Artykuły techniczne

Kalkulator wyłączenia działki z produkcji rolnej - jak obliczyć koszt wyłączenia z produkcji rolnej

Monika Byś
2024-04-15
~6 min
Głosów: 3, średnia ocen: 3.7
koszt wyłączenia z produkcji rolnej

Budowa domu na terenach rolnych wymaga odrolnienia i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Samo złożenie wniosku w tej sprawie nie wystarczy. Procedura zmiany użytkowania wymaga nie tylko zgody władz gminy lub ministra ds. rozwoju wsi, ale również uiszczenia odpowiedniej opłaty jednorazowej i rocznej. Sprawdź, ile wynosi koszt wyłączenia działki z produkcji rolnej.  

  • Aby wybudować dom na działce rolnej, trzeba ją najpierw odrolnić, a następnie wyłączyć z użytkowania na cele rolnicze.
  • Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej oznacza rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów. 
  • Proces wyłączenia gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest często niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę, co umożliwia rozpoczęcie planowanej budowy lub zmianę przeznaczenia istniejących rolniczych budynków na cele nierolnicze. 
  • Należność jednorazowa dotyczy trwałego wyłączenia ziemi rolnej z produkcji. Jej wysokość zależy od rodzaju gleby i jej klasyfikacji. 
  • Z należności za wyłączenie gruntów rolnych z użytkowania zwolnione są osoby, które planują zmianę przeznaczenia gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha powierzchni w przypadku zabudowy jednorodzinnej,

Kupno działki rolnej i perspektywa jej podziału na mniejsze nieruchomości w celach inwestycyjnych, zyskała na znaczeniu, gdy w pobliżu miast zabrakło terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Atrakcyjna cena gruntów rolnych i coraz mniejsze zainteresowanie rolnictwem indywidualnym, szczególnie wśród osób dziedziczących działki rolne po rolnikach, sprzyjała deweloperom i inwestorom szukającym atrakcyjnych lokalizacji pod budowę domów i osiedli mieszkaniowych. Z takiego obrotu sprawy zaczęły również korzystać osoby prywatne, którym zależało na zamieszkaniu bliżej natury, ale wciąż blisko miasta. 

Odrolnienie działki, wyłączenie z produkcji rolnej, czyli co trzeba zrobić, aby wybudować dom na działce rolnej

Część osób, których skusi kupno tańszych terenów rolnych, nie zdaje sobie sprawy, że aby wybudować dom na działce rolnej, trzeba ją najpierw odrolnić, a następnie wyłączyć z użytkowania na cele rolnicze. Dodatkowo warto wiedzieć, że nie każdą działkę można odrolnić, a decyzja z tej sprawie, w niektórych przypadkach, zapada na poziomie centralnym - w ministerstwie rolnictwa i rozwoju wsi. 

Sama procedura przekształcenia działki rolnej na budowlaną jest dwuetapowa. 

  • ETAP 1: Obejmuje zmianę przeznaczenia terenu poprzez ustanowienie nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku, gdy dla działki obowiązuje już MPZP, a decyzja w sprawie zmiany przeznaczenia będzie pozytywna, należy wprowadzić zmiany w planie miejscowym;
  • ETAP 2: Uzyskanie zezwolenia na wyłączenie terenu z produkcji rolniczej.

Na temat procedury odrolnienia, czyli etapu pierwszego zmiany przeznaczenia terenu rolnego na budowlany pisaliśmy we wpisie: Jak przekształcić ziemię rolną na budowlaną? Odrolnienie ziemi

Oczywiście procedura przekształcenia działki rolnej na budowlaną wiąże się również z opłatami, które uzależnione zostały od klasy gleby oraz od powierzchni, którą inwestor zamierza wyłączyć z użytkowania. 

Sprawdź MPZP w Raportach o terenie OnGeo.pl

Ustalenie, czy na terenie Twojej działki znajduje się plan miejscowy, jest priorytetowym zadaniem na podstawie którego opracujesz kolejne kroki działania w procedurze przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Z pomocą przyjdzie Ci Raport o terenie OnGeo.pl.

Generując Raport otrzymasz otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów.

Jeżeli obszar jest częściowo objęty MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, raport informuje o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów.

Jeżeli na wskazanym terenie nie ma obowiązującego planu, zostaniesz o tym również poinformowany w Raporcie o terenie.

Ponadto otrzymasz kontury klasoużytków i ich oznaczenie na mapie, a dodatkowo wszystkie informacje zostaną przedstawione zbiorczo w formie tabelarycznej. 

Wyłączenie działki z produkcji rolnej - czym jest procedura?

Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej oznacza w praktyce nic innego, jak rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów

Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej wymagają takie grunty jak:

  • użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb;
  • użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego;
  • inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Proces wyłączenia gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest często niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę, co umożliwia rozpoczęcie planowanej budowy lub zmianę przeznaczenia istniejących rolniczych budynków na cele nierolnicze. 

Pamiętaj, proces wyłączenia gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest często niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę
Pamiętaj, proces wyłączenia gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest często niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę

Koszt wyłączenia z produkcji rolnej

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wymaga pokrycia tzw. należności za wyłączenie oraz opłat rocznych. Po otrzymaniu decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, konieczne jest uregulowanie należności - zarówno jednorazowej, jak i opłaty rocznej. Kwota do zapłaty jest naliczana od daty wyłączenia ziemi z produkcji rolniczej.

Zwolnienia od opłat za wyłączenie z produkcji

Z należności za wyłączenie gruntów rolnych z użytkowania zwolnione są osoby, które planują zmianę przeznaczenia gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego: 

  • do 0,05 ha powierzchni w przypadku zabudowy jednorodzinnej,
  • do 0,02 ha powierzchni na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym.

Ile wynosi należność za wyłączenie z produkcji rolnej?

Należność jednorazowa dotyczy trwałego wyłączenia ziemi rolnej z produkcji. Jej wysokość zależy od rodzaju gleby i jej klasyfikacji. Koszty wyłączenia 1 hektara gruntów rolnych wynoszą odpowiednio:

Grunty orne i sady, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymiŁąki i pastwiska trwałe, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
klasa gruntunależność (w zł)klasa gruntunależność (w zł)

Grunty wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego

I437 175Ł i Ps I437 175
II378 885Ł i Ps II361 398
IIIa320 595Ł i Ps III291 450
IIIb262 305  

Grunty wytworzone z gleb pochodzenia organicznego

IVa204 015Ł i Ps IV174 870
IVb145 725Ł V145 725
V116 580Ps V116 580
VI87 435Ł i Ps VI87 435

Niniejsza tabela powstała w oparciu o Ustawę z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 12, pkt. 7 (Dz.U.2024.82).

Ile wynosi opłata roczna za wyłączenie z produkcji rolnej?

Opłatę roczną należy regulować przez okres 10 lat, przy czym każdego roku jej wysokość wynosi 10% należności jednorazowej. W przypadku tymczasowego wyłączenia ziemi z produkcji, opłatę trzeba uiścić przez cały okres trwania wyłączenia, jednakże nie dłużej niż przez 20 lat. Terminem płatności jest 30 czerwca każdego roku.

Kalkulator wyłączenia działki z produkcji rolnej, czyli jak obliczyć koszt wyłączenia z produkcji rolnej?

Samo złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej jest darmowe, podobnie jak wydanie decyzji. Zapłacisz jedynie za faktyczne wyłączenie. Zobacz, jak obliczyć koszt wyłączenia działki z produkcji rolnej.

Załóżmy, że inwestor chce wyłączyć z produkcji rolnej 0,5 ha gruntów pod budowę domu jednorodzinnego. Jego działka ma klasę bonitacyjną oznaczoną jako II i grunt ten jest pochodzenia organicznego

Zatem zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zapłaci tylko za nadwyżkę powierzchni, czyli:

0,5 ha - 0,05 ha = 0,45 ha 

Stawka dla tego rodzaju gruntu. zgodnie z tabelką powyżej wynosi 378 885 zł za 1 ha gruntu, zatem za wyłączenie z produkcji zapłaci: 

0,45 ha * 378 885 zł/ ha = 170 498,25 zł

Należność płacisz w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o jej wysokości stała się ostateczna.

Należność za wyłączenie może zostać pomniejszona o wartość rynkową gruntu. Dokładną wartość rynkową gruntu należy ustalić na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli wartość rynkowa gruntu jest wyższa niż należność za wyłączenie, to nie ma konieczności jej wnoszenia. Jeśli wartość rynkowa gruntu jest niższa niż należność za wyłączenie, to do zapłaty pozostaje jedynie różnica.

Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.