Analiza inwestycji

Jaka inwestycja jest lepsza - grunt czy mieszkanie?

Monika Byś
2023-06-23
~9 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 17, średnia ocen: 5
grunt czy mieszkanie

Masz wolne środki na koncie i chcesz zainwestować je w nieruchomość? To świetny pomysł! Inwestycja w nieruchomości jest jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Istnieje duża szansa, że wraz z upływem lat, wartość gruntu lub mieszkania wzrośnie, a Ty, dzięki korzystnej strategii, zyskasz dodatkowe źródło dochodu. Na tym etapie pojawia się pytanie: Jaka inwestycja jest lepsza - w grunt czy mieszkanie? 

  • Ceny nieruchomości, zarówno domów, jak i mieszkań, wciąż rosną, choć już nie tak dynamicznie. W 2022 roku sprzedano o ponad 45,7% mniej mieszkań niż rok wcześniej, a ceny mieszkań w największych miastach w Polsce są średnio o 15-20% wyższe niż rok temu.
  • Wzrosty cen nieruchomości gruntowych są rzadko spotykane, zauważalne wzrosty dotyczą tylko czterech miast w kraju.
  • Analitycy prognozują, że negatywne czynniki na rynku nieruchomości przyczynią się wkrótce do spadku cen mieszkań, a realny spadek cen może wynieść nawet 5% w ciągu roku.
  • Inwestycja w nieruchomości, zwłaszcza pod wynajem, może być sposobem na ochronę kapitału przed inflacją. Wzrasta zainteresowanie Polaków długoterminowym wynajmem mieszkań, a zakup nieruchomości biurowych i usługowych po niskiej cenie i wynajem zagranicznym firmom może przynieść spore zyski.
  • Inwestycja w grunty może być również sposobem na ochronę kapitału przed inflacją, choć jest mniej płynna niż inwestycja w mieszkania. W ostatnich latach można zaobserwować migrację z miast na wieś i na obrzeża miast, co wpływa na wzrost cen gruntów budowlanych. Inwestycja w grunt może być opłacalna, zwłaszcza w kontekście perspektyw wzrostu cen.
  • W OnGeo.pl ocenisz potencjał nieruchomości w zaledwie 5 minut.

Ceny nieruchomości wciąż rosną

Rok 2023 na rynku nieruchomości jest szczególny. Dlaczego? Wszystko za sprawą kumulacji kilku czynników, które negatywnie rzutują na całą branżę nieruchomości - wojna w Ukrainie i napływ uchodźców zza wschodniej granicy, wysokie stopy procentowe, niska zdolność kredytowa Polaków, wysokie ceny robót i materiałów budowlanych, rosnące koszty utrzymania, pandemia covid-19, liczne mniej i bardziej udane tarcze od rządu... Czynników było tak wiele, że nie sposób wymienić wszystkich i nie sposób przeskalować, który z nich najsilniej wpłynął na dzisiejszy stan na rynku.

A jak wygląda stan nieruchomości w połowie 2023 roku? Niestety, nadal niekorzystnie. Wszystko wskazuje na to, że ceny nieruchomości, zarówno domów, jak i mieszkań, wciąż rosną, chociaż już nie tak dynamicznie. Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego z maja 2023 roku wskazują, że ceny budowy budynków w stosunku do poprzedniego miesiąca, tj. kwietnia 2023 r., wzrosły o 0,8%. W skali roku ceny te są wyższa prawie o 11%!

W 2022 roku sprzedano łącznie nieco ponad 35 tys. mieszkań, czyli o ponad 45,7% mniej niż w 2021 roku. Spadek liczby mieszkań dotyczy mniejszych i większych miast, w tym również stolicę - Warszawę (spadek o 48%). Wraz ze spadkiem dostępności mieszkań, ich ceny znacząco wzrosły. Ceny mieszkań w największych miastach w Polsce są średni o 15-20% wyższe niż rok temu.

Inaczej sytuacja przedstawia się dla gruntów. Ceny nieruchomości gruntowych nie są bardzo odczuwalne. W I kwartale 2023 roku zauważalne wzrosty cen działek należały do rzadkości. Wzrost cen dotyczy tylko czterech miast. Według raportu grupy Morizon największe wzrosty dotyczyły Łodzi - średni wzrost o 56 zł/m2.

Lista rzeczy do sprawdzenia przed kupnem nieruchomości - zobacz, o czym pamiętać

Zakup nieruchomości to inwestycja na lata. Dlatego tak ważne jest, aby przed podjęciem decyzji dokładnie zweryfikować opis ogłoszenia podany przez pośrednika lub właściciela nieruchomości. Chodzi m.in. o diagnozę działki pod kątem wad fizycznych, formalnoprawnych, uciążliwości, zagrożeń i innych istotnych cech nierichomości. 

Lista OnGeo najważniejszych kwestii do sprawdzenia przed zakupem działki pomoże Ci uniknąć błędów i dokonać trafnego wyboru.

Pobierz checklistę OnGeo

Inwestycja w nieruchomości - czy to się opłaca?

Sytuacja na rynku nieruchomości nadal jest niepewna. Zdania analityków z branży na temat kształtowania się cen nieruchomości są podzielone. Z pewnością można powiedzieć, że rynek nieruchomości jest obecnie bardzo “rozchwiany”, a przyszłość obfituje w wiele znaków zapytania.

Analitycy PKO BP prognozują, że wszystkie obecnie obserwowane negatywne czynniki w branży nieruchomości, o których mówiłam we wstępie do artykułu, przełożą się wkrótce na korektę cen mieszkań. Według nich realny spadek cen może wynieść nawet 5% w ciągu roku. Za pewnik można jednak przyjąć spadek cen mieszkań z rynku wtórnego.

Inwestowanie w nieruchomości, szczególnie pod wynajem, może być dobrym sposobem na ochronę kapitału przed inflacją. Dlaczego? Mimo proponowanych, rządowych programów mieszkaniowych dla młodych, mieszkanie wciąż jest dobrem luksusowym dla znacznej części społeczeństwa. Obserwując rynek można zauważyć, że Polacy coraz chętniej zwracają się ku zachodniemu modelowi mieszkania jakim jest najem długoterminowy. Spore zyski może przynieść także zakup nieruchomości biurowych i usługowych po niskiej cenie i oferowanie ich firmom zagranicznym, które niewątpliwie dysponują większym kapitałem.

Inwestycja w grunty również może być sposobem na ochronę kapitału przed skutkami inflacji. Istnieje stosunkowo małe ryzyko, że grunt straci na swojej wartości. Inwestycja w grunty może okazać się jednak bardziej problematyczna ze względu na zmieniające się przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Inwestując w grunty weź pod uwagę planowaną reformę planistyczną

O ile Sejm nie zmieni swojej decyzji, do 2026 roku każda gmina będzie musiała obowiązkowo sporządzić własny plan ogólny, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ten stanie się aktem prawa miejscowego, na podstawie którego urzędnicy będą podejmowali decyzje w sprawie przyszłej zabudowy i innych inwestycji. Powodem tej decyzji jest ograniczenie rozproszenia zabudowy mieszkaniowej i walka z patodeweloperką.

Nowelizacja ustawy wprowadzi zatem ograniczenia co do przyszłego usytuowania domów do tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy. Istnieje obawa, że kupując grunt pod inwestycje, za dwa lata okaże się, że jest on wyłączony z zabudowy, co spowoduje obniżenie wartości nieruchomości gruntowej. Co ciekawe za obniżenie wartości nieruchomości w skutek wprowadzenia planu ogólnego nie otrzymasz odszkodowania od gminy. Roszczenia odszkodowawcze będą mogły być zgłaszane dopiero po uchwaleniu przez gminę planu miejscowego, który już nie jest obowiązkowy.

Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości gruntowej sprawdź obszary uzupełnienia zabudowy i dowiedz się, czy po wejściu w życie reformy planistycznej, działka nadal pozostanie budowlana. Możesz to zrobić za darmo korzystając z narzędzia w Geoportalu Krajowym Na Mapie.

W co inwestować? Grunt czy mieszkanie

Jeśli podjąłeś/podjęłaś decyzję o inwestycji w nieruchomości, pozostaje Ci tylko wybrać jej rodzaj. Możliwości jest wiele - od najpopularniejszego mieszkania, po inwestycje w działki rolne, inwestycyjne i rekreacyjne.

Najczęstszym ograniczeniem jest jednak kapitał inwestora. Ceny mieszkań w przeliczeniu na 1 m kw. są znacznie wyższe niż ceny gruntów. Sprawą oczywistą jest jednak, że na kupno małego mieszkania w mieście powiatowym musisz przeznaczyć znacznie mniejszą kwotę, niż na kupno atrakcyjnej działki inwestycyjnej pod Warszawą. Biorąc jednak pod uwagę metraż:

  • średnia cena 1 m2 mieszkania np. w Tarnowie w roku 2023 wynosiła 6 600 zł/m2*, więc za 50-metrowe mieszkanie zapłacisz 330 000 zł;
  • natomiast średnia cena 1 m2 działki inwestycyjnej w Warszawie w 2023 roku wynosi ok. 1 400 zł/m2**, więc za 0,5 ha działki zapłacisz 7 000 0000 zł.

*https://ceny.szybko.pl - dostęp z 23.06.2023 r.
*https://www.domiporta.pl - dostęp z 23.06.2023 r.

Przeanalizujmy zatem plusy i minusy inwestycji w mieszkania i w grunty.

Inwestycje w mieszkania

Idealną strategią inwestycyjną w mieszkania jest zakup mieszkań, które są przecenione w stosunku do swojego potencjału. Co to znaczy? Przykładowo kupujesz mieszkanie w kamienicy, którego stan można określić jako znośny, a następnie go remontujesz przez co znacznie zyskuje na wartości. Drugą opcją są również mieszkania wystawione na licytacji komorniczej. Niestety kupno mieszkań z potencjałem wymaga sprytu, cierpliwości i umiejętności szukania ofert. Niestety w całym kraju działa wiele osób, zwanych "flipperami", którzy specjalizują się w wyszukiwaniu takich okazji i szybkiej odsprzedaży.

Oczywiście, jak już wspomniałam, dobrym pomysłem będzie również kupno nieruchomości pod wynajem długoterminowy. Problem jednak w tym, że na ten pomysł wpadły już tysiące osób. W efekcie rośnie podaż mieszkań na wynajem. Skoro zaś rośnie podaż mieszkań na wynajem, to spada cena najmu, a tym samym spada opłacalność takiej inwestycji. Z drugiej jednak strony kupno nieruchomości pod wynajem generuje stały dochód, który może być wsparciem w razie kryzysu w sytuacji życiowej.

Inwestycje w grunty

Inwestycje w grunty w Polsce mają pewną wadę. W przeciwieństwie np. do Stanów Zjednoczonych, są mniej płynne niż mieszkania. Oznacza to, że w przypadku potrzeby szybkiego odzyskania pieniędzy, trudniej będzie nam znaleźć nabywcę. Warto jednak pamiętać, że od momentu wybuchu pandemii płynność na tym rynku znacznie wzrosła.

W ostatnich latach można zaobserwować pewne trendy migracyjne w Polsce, które obejmują ruch z miasta na wieś i na obrzeża miast. Według oficjalnych danych GUS z 2021 roku, jeszcze przed pandemią, czyli przed 2019 rokiem, wieś zyskiwała około 25 - 30 tys. mieszkańców każdego roku. W kolejnych latach - 2020 i 2021 - liczba ta zwiększyła się znacząco do 40 a nawet 50 tys. mieszkańców.

W ostatnich latach ceny gruntów również znacznie wzrosły. Przyjrzyjmy się porównaniu cen mieszkań i gruntów budowlanych w stolicy. W 2011 roku w Warszawie za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić od 7,2 do 8,2 tysiąca złotych, co oznacza wzrost cen o około 50% w ciągu 10 lat. Dla porównania, cena działki budowlanej w Warszawie wzrosła w tym samym okresie o 70%!

Jak zatem wygląda inwestycja w grunt? Mając te same 200 tysięcy złotych, co w przypadku mieszkania, możemy bez problemu kupić niewielką działkę budowlaną (o powierzchni 500-600 metrów kwadratowych) w okolicach Warszawy, bez konieczności sięgania po kredyt. Perspektywy wzrostu cen w tym przypadku są niemal pewne, choć nie generujemy żadnych bieżących dochodów. Ponadto, jedynym kosztem utrzymania takiej nieruchomości jest podatek od nieruchomości, który zależy od gminy i przeznaczenia działki i wynosi kilkadziesiąt, a nawet kilkaset złotych rocznie. Działka ta jest również "bezobsługowa". Osoby, które chcą wykorzystać ją do celów prywatnych lub biznesowych, mogą na przykład kosić trawę lub usunąć krzewy i drzewa.

Podsumowanie: Jaka inwestycja jest lepsza - grunt czy mieszkanie?

Inwestycja w nieruchomości jest popularną formą lokowania kapitału ze względu na ich stabilność i potencjalny wzrost wartości w przyszłości. Wybór między inwestycją w grunt a mieszkanie zależy od kilku czynników.

Na rynku nieruchomości w 2023 roku obserwuje się obecnie niekorzystne warunki inwestycyjne spowodowane sytuacją gospodarczą w kraju i problemami po pandemii. Ceny nieruchomości, zwłaszcza mieszkań, nadal rosną, choć już nie tak dynamicznie. Spadek liczby sprzedanych mieszkań i wzrost kosztów utrzymania przyczyniają się do wzrostu cen mieszkań w największych miastach.

W przypadku gruntów, ceny nieruchomości gruntowych nie ulegają dużym zmianom, a wzrosty są rzadkie. Inwestycja w grunty może być mniej płynna niż inwestycja w mieszkanie, ale w ostatnich latach wzrosła płynność na tym rynku. Obserwuje się również migrację z miasta na wieś i obrzeża miast, co może wpływać na wzrost cen gruntów budowlanych.

Inwestowanie w mieszkania może być opłacalne poprzez zakup przecenionych nieruchomości, które można poddać remontowi lub poprzez licytację komorniczą. Inwestycje w mieszkania pod wynajem długoterminowy mogą generować stały dochód, choć rosnąca podaż mieszkań na wynajem może obniżyć ceny najmu.

Inwestycje w grunty mogą być korzystne ze względu na perspektywy wzrostu cen i trendy migracyjne. Ceny gruntów budowlanych w niektórych regionach wzrosły szybciej niż ceny mieszkań. Inwestycja w grunt może wymagać mniejszej kwoty początkowej i nie generuje bieżących dochodów.

Ostateczny wybór między inwestycją w grunt a mieszkanie zależy od dostępności kapitału, preferencji inwestora i analizy rynku. Ważne jest dokładne zrozumienie obecnej sytuacji na rynku nieruchomości oraz perspektyw rozwoju w danym obszarze.

Zanim zainwestujesz sprawdź nieruchomość przed kupnem!

Zanim zainwestujesz swoje pieniądze w nieruchomość, sprawdź gruntownie jej potencjał inwestycyjny! Skorzystaj z diagnozy nieruchomości pod kątem jej cech fizycznych, uciążliwości, zagrożeń, ograniczeń formalnoprawnych i innych. 

Jak to zrobić? To proste - skorzystaj z pomocy specjalistów i wygeneruj Raport o terenie OnGeo.pl. 

Raport o terenie to efekt pracy specjalistów z branży geodezji, geologii, architektury i budownictwa. To usługa dostępna dla każdego online, umożliwiająca wykonanie automatycznej diagnozy działki. Jest kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatny w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy, ograniczenia, uciążliwości i ograniczenia kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut. 

W Raporcie znajdziesz chociażby:

  • dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli wymiary i obwód działki, powierzchnia urzędowa i obliczona, współrzędne punktów załamania linii granicznej działki, grupa rejestrowa, klasa bonitacyjna,
  • informacje o planach miejscowych na obszarze działki i w okolicy oraz przeznaczenie działki w mpzp,
  • rejestr pozwoleń na budowę w okolicy,
  • uzbrojenie terenu w media,
  • miejsca, obiekty i urządzenia potencjalnie uciążliwe w sąsiedztwie,
  • zagrożenia i uciążliwości, czyli tereny: zalewowe, zagrożone stagnacją wody, osuwiskowe,
  • analiza nasłonecznienia w poszczególnych porach roku,
  • powierzchniowe i punktowe formy ochrony przyrody występujące w promieniu 1 km od granic działki,
  • analiza żyzności gleb,
  • strefy ochronne, czyli wokół: turbin wiatrowych, cmentarzy, lotnisk, terenów zamkniętych,
  • analiza zasięgu czasu dojazdu i dojścia,
  • inne, sprawdź jakie na naszej stronie OnGeo.pl
Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.