedniej lokalizacji działki gruntowej jest jednym z kluczowych kroków w procesie inwestycyjnym. Decyzja ta może znacząco wpłynąć na rozwój nieruchomości oraz jej wartość rynkową. Sprawdź, jak istotny wpływ na analiza lokalizacji zarówno dla większych inwestycji budowlanych, jak i dla doboru przyszłego miejsca zamieszkania. 

  • Analiza lokalizacji obejmuje szereg czynników, które mają wpływ na atrakcyjność danego obszaru. Pozwoli wyłapać i wyeliminować obszary problematyczne, czyli takie, które obarczone są pewnym ryzykiem.
  • Wybierając działkę należy brać pod uwagę cel inwestycyjny, a następnie sprawdzić, czy lokalne przepisy prawa przestrzennego dopuszczają zabudowę.
  • Raport o Terenie OnGeo.pl to przyjazny portal umożliwiający gruntowną, automatyczną diagnozę działki pod kątem jej unikalnych cech terenu, wad, uciążliwości, zagrożeń i ograniczeń formalno-prawnych.

Analiza lokalizacji to proces badania i oceny określonego obszaru w celu zrozumienia jego charakterystyk i potencjału. Stosujemy ją najczęściej, kiedy szukamy odpowiedniego miejsca zamieszkania, najkorzystniejszej lokalizacji firmy lub podczas planowania urbanistycznego inwestycji.

Analiza lokalizacji obejmuje szereg czynników, które mają wpływ na atrakcyjność danego obszaru. Odpowiednio wcześniej przygotowana diagnoza położenia inwestycji pozwoli wyłapać i wyeliminować obszary problematyczne, czyli takie, które obarczone są pewnym ryzykiem.

Wybierając działkę należy brać pod uwagę cel inwestycyjny, a następnie sprawdzić, czy lokalne przepisy prawa przestrzennego dopuszczają zabudowę, w taki sposób, aby sprostać Twoim wymaganiom i oczekiwaniom. Ale może po kolei... Zastanówmy się, co należy wziąć pod uwagę podczas analizy lokalizacji.

Lista rzeczy do sprawdzenia przed kupnem działki - o czym pamiętać?

Szukasz działki pod budowę domu? Nie wiesz, o czym pamiętać przy jej wyborze? Zapoznaj się z naszą listą rzeczy, które należy bezwzględnie sprawdzić przed zakupem działki.

Pobierz gotową listę OnGeo

Analiza lokalizacji, czyli co należy wziąć pod uwagę wybierając nieruchomość

Wyjaśnimy sobie na wstępie, że mówiąc o lokalizacji nie mam na myśli samego położenia geograficznego nieruchomości, ale również, a może przede wszystkim , jej sąsiedztwo, odległość od obiektów użyteczności publicznej - szkół, sklepów, punktów opieki medycznej, a także przystanków. Równie istotny jest czas dojada bądź dojścia do miejsc pracy lub do najbliższego miasta oraz terenów zielonych.

Kupując nieruchomość gruntową niezabudowaną, ale z myślą o budowie domu, należy mieć na uwadze zmianę przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nowelizacją ustawy, tzw. reformą planistyczną, w przypadku, gdy na danym terenie nie uchwalono planu miejscowego, konieczna będzie decyzja o warunkach zabudowy. To oczywiście nie jest nowość, jednak trzeba wziąć pod uwagę, że decyzje WZ oparte będą o plan ogólny gminy, który zyska rangę aktu prawa miejscowego. W ramach planu ogólnego, gmina może, choć nie musi, ustalić obszary uzupełnienia zabudowy, czyli miejsca, które można jeszcze zabudować. Zgodę na budowę otrzyma zatem osoba, która spełni warunki zawarte w planie ogólnym, a jednym z nich jest odległość od terenów zielonych orasz szkół.

Sprawdź obszary uzupełnienia zabudowy dla Twojej gminy

W Geoportalu Na Mapie sprawdzisz, gdzie prawdopodobnie znajdą się obszary uzupełnienia zabudowy, jeśli gmina ustanowi je w oparciu o wytyczne opublikowane w ww. rozporządzeniu.

PRZEJDŹ DO MAPY

Obszary uzupełnienia zabudowy wyznaczają tereny, co do których ma zostać ograniczone wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Tak więc poza tymi obszarami nie będzie możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy. Możliwość zabudowy poza tym obszarem będzie tylko w przypadku, gdy gmina ma na tym obszarze uchwalony plan miejscowy lub uchwali nowy plan zagospodarowania.

Uwaga! Samorządy mogą jeszcze zmienić obszary uzupełnienia zabudowy dla swojego terytorium. 

Zatem na co należy wziąć pod uwagę wybierając nieruchomość?

1. Infrastruktura i dostępność

Pierwszym kluczowym czynnikiem jest infrastruktura oraz dostępność do niej. Dobre połączenie z drogami głównymi, bliskość komunikacji publicznej oraz dostęp do podstawowych usług (szkoły, sklepy, placówki medyczne) są istotne zarówno dla potencjalnych nabywców, jak i dla inwestorów. Lokalizacje z łatwym dostępem do istotnych punktów w mieście czy regionie zazwyczaj cieszą się większym zainteresowaniem.

Sprawdź również, czy Twoja działka jest uzbrojona. Chodzi o dostęp do sieci elektroenergetycznej, gazowej, kanalizacyjnej i wodociągowej. Zwróć uwagę, w jakiej odległości od działki znajdują się sieci główne.

2. Zagospodarowanie terenu

Analiza charakterystyki terenu oraz jego zagospodarowanie to kluczowy element oceny lokalizacji. Działki z odpowiednimi warunkami do zabudowy, o dostępie do mediów (woda, prąd, gaz), czy możliwość podłączenia do kanalizacji są bardziej atrakcyjne dla inwestorów. Ponadto, tereny zielone w pobliżu, parki czy tereny rekreacyjne mogą podnieść atrakcyjność lokalizacji.

Pamiętaj również, że nie każda działka będzie miała możliwość zabudowy. Jeśli zamierzasz wykorzystać działkę pod budownictwo mieszkaniowe, sprawdź, czy MPZP dopuszcza zabudowę jednorodzinną lub wielorodzinną. Jeśli zamierzasz kupić działkę i zamierzasz wybudować na niej np. dom handlowy, sprawdź, czy w MPZP działka znajduje się na terenie zabudowy usługowej. 

3. Uciążliwości w sąsiedztwie i inwestycje w budowie

Należy zweryfikować, czy nie występują w okolicy uciążliwe miejsca, obiekty lub urządzenia, które potencjalnie mogą wpłynąć na wartość nieruchomości. Przeprowadź analizę, aby sprawdzić, czy w najbliższym otoczeniu nie znajdują się zakłady przemysłowe, linie kolejowe, składowiska odpadów, lotniska, ferm zwierząt lub trasy szybkiego ruchu. Takie obszary mogą generować hałas, emisje spalin oraz nieprzyjemne zapachy, co może stanowić utrudnienie w codziennym życiu.

4. Potencjał inwestycyjny

Równie ważnym aspektem jest analiza potencjału inwestycyjnego danej lokalizacji. Czy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje rozwój okolicy? Czy inwestycje w infrastrukturę są planowane w najbliższych latach? Takie czynniki mogą wpływać na wartość nieruchomości w przyszłości.

Dobór danych przestrzennych do oceny potencjału inwestycyjnego działki zależy przede wszystkim od rodzaju inwestycji. Planując budowę domu jednorodzinnego bierzemy pod uwagę bardziej subiektywne cechy terenu. Wówczas interesuje nas położenie nieruchomości, odległość od pracy czy szkoły, uzbrojenie, brak uciążliwości. Natomiast myśląc o budowie hali przemysłowej interesuje nas dobre połącznie komunikacyjne z drogami szybkiego ruchu oraz plan zagospodarowania umożliwiający zabudowę przemysłową.

5. Lokalny rynek nieruchomości

Zrozumienie lokalnego rynku nieruchomości jest kluczowe. Ceny gruntów w danej lokalizacji, tendencje cenowe, popyt i podaż na rynku są ważnymi elementami analizy. Warto również sprawdzić historię cenową działek w danym obszarze, aby zidentyfikować trendy i prognozować możliwe zmiany.

6. Historia działki

Warto także badać przeszłość danego obszaru. Poproś właściciela o informacje dotyczące wcześniejszego przeznaczenia terenu i zorientuj się, czy na działce nie istniały wcześniej zbiorniki, miejsca składowania gruzu lub podziemne struktury. Niewłaściwie usytuowany zbiornik wodny może stwarzać trudności dla planującej budowę osoby, zwłaszcza jeśli chce ona zrealizować na danym gruncie fundamenty pod nowy budynek. 

Zapytaj także o samowole budowlane. Takie kwestie często nie są widoczne podczas osobistej wizyty na wybranej działce. Historię działki można sprawdzić, na przykład, korzystając z usług Geoportalu Krajowego Na Mapie.

Sprawdź historię swojej działki na zdjęciach lotniczych i satelitarnych

Skorzystaj z narzędzia "Archiwalne zdjęcia lotnicze" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i w kilka minut wygeneruj raport lotniczy dla wybranego terenu. Dzięki niemu sprawdzisz, jak zmieniło się zagospodarowanie terenu działki na przestrzeni kilku lat. 

POBIERZ PRZYKŁĄDOWY RAPORT LOTNICZY

Raport lotniczy przedstawia wybraną działkę lub teren, na tle zdjęć lotniczych wykonanych w różnych latach. Dzięki raportowi zyskasz materiał dowodowy, który możesz dołączyć do dokumentacji podczas ustalania stanu prawnego nieruchomości.

Raport lotniczy bazuje na danych udostępnionych przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii w postaci tzw. ortofotomapy. Dane te przetworzyliśmy w taki sposób, aby zapewnić ich jak najlepszą wizualizacje w postaci prostego raportu.

Natomiast jeśli chcesz ocenić zmiany w zagospodarowaniu terenu na wybranym obszarze, skorzystaj z "Raportu satelitarnego" dostępnego w Geoportalu Na Mapie. 

PRZYKŁADOWY RAPORT SATELITARNY - POBIERZ ZDJĘCIA SATELITARNE DZIAŁKI 

Udostępniamy narzędzie umożliwiające szybkie pozyskanie dokumentacji dotyczącej zmian zachodzących na wybranym terenie. Proces pobierania raportu zajmuje zaledwie 5 minut.

Postaw na fachową pomoc i zdiagnozuj działkę z OnGeo.pl!

Jeśli zastanawiasz się, jak sprawdzić dowolną działkę i nie stracić całych tygodni na poszukiwania danych z wielu źródeł, mamy dla Ciebie intuicyjne narzędzie, dzięki któremu samodzielnie i bez wychodzenia z domu zdiagnozujesz dowolną nieruchomość w Polsce w zaledwie 5 minut. 

Raport o Terenie OnGeo.pl to przyjazny portal umożliwiający gruntowną, automatyczną diagnozę działki pod kątem jej unikalnych cech terenu, wad, uciążliwości, zagrożeń i ograniczeń formalno-prawnych.

OnGeo.pl tworzą specjaliści z wielu branż - geodeci, geologowie, architekci, planiści, geoinformatycy i programiści. Gwarantujemy, że spędziliśmy całe miesiące, a nawet lata, nad najlepszą wizualizacją wielu danych przestrzennych. Dzięki temu jesteśmy pewni, że Raport o terenie to usługa na najwyższym poziomie

POBIERZ PRZYKŁADOWY RAPORT O TERENIE 

Do wyboru masz ponad 40 dostępnych tematów. Dbamy nie tylko o ciągłą aktualizację danych, ale również o ciągłe rozszerzanie oferty.

Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.