Rynek nieruchomości

Co musisz wiedzieć o inwestowaniu w ziemię rolną?

Róża Mituś
2023-07-24
~15 min
Post zaktualizowany: 2023-08-23
Głosów: 3, średnia ocen: 5
co musisz wiedzieć o inwestowaniu w ziemię rolną

Myślisz o zakupie działki rolnej? Interesuje Cię odrolnienie działki? Zastanawiasz się czy przekształcenie działki rolnej na budowlaną to prosta sprawa? Z wywiadu dowiesz się, co powinieneś wiedzieć o inwestowaniu w ziemię rolną i jak kupić ziemię rolną, kiedy nie jest się rolnikiem.

  • Nieruchomości rolne są najbardziej zyskowne ze wszystkich nieruchomości gruntowych
  • Jeśli szukasz nieruchomości pod inwestycję, warto poszukać działek na obrzeżach większych miast, ponieważ takie tereny z roku na rok stają się coraz bardziej atrakcyjne
  • Aby zwiększyć wartość nieruchomości rolnej musisz przekształcić ją na działki budowlane. 

Zapraszamy do wysłuchania całej rozmowy na naszym kanale na platformie YouTube oraz na Spotify

WYWIAD: Z Tomaszem Serockim rozmawiała Róża Mituś

Róża Mituś: W dzisiejszym odcinku "Wspólnej Przestrzeni" będziemy mówić o tym, jak kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem. Naszym gościem jest Tomasz Serocki, prezes zarządu ugruntowani.pl, który na swoim koncie ma setki przeprowadzonych transakcji i odrolnił setki hektarów ziemi rolnej – dzięki współpracy zarówno z inwestorami indywidualnymi, jak i też deweloperami. Witam cię Tomku.

Tomasz Serocki: Dzień dobry. Witam serdecznie.

RM: W czasach kryzysu na popularności bardzo zyskało inwestowanie w nieruchomości. Możliwości mamy wiele. Ty specjalizujesz się w nieruchomościach rolnych. Dlaczego warto inwestować w nieruchomości rolne? Jaką nam daje to przewagę?

TS: Nieruchomości rolne są – mówiąc najprościej – najbardziej zyskowne ze wszystkich nieruchomości gruntowych. Chyba, że bierzemy pod uwagę zakup na własne cele mieszkaniowe – wtedy są po prostu tańsze, a nie najbardziej zyskowne. Albo bierzemy pod uwagę uprawę – wtedy nie myślimy o realnym, potencjalnym zysku. Przynoszą po prostu najwięcej późniejszego dochodu.

RM: Jeżeli to jest takie atrakcyjne i tyle możemy zyskać, to dlaczego tak niewiele osób inwestuje w ziemie rolne?

TS: Przyczyny są dwie. Pierwsza: bardzo mało osób wie, że może kupić ziemię rolną – ze względu na ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która mówi, że ziemię rolną może nabywać tylko rolnik kwalifikowany, określając zarazem kim jest rolnik kwalifikowany, w rozumieniu prawa. Przeciętny Kowalski nie ma pojęcia, że może kupić działkę rolną. Mówimy o działce rolnej, która może mieć bardzo małą powierzchnię jak na rolę (np. 4000 m2), na której spokojnie możemy postawić dom. Mówimy też o działkach o większej powierzchni, które można na przykład później podzielić i sprzedać albo zagospodarować na własne potrzeby. Czyli pierwszym czynnikiem jest niewiedza. Druga przyczyna tkwi w tym, że wymaga to dużo pracy. Ziemi rolnej nie kupuje się z ogłoszenia. Możemy jej nie znaleźć na olx, czy jakimś innym portalu, gdzie wystawia się oferty. Trzeba ruszyć tyłek i iść w teren porozmawiać z ludźmi, popytać gospodarzy, popytać ludzi, którzy taką ziemię rolną posiadają. Najczęściej nie wystawiają jej w Internecie. A ludzie są przyzwyczajeni, że nieruchomości nabywa się przez Internet.

RM: Załóżmy, że jestem zainteresowana zakupem ziemi rolnej. Stwierdziłam, że w ten sposób chcę ulokować swoje pieniądze. Ile tej ziemi mogę kupić? Jaką ziemię mogę kupić? I w jaki sposób mogę ją nabyć?

TS: Jeżeli mówimy o sytuacji, w której nie jesteś rolnikiem – bo rolnik nie ma dylematu: po prostu idzie i kupuje – to nie będąc rolnikiem najprościej kupić ziemię do jednego hektara, czyli 0,999 hektara. Taką działkę można kupić bardzo prosto podpisując umowę warunkową. Załóżmy, że znaleźliśmy taką działkę. Jest chętny, który posiada działkę poniżej hektara i zamierza nam ją sprzedać. Albo posiada większą działkę i może nam jakąś część wykroić. Dogadaliśmy wszystkie szczegóły, ustaliliśmy cenę i idziemy do notariusza. Podpisujemy umowę notarialną warunkową, w której określamy wszystkie parametry: cenę, kiedy nastąpi przeniesienie własności itd. W takiej sytuacji KOWR, czyli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, ma prawo pierwokupu takiej działki. W praktyce tej instytucji nie interesują tak małe tereny. Więc wysyłamy do nich pismo. KOWR ma 30 dni, by zgłosić chęć zakupu działki w zamian za osobę, która się zgłosiła do rolnika z zamiarem zakupu. Wtedy albo rezygnują z prawa pierwokupu informując nas o tym pisemnie (wtedy możemy już podpisać akt notarialny) albo dają nam milcząca zgodę w ciągu 30 dni. W praktyce wygląda to tak, że idziesz kupić działkę, podpisujesz umowę warunkową, notariusz wysyła ją do KOWR, po 30 dniach nie ma żadnej odpowiedzi, więc uznaje się, że wyrazili milczącą zgodę. Idziemy jeszcze raz do notariusza, finalizujemy transakcję i stajesz się właścicielem działki.

RM: A ile takich działek bym mogła kupić? Czy jest jakieś ograniczenie ze względu na ilość?

TS: Nie ma. Dopóki KOWR nie wyrazi sprzeciwu. W momencie, w którym podpisujesz umowę warunkową, musisz opisać, ile ziemi rolnej już posiadasz. Jeśli nie jesteś rolnikiem, to KOWR dostaje informację, że posiadasz np. już 2 działki po 0,4 hektara, czyli razem 0,8 hektara. W momencie, w którym dostaje informację, że posiadasz taką ziemię i nie korzysta z prawa pierwokupu, ani nie zgłasza jakiegokolwiek sprzeciwu, żebyś nabyła kolejną działkę, to nie ma żadnego ograniczenia.

RM: Czytałam, że nie ma ograniczenia na terenach miejskich, ale jeżeli chodzi o tereny przeznaczone stricte pod rolnictwo, to jednak jakieś ograniczenia mogą być...

TS:  Mogą, jeśli narzuci je KOWR do danej transakcji.

RM: Gdzie mogę szukać takich działek?

TS: Właściwie wszędzie, tylko nie w miastach... chociaż w miastach też się zdarzają takie działki. Gdzie? Pytanie: do czego? To jest ściśle powiązane.

Jeśli szukamy działki pod inwestycję, żeby później na niej zarobić, to powinny nas interesować obrzeża dużych miast klasy A, B w Polsce. Rozmawiamy w Krakowie – Kraków na obrzeżach się rozrasta, powstaje coraz więcej domów. Nie znam dobrze Krakowa, ale wiem, jak jest z praktyki: kupując ziemię w różnych częściach Polski, widzimy jak miasta się rozbudowują. Coraz częściej ludzie uciekają na obrzeża miast od natłoku miejskiego, szukają terenów, na których mogą się wybudować i które będą trochę tańsze. Dlatego godzą się na to, żeby wyprowadzać się coraz dalej i miasto się rozrasta. Sprzyja temu praca zdalna, coraz rzadziej musimy na co dzień dojeżdżać. Warto więc szukać terenów na obrzeżach miast albo na granicach miast, które dobrze się już rozwinęły, bo tego typu działki bardzo dobrze się sprzedają. Gdy widzimy gęsto zabudowane osiedla domów, to często kawałek dalej (100, 200 czy 500 m) są jeszcze niezabudowane pola, które w niedalekiej perspektywie będą bardzo rosły na wartości. Będą tam powstawać kolejne domy, bo bliżej miasta nie będzie już miejsca.

Kolejną lokalizacją, którą warto brać pod uwagę, gdy chcemy zainwestować w ziemię pod kątem przyszłego zysku, są mniejsze miejscowości, ale muszą to być miejscowości turystyczne. Przykładem są działki, które posiadaliśmy jako firma ostatnio pod Kołobrzegiem. Nie jest to bardzo duża miejscowość, ale z racji tego, że jest bardzo popularna turystycznie, ludzie bardzo chętnie kupują małe działki, stawiając na nich np. drugi dom. Z naszymi klientami kupiliśmy ziemię rolną, którą podzieliliśmy właśnie na mniejsze działki i później je sprzedawaliśmy.

Jako trzeci rodzaj lokalizacji, warty naszej uwagi wymieniłbym działki o walorach przyrodniczych, w pobliżu jezior, gór, nadmorskich okolic. Nie muszą leżeć w miastach i miejscowościach –  ludzie bardzo chętnie kupują w takich lokalizacjach ziemię. Jeżeli chcemy taką działkę znaleźć: trzeba iść i pogadać z ludźmi, o czym mówiłem wcześniej. To jest najskuteczniejszy sposób, ale też i najtrudniejszy, bo w dzisiejszych czasach ludzie mają coraz mniej czasu. 

Z kolei jeśli szukamy działki do własnego zamieszkania – czyli chcemy kupić kawałek ziemi rolnej, który chcemy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, gdy już np. uzyskamy warunki zabudowy –  to nie musimy szukać w tym albo w innym miejscu. Po prostu szukamy tam, gdzie nam się podoba. Gdzie będziemy się dobrze czuli, bo sami chcemy tam zamieszkać. Nie myślimy tak stricte ekonomicznie jak później na tej ziemi zarobić.

Jeżeli szukamy działki rolnej, dlatego, że interesuje nas uprawa ziemi, to musimy patrzeć pod kątem swojego zamieszkania, żeby łatwo było uprawiać ziemię. Niektórzy kupują ziemię rolną, żeby stać się rolnikiem, bez konieczności robienia kwalifikacji. Aby uzyskać status rolnika, musimy mieszkać w danej gminie przez minimum 5 lat.

RM: Jeżeli chodzi o cele inwestycyjne, to czy będą atrakcyjne głównie działki, które później są przeznaczane na cele mieszkaniowe? Co w przypadku, jeżeli byśmy chcieli np. zmienić przeznaczenie działki i sprzedać ją komuś, kto później postawi na niej farmę wiatrową?

TS: Też tak można. Odpowiadałem na bazie swojego doświadczenia: specjalizuję się w nieruchomościach, które przekształcamy na nieruchomości mieszkaniowe. Natomiast są nieruchomości rolne słabej klasy, które można przekształcić i zagospodarować np. na farmę wiatrową. Wtedy szukamy działek, które nie są w żaden sposób w pobliżu zabudowane, z tego względu, że pewne odległości od gospodarstw wykluczają usytuowanie na takiej działce farmy. Są też działki rolne będące nieużytkami, które znajdują się przy drogach i które można wykorzystać np. na budowę hali magazynowych. Takich działek też się szuka. Co więcej, są duże firmy, które dla swoich celów logistycznych, szukają takich działek rolnych i później przeznaczają je na budowę magazynów.

RM: Czy łatwo jest odrolnić działkę? Na cele mieszkaniowe czy też inne?

TS: To skomplikowane pytanie, bo to zależy od tego, jaką na działkę trafiliśmy. Są parametry, które to wykluczają i już na początku wiadomo, że nie możemy danej działki w żaden sposób odrolnić albo wyłączyć z produkcji rolnej. To pojęcia tożsame, ale nie do końca identyczne – chociażby z racji podatkowej. Natomiast jeśli działka spełnia wszystkie parametry, jeśli dobrze ją wcześniej przeanalizujemy: to jest bardzo łatwe, tylko potrzeba czasu na biurokrację, ale nie jest to proces trudny.

RM: Na jakich nieruchomościach powinniśmy się skupić, jeżeli chcemy później je sprzedać z zyskiem? Co powinniśmy sprawdzić?

TS: Na początku powinniśmy sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, czyli dokument, który opisuje, co na danej działce może powstać. Jeśli jest działka opisana jako działka rolna, to wiemy, że nic tam nie pobudujemy. Możemy starać się o zmianę planu, ale może ona trwać latami i nie wiadomo jaki będzie tego skutek. Także szukamy nieruchomości, które nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Następną rzeczą, którą sprawdzamy, będzie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. To kolejny dokument, który sugeruje, ale nie narzuca, co może powstać. Jeśli w Studium zapisane, że na działce rolnej dopuszczalna jest zabudowa mieszkaniowa albo zabudowa usługowa, albo jakakolwiek inna, to sugerując się tym dokumentem, wiemy, że bardzo łatwo będzie nam później uzyskać zgodę na właśnie tego typu budynki.

Gdy dana nieruchomość nie ma MPZP ani Studium uwarunkowań, wtedy sprawdzamy klasę ziemi. Klasa I, II, i III jest wyłączona z możliwości jakiejkolwiek zabudowy, nawet gdy nie ma MPZP czy Studium, to i tak nie uda nam się na niej nic zabudować, bo przepisy to wykluczają. W momencie, gdy mamy słabą klasę ziemi, choćby IV, a najlepiej V, VI albo jakieś nieużytki – najłatwiej będzie uzyskać warunki zabudowy: czy to na budownictwo mieszkaniowe, czy usługowe.

Te podstawowe rzeczy musimy sprawdzić w pierwszej kolejności, by później zrobić głębszą analizę, w której weźmiemy pod uwagę już bardzo dużo aspektów.

RM: W jaki sposób mogę znaleźć działkę?

TS: To jest to, o czym mówiłem wcześniej: czyli najlepiej, najskuteczniej ruszyć w teren, który nas interesuje i tam porozmawiać z ludźmi. Okazje do zakupu działek pojawiają się w różny sposób. Czasem ktoś chce sprzedać całe gospodarstwo, a czasem ktoś jest skłonny odciąć kawałek działki. I Ty jako nabywca indywidualny, możesz się dogadać z rolnikiem, że wykroi geodezyjnie pół hektara ze swojego gospodarstwa (np. nieużytki), żebyś mogła go nabyć i wtedy masz dużą, ładną działeczkę, 5000 m. Natomiast ciężko szukać działki przez Internet. Najlepszym sposobem jest po prostu ruszyć w teren.

RM: Załóżmy, że znalazłam osobę, która chce mi sprzedać działkę. Jakie powinnam podjąć kolejne kroki, żeby ją kupić?

TS: Są kwestie formalne, które musimy spełnić przy zakupie i przy sprzedaży każdej działki. Niezależnie od tego czy to będzie działka rolna czy budowlana. Natomiast, żeby ułatwić sprawę, powiem, że w tych wszystkich formalnościach pomoże nam notariusz. Wystarczy zgłosić się do notariusza i powiedzieć, że chcemy kupić działkę, podać numer działki i on poda, jakie dokumenty są niezbędne do kupna/sprzedaży. Sprzedający, jako właściciel nieruchomości, powinien te dokumenty wyciągnąć  z odpowiednich urzędów. Czy to będzie Urząd Marszałkowski, czy Urząd Miasta czy Gmina. Dokumenty mówią o tym, czy lub jaki jest Plan Zagospodarowania Przestrzennego, czy działka jest objęta planem rewitalizacji itd. Są one wymagane do podpisania umowy notarialnej i tę umowę możemy zawrzeć w formie aktu – to jest umowa warunkowa, o której wspomniałem.

RM: Czy KOWR jest w stanie mi odebrać działkę jak już ją kupię?

TS: Teoretycznie tak, ale praktycznie nigdy się z tym nie spotkałem. Musiałabyś w rażący sposób łamać prawo związane z obrotem nieruchomościami. Musiałoby wyjść coś, co już w przygotowaniu zakupu działki było niezgodne z obowiązującym prawem. Podpisując akt notarialny nabycia nieruchomości rolnej masz zobowiązanie trzymać ją 5 lat. I możesz próbować zbyć ją wcześniej, jeśli uzyskasz zgodę KOWR. Czyli trzeba do nich pisać, że z jakiś względów, np. związanych z aspektami zdrowotnymi bądź finansowymi, jesteś np. zmuszona do tego, żeby gdzieś się przeprowadzić i nie będziesz mogła korzystać w żaden sposób z tej ziemi rolnej. Jeśli natomiast będziesz chciała sprzedać działkę, którą na przykład podzielisz i nie będzie już w rozumieniu przepisów traktowana jako ziemia rolna, to i tak potrzebujesz zgody KOWR, bo zobowiązanie 5 lat cały czas będzie obowiązywać.

Czyli masz działkę 5000 m2 i dzielisz ją na pół. Poniżej 3000 m2 działka nie jest rolą. Masz więc 2 działki, które możesz chcieć sprzedać. I teraz musisz czekać 5 lat na sprzedaż, bo zobowiązałaś się w akcie notarialnym, że będziesz trzymać tę ziemię 5 lat –  mimo że to już nie jest ziemia rolna. Notariusze mieli spór: niektórzy pisali, że pomimo tego, że sprzedasz taką działkę, to KOWR może powiedzieć "zaraz, zaraz, zaraz: było zobowiązanie notarialne do trzymania tej ziemi 5 lat i my się ubiegamy, że chcemy tę zimę zabrać, bo to było działanie niezgodne z prawem". Więc trzeba uważać na te wszystkie zobowiązania, do których zostaliśmy zobligowani.

RM: Przed spotkaniem mieliśmy ciekawą rozmowę. A propos działek rolnych, jak i tych, które nie są później działkami rolnymi: jeżeli kupię ziemię, to w przeciągu 5 lat powinnam prowadzić na niej działalność rolną, ale jestem w stanie to w jakiś sposób ominąć…?

TS: Nie do końca ominąć. Ja bym tak tego nie nazwał. Musimy prowadzić działalność rolną, ale ta działalność rolną nie jest stricte opisana. Czyli tak na dobrą sprawę w ramach prowadzenia takiej działalności rolnej raz na jakiś czas wyprowadzimy na nią, jak na pastwisko, jakieś zwierzę. Więc to nie musi być uprawianie ziemi, nie muszą tam rosnąć warzywa, owoce, nie musimy mieć sadu. Możemy mieć łąkę, którą kupiliśmy i przez 5 lat musimy od czasu do czasu robić coś, co jest związane z działalnością rolną, tak bym to określił.

RM: Weźmy pod uwagę następujący case: ktoś z naszej rodziny chce sprzedać albo przepisać nam działkę. Czy w takim wypadku KOWR także będzie miał możliwość pierwokupu?

TS: Tak, musimy uzyskać zgodę od KOWR-u tak, jeśli jako członek rodziny nie jesteśmy rolnikiem. W takim wypadku jeśli ktoś chciałby sprzedać nam ziemię rolną, to obowiązują nas dokładnie te same przepisy.

RM: Co warto zrobić po zakupie, aby podnieść wartość nieruchomości?

TS: Czynników wpływających na wartość działki jest również bardzo dużo. Natomiast najważniejsze jest to, żeby z działki rolnej zrobić działkę budowlaną: czy to na cele mieszkaniowe, czy to na cele usługowe itp. Bez tego przy sprzedaży roli nie będziemy mieć dużego zysku. Z czasem działki rolne i tak nabierają na wartości przez pewien okres czasu. Jednak nie zarobimy kilkakrotności po 5 latach przy dalszej odsprzedaży. Natomiast uzyskanie warunków zabudowy – jakiekolwiek by nie były, zmienia wartość działki zasadniczo. Możemy kupić działkę rolną, na przykład za 15 zł/m2 na obrzeżach miast i ta sama działka, która będzie miała wydane warunki zabudowy na budowę hali czy na budowę domów jednorodzinnych, sprzedamy po 100 zł/m2. Musimy załatwić formalności, żeby mówić o takiej różnicy cenowej.

Natomiast później, gdy chcemy sprzedać taką działkę możemy podciągnąć media. Jeżeli mamy działki pod zabudowę obiektów usługowych, to bardzo ułatwi to dalsze działanie firmie, która zaraz chciałaby zacząć budować się i ruszyć z działalnością. W takiej sytuacji nie będzie czekać pół roku, żeby pociągnąć im prąd. Z reguły też nic więcej nie musimy z taką działką robić, bo firmy same ją sobie dostosowują. To są takie proste rzeczy, które można zrobić. Nie kosztują dużo pieniędzy. Kosztują głównie czas. Później przy dalszej odsprzedaży są bardzo ważne.

W przypadku nieruchomości mieszkaniowych warto zadbać o budowę drogi wewnętrznej. Jeśli kupujemy dużą ziemię rolną i dzielimy ją na mniejsze działki –  dobrze, żebyśmy zrobili drogę, żeby ludzie, którzy dojeżdżają do tej działki, już widzieli, gdzie leży ta działka. Żeby nie był to tylko kawałek pola.

Kolejną kwestią są nasadzenia. Trzymamy działkę załóżmy 5 lat. Warto posadzić wtedy jakieś drzewa, najlepiej które szybko rosną, ale mogą być to jakiekolwiek drzewa. Przez te 5 lat one się przyjmą, zaczną rosnąć i zmienią klimat tej okolicy. W momencie, w którym „przed chwilą kupowaliśmy pole”  – teraz sprzedajemy już działkę, która na granicach podzielonych działek ma już na przykład pięcioletnie drzewa i to też bardzo zmienia perspektywę.

Czyli czynnikami wpływającymi na wartość działki są: media, droga, drzewa, jeżeli robimy drogę wewnętrzną i chcemy tak bardziej zaawansowanie w to pójść, może to być także oświetlenie czy ogrodzenie.

RM: Ile w takim wypadku możemy na tym zarobić i czy da się z tego żyć?

TS: Powiem tak: nie do końca da się z tego żyć, zarobić na tym można bardzo dużo. Z racji tego, że to są inwestycje pięcioletnie, nie można z tego żyć w sposób bieżący. Można dobrze ulokować środki i później bardzo znacząco je pomnożyć. Ile można zarobić konkretnie? Mogę powiedzieć na podstawie ostatniej działki, którą teraz sprzedawaliśmy. Świeży przykład: dwóch klientów kupiło około 8,5 ha. Wydzieliliśmy na niej drogę wewnętrzną, która miała 0,3 ha. Po przy podziałach takiej nieruchomości również droga musi mieć 3000 m2, bo takie są takie są wytyczne (działka rolna nie może być mniejsza niż 3000 m2, więc nawet jak wydzielamy drogę w działce rolnej, to w rozumieniu prawa jest to działka rolna). Wracając do tematu: dwóch klientów, działka 8,5 ha kupują działkę minus droga, wyszło z tego 7 działek. Kupili tę działkę ze wszystkimi opłatami, kosztami, budową drogi itd. za 620.000 zł. Pierwszą wydzieloną działkę sprzedaliśmy za 180.000 zł, drugą za 200.000 zł. Średnio za działkę wyjdzie mniej więcej 200.000 zł, ponieważ zyskują one na wartości za każdym razem, jak ktoś się pobuduje na tej działce. Sprzedając działkę nie warto od razu sprzedawać wszystkich działek naraz. Jeśli ktoś ma czas i fundusze warto sprzedać jedną działkę i na przykład po roku sprzedać drugą działkę. Albo chociaż w danym roku sprzedać dwie działki, poczekać do następnego roku, kiedy powstaną tam domy. Wtedy okolica się zmieni i już nie kupimy pustej działki, wokół której nic nie ma, tylko działkę, wokół której zaczyna się robić ładne osiedle, co sprawia, że jeszcze dodatkowo zyskuje ona na wartości.  Wracając do przykładu: jak sprzedamy 3 działki z 7 – inwestycja się zwróci. I zostaną nam jeszcze 4 działki.

RM: Dowiedziałam się chyba wszystkiego na temat jak kupić działkę nie będąc rolnikiem. Dziękuję pięknie za rozmowę. Naszym i Państwa gościem był pan Tomasz Serocki – prezes zarządu ugruntowani.pl.

TS: Dziękuję bardzo, dziękuję Państwu.

Avatar: Róża Mituś
Róża Mituś

Redaktorka w serwisie OnGeo.pl