Czy Polski Rynek Nieruchomości czeka wielki krach? Spadki cen i skandal HREIT

Przez niemal 15 lat polski rynek nieruchomości uchodził za pewną inwestycję. Szybkie odbicie po globalnym kryzysie z 2008 roku, napędzane wyżem demograficznym, rosnącym dobrobytem, spadkiem bezrobocia i niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi, stworzyło iluzję niekończącej się dobrej passy. Jednak każdy cykl rynkowy ma swój kres. Czy jesteśmy świadkami początku krachu na polskim rynku nieruchomości? Analizujemy bieżącą sytuację, sprawę HREIT, wpływ demografii oraz programów rządowych, takich jak „Kredyt na Start” i „Pierwsze Klucze”.

Przegrzany rynek i toksyczne produkty finansowe

Rekordowe wzrosty cen mieszkań w ostatnich latach były napędzane łatwym dostępem do kredytów, rosnącymi dochodami Polaków oraz wizją nieruchomości jako „pewnej inwestycji”. Jednak w przegrzanym rynku rodzą się patologie. W USA kredyty „sub-prime” doprowadziły do upadku banków, a w Chinach niekontrolowana ekspansja deweloperska zderzyła się z kryzysem demograficznym, pozostawiając miliony pustostanów. Polska, według prognoz ONZ, do 2050 roku może stracić ponad 10% populacji, co stawia pod znakiem zapytania długoterminowy popyt na mieszkania.

W Polsce symbolem degeneracji rynku stała się sprawa HREIT. Zostało ujawnione, że grupa HREIT, zbierając środki od inwestorów indywidualnych, rozpoczęła dziesiątki budów, z których wiele pozostaje niedokończonych. Skandal ten podkopał zaufanie do deweloperów i może skutkować zaostrzeniem regulacji, szczególnie w kwestii sprzedaży „dziury w ziemi”. Sprawa HREIT pokazuje też skalę „zamrożonego popytu” – los tysięcy mieszkań pozostaje niepewny, co może odstraszyć inwestorów i utrudnić deweloperom pozyskiwanie finansowania.

Rekordowa podaż przy spadającym popycie

Według danych w I kwartale 2025 roku deweloperzy oddali więcej mieszkań, niż znaleźli nabywców. GUS podaje, że w budowie znajduje się rekordowe 844 tys. mieszkań, o 4% więcej niż rok wcześniej. W Warszawie na sprzedaż czeka ponad 16,6 tys. lokali, a w Krakowie 10,5 tys. Nadpodaż, w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi (na poziomie 5,8%) i inflacją (ok. 5% r/r), wywiera presję na ceny.

Ceny ofertowe w Warszawie i Krakowie pozostały stabilne rok do roku, ale realne ceny transakcyjne, uwzględniające inflację, spadły. Na rynku wtórnym w 11 z 12 największych miast odnotowano spadki cen, średnio o 7% r/r. W Katowicach ceny ofertowe nowych mieszkań spadły, co jest rzadkim zjawiskiem na rynku pierwotnym. Deweloperzy, walcząc o klientów, zaczynają „schodzić z marż”, co może zapowiadać głębsze korekty cenowe.

Średnie ceny mieszkań w wybranych miastach w Polsce 

Programy rządowe: Kredyt na Start i Pierwsze Klucze

Program „Kredyt na Start” (następca „Bezpiecznego Kredytu 2%”) przedłużył boom, sztucznie podbijając popyt w 2023 roku. Jego zakończenie w 2024 roku przyniosło ochłodzenie rynku. Nowy program „Pierwsze Klucze”, który ma wspierać rynek wtórny i budownictwo społeczne, budzi kontrowersje. Brak zgody w koalicji rządzącej oraz niepewność związana z wyborami prezydenckimi w 2025 roku sprawiają, że szanse na szybkie wdrożenie programu są nikłe. Eksperci ostrzegają, że nawet jeśli program ruszy, może ponownie napędzić ceny, zamiast rozwiązać problem dostępności mieszkań.

Demografia i przyszłość rynku

Demografia to tykająca bomba pod rynkiem nieruchomości. Polska ma jeden z najniższych wskaźników dzietności w UE, a starzejące się społeczeństwo i emigracja zmniejszają popyt na mieszkania. Przykładem jest Łotwa, gdzie depopulacja już tłumi ceny nieruchomości. W Polsce do 2050 roku liczba ludności może spaść o kilka milionów, co nieuchronnie wpłynie na rynek mieszkaniowy. Spadający popyt w połączeniu z rekordową podażą tworzy idealne warunki do głębszej korekty cen.

Prognozy: Spadki cen w 2025 roku?

Od I kwartału 2025 roku aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości maleje i trend ten może utrzymać się do przełomu 2027–2028, gdy stopy procentowe mogą spaść do niższych poziomów. Eksperci przewidują, że rekordowa dynamika spadkowa cen pojawi się w IV kwartale 2025 roku i może osiągnąć dwucyfrowe wartości, także na rynku pierwotnym. Deweloperzy, zmuszeni do sprzedaży w trudnych warunkach, będą obniżać ceny, by zminimalizować straty na inwestycjach oddawanych w okresie spowolnienia.

W 2024 roku ceny nie spadły znacząco w porównaniu do szczytu napędzanego programem „Kredyt na Start”. Jednak w 2025 roku presja na deweloperów wzrośnie, co może wywołać lawinę obniżek. Rekordowe 844 tys. mieszkań w budowie to zarówno szansa, jak i zagrożenie – bez popytu wiele inwestycji może stać się nierentownych.

Trudny rynek i wnioski

Przegrzany rynek nieruchomości, zdeformowany latami łatwych zysków, przekształca się w bańkę. Sprawa HREIT, niedokończone inwestycje i wizja nieruchomości jako pewnego biznesu to symptomy problemów, które narastały przez lata. Programy rządowe, takie jak „Kredyt na Start”, jedynie opóźniły nieuniknione. Dziś oczekiwania sprzedających coraz bardziej mijają się z możliwościami kupujących, a widmo nowych regulacji i ostrożniejszego podejścia inwestorów wisi nad branżą.

Czy czeka nas krach? Na razie obserwujemy stagnację i początki spadków cen, ale połączenie demograficznych wyzwań, nadpodaży i braku nowych stymulantów popytu może doprowadzić do głębszej korekty. Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w trudny okres, który zweryfikuje strategie deweloperów i oczekiwania inwestorów.