Wybór nieruchomości pod wynajem. Wywiad z ekspertem

W jaki nieruchomości zatem warto inwestować, jeżeli chcemy liczyć na jak największe zyski z wynajmu? Czy inwestowanie w mieszkania na wynajem jest teraz bezpieczne? Jak bezpieczny kredyt 2% wpłynie na rynek nieruchomości? Wysłuchaj wywiadu z ekspertem i dowiedz się, jak wybrać nieruchomość pod wynajem.  

Zapraszamy do wysłuchania całej rozmowy na naszym kanale na platformie YouTube oraz na Spotify

Wywiad z Robertem Jarczyńskim w ramach podcastu “Wspólna Przestrzeń”. Z ekspertem rozmawiała Róża Mituś. 

Róża Mituś: Moim i Państwa gościem jest Pan Robert Jarczyński - autor książki “Żyj z najmu”, aktywny inwestor, właściciel holdingu spółek inwestujących i zarządzających nieruchomościami, które posiadają w obrocie nieruchomości o wartości 42 milionów złotych, Land Developerem Flipper, który wykształcił już ponad 200 rentierów. W dzisiejszym odcinku "Wspólnej Przestrzeni" będziemy mówić przede wszystkim o wynajmie, ale może zacznijmy jak zawsze od początku. 

Czy w obecnych czasach inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest bezpieczne? Jaki wpływ na taki inwestowanie w nieruchomości na wynajem będzie miał program rządowy “Bezpieczny kredyt 2 %”?

Robert Jarczyński: Inwestuję na rynku nieruchomości aktywnie od 2012 roku. Mniej więcej co półtora roku pojawia się jakiś program rządowy, który rzekomo ma zagrozić inwestorom w nieruchomości i nagle najem ma już przestać być opłacalny. A to jest tak, że wszystkie programy rządowe oprócz rozdawania pieniędzy nigdy się właściwie nie udają. 

Inwestowanie nieruchomości na wynajem należy do najbezpieczniejszych formy inwestowania kapitału. Jeżeli zrobisz to poprawnie i dobrze i wedle odpowiedniej strategii, to nadal jest to najbardziej bezpieczna i jedna z bardziej dochodowych form inwestowania swoich pieniędzy. Więc ten program może chwilowo zaburzyć popyt na wynajem, ale to chwilowo.

Od czego zacząć budowę portfela pasywnego nieruchomości na wynajem?

Budowa tego portfela powinniśmy zacząć od ustalenia swoich celów, swoich potrzeb, swoich strategii, czyli po co i dlaczego to robimy. 

Są takie osoby, które nie chcą mieć do czynienia z najemcami, nie chcą nawet wynajmować. Oni chcą tylko przechować wartość majątku w czasie. W tych przypadkach zazwyczaj nieruchomości stoją puste, a to według mnie jest trochę prymitywną strategią. Ale biorąc pod uwagę jakie są przepisy, jeżeli chodzi o wynajem w Polsce, to nie dziwię się, że wielu ludzi, tak po prostu dla świętego spokoju, wybiera taką strategię. 

Inna strategia będzie, jeżeli chcesz mieć finalnie dużą wartość majątku bezpiecznie przechowywaną i nie zależy Ci na tych regularnych dochodach z tego najmu. Jeszcze inne zakładają np. dywersyfikację, czyli ktoś kupuje kilka nieruchomość i rozdziela ich przeznaczenie na różne cele. 

Bez względu na to, którą drogę wybierasz, najważniejsze jest, aby zrozumieć własne potrzeby. Czy nas interesuje horyzont czasowy 5 lat 10, 15, 20? Czy to ma zostać dla dzieci, czy tylko dla nas? Czy to ma być naszą emeryturą? Po co? I dopiero kiedy sobie to określimy, dopiero wtedy wybieramy w co i jak powinniśmy inwestować, jak to sfinansować, jakie ryzyko przyjąć. Wybór samej nieruchomości powinien nastąpić dopiero później. 

Czy jesteśmy w stanie zmierzyć opłacalność inwestycji?

Oczywiście, to jest podstawa. Inwestorzy nie patrzą, co jest za oknem, że są piękne drzewa, że ptaszki ćwierkają itp. Dla nich liczą się tabelki w Excelu, czyli właśnie opłacalność inwestycji. Nie mówimy tu na razie o precyzyjnej analizie opłacalności. Jeżeli napiszemy, że coś ma 8% stopy zwrotu, to nie musi mieć dokładnie 8%. Może mieć 7, może mieć 9, może mieć 8 i pół… Zakładamy pewną bazę na obecny czas, jednak ciągle trzeba mieć na uwadze, że opłacalność się zmienia z wielu powodów. 

Kiedy inwestowanie w nieruchomości może nie przynosić zysków?

Przede wszystkim wtedy, kiedy nie wiesz co robisz, czyli kiedy przepłacasz, lub kupujesz złą nieruchomość. Może porównam to do samochodów. Jeżeli kupujemy samochód, który ma spełnić potrzeby rodziny do bezpiecznej jazdy z dziećmi, spokojnej po mieście, to bierzesz pod uwagę pewne parametry i cechy bezpieczeństwa. Jeżeli znowu kupujemy auto wyścigowe, to ono też jest autem, ale ma zupełnie inne parametry istotne. Tam już nie liczy się przestrzeń ani nawet komfort i spalanie. No i z jakiegoś powodu ludzie trochę nie rozumieją, że na rynku nieruchomości, jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkania na wynajem to jest tak samo. 

Są takie mieszkania, które po prostu najlepiej będą pełniły funkcję po prostu do mieszkania dla rodziny, ale nie będą miały osiągów na wynajem. I w drugą stronę. Są mieszkania, które do życia rodziny się za bardzo nie nadają, bo są ciasne, mają złą rozkład, ale na wynajem będzie miało cudowne parametry. I oczywiście może się zdarzyć, że zarobimy i to całkiem dobrze, ale równocześnie podejmujemy ryzyko, że możemy nic nie zarabiać. 

Gdzie zatem powinniśmy szukać mieszkań na wynajem? Czy powinny nas najbardziej interesować te najdroższe miasta typu Warszawa, Kraków czy Gdańsk? Czy ewentualnie też możemy brać pod uwagę mniejsze miejscowości, chociażby turystyczne?

To trochę zależy od naszej strategii, od której zaczęliśmy. Zależy też, czy chcemy się sami tym zajmować, czy nie, jaki jest nasz cel, czy chcemy tam zaglądać, czy mamy czas itd. To zależy od wielu parametrów, więc uważam, że jeżeli rozumiesz dobrze to co robisz, to wszędzie można inwestować. 

Ale dla przykładu  - inwestowanie w Warszawie będzie bardziej nakierowane na wzrost wartości nieruchomości, a nie na stopę zwrotu z najmu. Inwestowanie w Łodzi, która jest niedowartościowana będzie bardziej kierunkowa, inne na stopę zwrotu z najmu, na wzrost wartości nieruchomości też, ale stopę zwrotu z najmu będą wyższe po prostu, bo to jest tańsze miasto. 

Oczywiście można też inwestować w mniejszych miejscowościach. Jasne, mam znajomych, którzy to robią, ale dlatego, że oni te nieruchomości dobrze znają i dobrze rozumieją rynek pracy, który tam jest, komu wynająć, w jakiej cenie mieszkają obok itd. Ja nie powinienem inwestować w małych miejscowościach daleko od miejsca, w którym mieszkam, bo nie rozumiem tych lokalizacji.