Porady OnGeo

Dziedziczenie nieruchomości - jak przekazać majątek dzieciom

Monika Ojczyk
2023-06-16
~6 min
Głosów: 4, średnia ocen: 5
dziedziczenie nieruchomości

Darowizna nieruchomość na rzecz osób najbliższych wymaga dopełnienia kilku formalności, które zależą od sposobu jej przekazania. Dziedziczenie nieruchomości według polskiego prawa wyróżnia trzy formy przekazania - darowiznę, testament oraz umowę dożywocia. Decyzja w sprawie dziedziczenia na rzecz dzieci zależy jednak od woli spadkodawcy. Dowiedz się zatem, jak przekazać majątek dzieciom. 

  • Celem darowizny jest nieodpłatne podarowanie majątku przez darczyńcę na rzecz obdarowanego.
  • Istnieją trzy sposoby przepisania majątku na członka rodziny, a są to: umowa darowizny, umowa dożywocia, testament.
  • Darowizna opodatkowana jest podatkiem od spadków i darowizn. Jednak jeśli dotyczy przekazania nieruchomości na członka najbliżej rodziny, to nowych posiadaczy mienia zwalnia się z podatku od darowizny, bez względu na jej wartość.
  • Informację o darowiźnie należy wpisać także do księgi wieczystej nieruchomości

Dziedziczenie nieruchomości

Przede wszystkim na początku należy wyraźnie podkreślić, że spadkodawca może rozporządzać własnym majątkiem bez ograniczeń i dowolnie. Oczywiście w skrajnych przypadkach, jeśli spadkodawca jeszcze za życia przepisał cały majątek np. na jedno z dzieci, a pozostałe wykluczył z dziedziczenia bez podania przyczyny, pozostali uprawnieni mają prawo żądać od spadkobiorcy zachowku. Obowiązek spłaty zachowku dotyczy jednak osoby lub osób, które spadek otrzymały, nie osoby, która nim rozporządza. O prawie do zachowku pisaliśmy w innym wpisie.

Spadkodawca może przepisać najbliższym nieruchomość na trzy sposoby poprzez:

  • umowę darowizny,
  • umowę dożywocia,
  • testament.

Każda z wymienionych metod przekazania nieruchomości na rzecz członka rodziny ma swoje wady i zalety.

Umowa darowizny

Jedną z form przepisania nieruchomości na dzieci jest darowizna. Poprzez zawarcie takiej umowy, darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego przekazania nieruchomości obdarowanemu. Oświadczenie o przekazaniu nieruchomości tym sposobem przyjmuje formę aktu notarialnego.

Informację o darowiźnie należy wpisać także do księgi wieczystej nieruchomości. Notariusz po przeprowadzonej czynności przekazuje do urzędu skarbowego informację o dokonanej darowiźnie. Umowa darowizny może zawierać szczegółowe warunki, które zostają nałożone na osobę otrzymującą darowiznę. Po ich spełnieniu, dokonuje się przejście na własność darowanej nieruchomości.

Warto pamiętać, że darowizna jest czynnością opodatkowaną. Ostateczna wysokość podatku od darowizny zależy od:

  • Wartości nieruchomości ustalanej na dzień nabycia i według cen rynkowych notowanych na dzień, w którym powstał obowiązek podatkowy. Najczęściej to notariusz naliczy należny podatek i przekaże go do właściwego urzędu skarbowego;
  • Stopnia pokrewieństwa pomiędzy darczyńca i obdarowanym – im stopień pokrewieństwa bliższy, tym wysokość podatku będzie niższa.

Zmiany w podatku od spadków i darowizn w 2023 roku

Tak jak zostało już wspomniane podatek od spadków i darowizn zależy od pokrewieństwa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym.

Najbliższa rodzina, czyli małżonek, małżonka, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pasierb, pasierbica, rodzeństwo, ojczym i macocha (tzw. "grupa 0"), mogą być zwolnieni z podatku od darowizn. Jednak aby tak się stało, spadkobiorca, który otrzymał nieruchomość musi zgłosić fakt jej otrzymania w ciągu sześciu miesięcy od momentu powstania obowiązku podatkowego.

W przypadku innego pokrewieństwa, podatek od darowizn ustala się według grup podatkowych. Przyporządkowanie spadkobiorcy do konkretnej grupy skutkuje ustaleniem wysokości kwoty wolnej od podatku.

Od lipca 2023 r. limity uprawniające do zwolnienia z podatku zostaną zmienione. Opodatkowaniu będzie podlegało nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości nieprzekraczającej kwot podanych w tabeli. Poniższa tabela zawiera aktualne limity.

grupa podatkowa uprawnieni kwota wolna od podatku
Imąż/żona, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie, 36 120 zł
IIzstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,27 090 zł
IIIinni nabywcy5 733 zł

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia jest bardzo podobna do umowy darowizny, z tym że lepiej zabezpiecza interes darczyńcy. Obdarowany zobowiązuje się tutaj do dożywotnej opieki nad darczyńcą. Kodeks cywilny w art. 908 § 1 wyróżnia, że spadkobiorca w umowie zobowiązuje się:

KC, art. 908 § 1

przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Stronami umowy dożywocia mogą być tylko pełnoletnie osoby. Umowa dożywocia nie jest brana pod uwagę przy ustalaniu zachowku i należy ją sporządzić w formie aktu notarialnego. Dożywocie można również ustalić na rzecz bliskiej osoby zbywcy nieruchomości.

Testament

Testament jest wyrażeniem woli żyjącej osoby w sprawie jego majątku na wypadek śmierci. Treść testamentu zależy w całości od woli spadkodawcy i ma pierwszeństwo przed dziedziczeniem ustawowym ustanowionym przez kodeks cywilny. Aby testament uznano za ważny, powinien spełniać określone wymagania.

  • Po pierwsze: Spadkodawca musi cały testament napisać osobiście, własnoręcznie;
  • Po drugie: Spadkodawca musi mieć pełną zdolność do czynności prawnych. Oznacza to, że jedynie osoby pełnoletnie i nie ubezwłasnowolnione, mogą sporządzić testament. Testator może się posłużyć dowolnym znanym sobie językiem, jednak nie alfabetem brajla;
  • Po trzecie: Podpis na testamencie musi być obarczony pełnym imieniem i nazwiskiem spadkodawcy. Rozporządzenia majątkowe zamieszczone poniżej podpisu testatora są nieważne.

Niestety, testament często wywołuje silne emocje, ponieważ zdarza się, że członkowie najbliższej rodziny zostają pominięci w spadku. Przykładowo, osoba zapisuje w testamencie nieruchomość swojemu wnukowi, ignorując żyjące dzieci i współmałżonka. Jednak w takim przypadku spadkobiercy, którzy mają ustawowe prawo do dziedziczenia, mają możliwość ubiegania się o zachowek.

Jak stwierdzić nabycie spadku lub poświadczenie dziedziczenia nieruchomości?

Aby załatwić formalności związane ze spadkiem, należy najpierw udać się do sądu lub notariusza. Procedura sądowego stwierdzenia nabycia spadku wymaga złożenia odpowiedniego pisma do sądu oraz opłacenia stosownej opłaty. Obecnie wynosi ona 50 złotych.

Sądowe postępowanie jest czasochłonne i wymaga uczestnictwa na posiedzeniach. Nie jest to zatem formalność, którą można załatwić natychmiast. Trzeba być cierpliwym i przygotować się na oczekiwanie przynajmniej kilka miesięcy.

Z kolei poświadczenie dziedziczenia jest znacznie szybszym procesem, który odbywa się u notariusza. Zazwyczaj załatwienie tej formalności nie zajmuje więcej niż kilka dni i wymaga jednej wizyty. Jednak koszt takiej czynności jest nieco wyższy. Zwykle notariusze pobierają opłatę w przedziale od 300 do 500 złotych. Oczywiście koszt może się różnić w zależności od liczby spadkobierców oraz tego, czy spadkodawca posiadał nieruchomość.

Postępowanie spadkowe tylko w obecności wszystkich spadkobierców

Nie ma możliwości, aby notarialne postępowanie spadkowe przeprowadzać bez obecności wszystkich osób, którzy mają prawo do spadku. Mowa tutaj zarówno o spadkobiercach ustawowych, jak i testamentowych. Innymi słowy, przy sporządzaniu aktu poświadczenia dziedziczenia muszą być obecne wszystkie osoby z najbliższego kręgu rodziny zmarłego, nawet jeśli nie zostały powołane do dziedziczenia!

Jeśli warunek ten nie zostanie spełniony, postępowanie spadkowe może odbyć się wyłącznie przed sądem. Dodatkowo, jeśli w sprawie toczy się już postępowanie sądowe, nie można przeprowadzać postępowania notarialnego!

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. klasę gruntu, uzbrojenie terenu, mpzp, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.