REIT-y w Polsce: Rewolucja na rynku nieruchomości czy zagrożenie dla cen mieszkań?

Polski rynek nieruchomości może czekać przełom. Ministerstwo Finansów finalizuje prace nad ustawą o REIT-ach – spółkach inwestujących w najem nieruchomości. Czy to początek łatwiejszego inwestowania w nieruchomości dla każdego, czy raczej ryzyko dalszego wzrostu cen mieszkań?

Nadchodzą REIT-y. Czy polski rynek nieruchomości czeka nowa era inwestycji, czy wzrost cen mieszkań?

Ministerstwo Finansów intensyfikuje prace nad wprowadzeniem do polskiego systemu prawnego REIT-ów, MRiT proponuje dla Polski inną nazwę SINN-y – Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości. To rozwiązanie może zrewolucjonizować sposób inwestowania w nieruchomości, otwierając rynek dla inwestorów indywidualnych, którzy do tej pory byli wykluczeni z powodu braku dużego kapitału. Zdaniem ministerstwa SINN-y powinny obejmować całe spektrum rynku i wszystkie jego segmenty co wpłynie na rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Czym są REIT-y?

REIT-y (Real Estate Investment Trusts) to podmioty, które umożliwiają inwestowanie w nieruchomości bez ich bezpośredniego zakupu. Funkcjonują poprzez nabywanie, zarządzanie oraz wynajem nieruchomości, a zyski są regularnie dzielone między udziałowców w formie dywidend. Na świecie REIT-y cieszą się ogromną popularnością, szczególnie w krajach takich jak USA, Kanada czy Niemcy.

W Polsce podobne rozwiązanie może wejść w życie już przed wakacjami 2025 roku. Zgodnie z dokumentem „Kierunki działania i rozwoju Ministerstwa Finansów na lata 2025–2028”, SINN-y stanowią jeden z priorytetów resortu.

Korzyści dla inwestorów i rynku

Wprowadzenie SINN-ów może oznaczać:

otwarcie rynku nieruchomości dla drobnych inwestorów,
większą płynność finansową sektora mieszkaniowego,
nowe źródło finansowania dla deweloperów,
rozwój polskiej giełdy.

Proponowana forma prawna to spółka akcyjna z kapitałem zakładowym wynoszącym 100 mln zł. Kluczowym elementem mają być dywidendy – REIT-y miałyby obowiązek wypłaty minimum 90% zysków akcjonariuszom.

Kontrowersje i potencjalne zagrożenia

Eksperci ostrzegają, że REIT-y mogą pogłębić już istniejące problemy na rynku mieszkaniowym. W miastach takich jak Berlin czy Nowy Jork, fundusze nieruchomościowe zaczęły dominować nad rynkiem mieszkań, co doprowadziło do drastycznego wzrostu cen i ograniczenia dostępności lokali dla zwykłych obywateli.

komentuje aktywista Adam Czarnecki

„REIT-y mogą doprowadzić do tego, że coraz więcej mieszkań będzie trafiać w ręce instytucji, a nie osób prywatnych. To może pogłębić problem braku stabilności mieszkaniowej”

Czy REIT-y powinny obejmować nieruchomości mieszkalne?

Nie brakuje głosów, by ograniczyć działalność REIT-ów jedynie do segmentu nieruchomości komercyjnych – jak biurowce, magazyny czy centra handlowe. Dzięki temu uniknięto by ryzyka sztucznego zawyżania cen mieszkań, jednocześnie wspierając gospodarkę.

Co już wiadomo o polskich REIT-ach – SINN-ach?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało wstępne założenia ustawy. Oto najważniejsze punkty:

nazwa: SINN – Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości,
forma: spółka akcyjna,
minimalny kapitał zakładowy: 100 mln zł,
dywidendy: wolne od podatku po stronie inwestora,
wypłaty z zysku: co najmniej 90% rocznych zysków,
brak amortyzacji jako kosztu przy kalkulacji zysku.

Kupujesz lub sprzedajesz mieszkania?

Sprawdź średnie ceny mieszkań! Informacje z Raportu o terenie OnGeo.pl pomogą Ci zyskać pewność i podejmować trafne decyzje na rynku nieruchomości. Mapa prezentuje średnie ceny mieszkań w promieniu 2 km od wybranej przez Ciebie lokalizacji. Umożliwia szybką, wzrokową analizę obszaru i identyfikację lokalizacji z wyższymi i niższymi cenami.

Raport pobierzesz samodzielnie dla dowolnej działki w Polsce w zaledwie 5 minut. Dokument zawiera ponad 60 stron informacji o wybranym terenie.

Zobacz: Przykładowy Raport dla działki OnGeo.pl

Nowa szansa dla polskich inwestorów?

Choć ustawa jest jeszcze w fazie konsultacji, widać silną wolę polityczną, by projekt zrealizować. Wprowadzenie SINN-ów może stać się istotnym krokiem w demokratyzacji rynku inwestycji nieruchomościowych w Polsce.

Jeśli zostaną wprowadzone z odpowiednimi zabezpieczeniami, mogą stać się atrakcyjnym narzędziem dla inwestorów indywidualnych, dając dostęp do rynku nieruchomości już przy niewielkim kapitale – bez potrzeby zakupu całego mieszkania.

Podsumowanie

Wprowadzenie REIT-ów, czyli SINN-ów, na polski rynek nieruchomości to potencjalnie przełomowe wydarzenie dla inwestorów i całego sektora. Nowe przepisy mogą otworzyć drzwi do inwestowania w nieruchomości osobom, które dotychczas nie dysponowały wystarczającym kapitałem, a jednocześnie wspomóc rozwój rynku kapitałowego i deweloperskiego.

Jednak jak każda innowacja, również REIT-y niosą ze sobą ryzyka – zwłaszcza jeśli obejmą segment mieszkaniowy. Masowy wykup nieruchomości przez fundusze może przyczynić się do dalszego wzrostu cen mieszkań i ograniczenia ich dostępności dla zwykłych obywateli.

Dlatego kluczowe będzie wyważenie przepisów – tak, by zachować korzyści inwestycyjne, ale jednocześnie chronić interesy społeczne i stabilność rynku. Czy polskie REIT-y okażą się sukcesem? Odpowiedź poznamy już wkrótce – być może jeszcze przed wakacjami 2025 roku.