Fala roszczeń właścicieli nieruchomości po reformie planistycznej

Samorządy obawiają się, że reforma planistyczna wydrenuje, już i tak świecące pustkami budżety. Chodzi o propozycje zastąpienia studium uwarunkowań - ogólnymi planami. Nowe plany będą miały charakter prawa miejscowego. Ich uchwalenie może spowodować, że w jednostki samorządowe uderzy prawdziwa fala roszczeń właścicieli nieruchomości, którzy będą niezadowoleni ze zmiany przeznaczenia swoich nieruchomości.

O reformie planistycznej

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakończyło prekonsultacje projektu noweli ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Reforma ładu przestrzennego będzie dla gmin prawdziwą rewolucją. I choć są otwarte na zmiany, to obawiają się niektórych proponowanych rozwiązań. Chodzi o nowy typ planów - plany ogólne. Ich uchwalenie może spowodować wielomiliardowe roszczenia  ze strony właścicieli za obniżenie wartości nieruchomości. "Bezpieczniki" w projekcie mogą nie wystarczyć, podobnie jak pieniądze z renty planistycznej pobieranej na zmienionych zasadach. 

Polecamy wpis: Dwa projekty regulacji prawnych o planowaniu przestrzennym. Reforma planowania coraz bliżej.

Projekt to mina, trzeba wyrzucić go do kosza

Związek Miast Polskich uważa, że chociaż projekt wytycza dobry kierunek, ale do ideału ma daleko. Przede wszystkim obawia się wprowadzenia nowego aktu planistycznego - planu ogólnego, jako aktu prawa miejscowego w miejsce studium uwarunkowań.

Plan ogólny będzie obowiązywał na terenie całej gminy i jego sporządzenie będzie obligatoryjne. Taki obowiązek będzie obciążeniem finansowym dla budżetu gminy. -  twierdzi Zygmunt Frankiewicz, prezes ZMP.

Polecamy wpis: Uściński o utracie ważności studiów uwarunkowań. Reforma planistyczna

Podobne obawy ma dr hab. Igor Zachariasz, który na zlecenie Unii Metropolii Polskich przygotował opinię prawną dotyczącą projektu noweli. Według niego każde zarezerwowanie terenów pod inwestycje publiczne w ogólnym planie będzie skutkować koniecznością ich wykupienia. Nic nie zmieni w tym zakresie zmiana art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu. Zgodnie z nią ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, z wyłączeniem planu ogólnego gminy, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. I tak gminy nie unikną odpowiedzialności odszkodowawczej, o której mówi art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Bo akurat to uregulowanie się nie zmieni. 

Nie trudno sobie wyobrazić, że wprowadzenie instytucji planu ogólnego gminy, jako aktu powszechnie obowiązującego, będzie skutkować w praktyce zgłaszanymi roszczeniami odszkodowawczymi. W przypadku wprowadzenia przez gminy polityki zmierzającej do ograniczenia rozlewania się zabudowy przez odpowiednie przepisy planu ogólnego, mniej korzystne niż przepisy planów uchwalonych na podstawie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym z 1984 r., w wysokości trudnej do oszacowania. - ostrzega Igor Zachariasz. 

Według niego roszczenia mogą  być wysokie i mocno obciążyć budżety gmin. Nie tylko on tak uważa. 

Fala roszczeń właścicieli nieruchomości po reformie planistycznej

Ministerstwo rozwoju zapewnia, że gminy będą miały środki na ten cel dzięki rencie planistycznej. Dziś to praktycznie martwa instytucja. Tylko nieliczni właściciele nieruchomości ją płacą. Zdecydowana większość do perfekcji opanowała sposoby jej unikania. Ma się to zmienić. 

Polecamy wpis: Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

Ministerstwo rozwoju chce zrezygnować z obowiązku płacenia renty planistycznej, w związku ze sprzedażą nieruchomości. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta będą naliczali opłatę planistyczną z chwilą otrzymania informacji o ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub o braku wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy. Jej wysokość będzie wynikała z ustawy i wyniesie 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Takie same zasady mają obowiązywać zarówno w wypadku miejscowego planu, jak i warunków. 

Obecnie ustawa planistyczna przewiduje, że gminy mają prawo pobierać rentę planistyczną, gdy wzrośnie wartość działki na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mogą to robić w ciągu pięciu lat od daty uchwalenia planu. Płacą ci, którzy zbywają nieruchomość, a więc nie tylko, gdy ją sprzedają, ale także np. darują lub wnoszą aportem do spółki.

Wysokość renty ustalają gminy, ale nie może ona przekroczyć 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Niektóre gminy chciały zrezygnować z pobierania renty i ustalały stawki w wysokości 0 %. Zakwestionowały im to sądy administracyjne. Samorządy próbowały też ją naliczać od warunków zabudowy. Ale sądy administracyjne i tu były nieugięte. Ich zdaniem nie wolno tego typu daniny ustalać decyzją administracyjną. 

Opłata niewiele zmieni?

Proponowane rozwiązanie budzi mieszane uczucia wśród samorządowców, więc część je chwali, a część krytykuje. 

Związek Powiatów Polskich nie ma wątpliwości, że obowiązujące przepisy dotyczące renty planistycznej trzeba zmodyfikować, ale nie w proponowany przez ministerstwo sposób. Zdaniem Związku odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości będą miały charakter powszechny, natomiast pobieranie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będzie uzależniona od aktywności właściciela na gruncie przepisów prawa budowlanego. Takie rozwiązanie wymaga wymiernego wzmocnienia finansowego gmin.

Propozycja podoba się Bogdanowi Dąbrowskiemu, radcy prawnemu z Urzędu Miasta w Poznaniu.

Dziś opłata planistyczna to praktycznie martwa instytucja. Prawie nikt jej nie płaci, a szkoda. Procedura uchwalania planów trwa długo i kosztuje. Ponadto rodzi falę roszczeń właścicieli, którzy uważają, że ich nieruchomość słusznie lub nie straciła na wartości. Samorządy nie mają zaś środków na wypłatę odszkodowań. Teoretycznie pieniądze na ten cel powinny pochodzić z opłaty planistycznej, a tak się nie dzieje. - wyjaśnia.

W praktyce stosuje się bowiem prosty wybieg. Sprzedający zawiera z kupującym nieruchomości umowę przedwstępną z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a nawet do budowy. Nabywca realizuje inwestycję, a po upływie pięciu lat zawiera ze sprzedającym drugą umowę, tym razem już przenoszącą własność. Po wejściu w życie noweli taki zabieg nie będzie już możliwy.

Propozycja, by pięć lat wrzucić z przepisów jest dobra. Dzięki temu nie będzie już można stosować podobnych prostych wybiegów. Z jego aprobatą spotkało się także rozwiązanie, by stawka opłaty była sztywna i wynikała z ustawy. Chwali również rozwiązanie dotyczące warunków zabudowy. Dziś przepisy są nieostre. Gminy próbowały naliczać opłatę planistyczną i w tym wypadku, ale przestały z powodu orzecznictwa sądowego. 

Propozycja podoba się Markowi Wójcikowi, ekspertowi Związku Miast Polskich.

Projekt eliminuje wątpliwości dotyczące  poboru opłaty planistycznej od warunków zabudowy, co jest godne pochwały.

Źródło: Prawo.pl