Porady OnGeo

Dom szeregowy – plusy i minusy. Czy warto kupić dom w zabudowie szeregowej?

Róża Mituś
2023-04-20
~6 min
Post zaktualizowany: 2023-06-22
Głosów: 7, średnia ocen: 5
Dom szeregowy

Interesuje Cię kupno domu? A może wciąż zastanawiasz się: dom czy mieszkanie? Szukasz kompromisu między mieszkaniem w bloku a w domu, blisko natury? Jeżeli tak – weź pod uwagę domy szeregowe na sprzedaż. Przeczytaj artykuł, by poznać wady i zalety domów w zabudowie szeregowej, dowiedzieć się jak mieszka się w szeregowcu i podjąć świadomą decyzję.

  • Zakup domu w zabudowie szeregowej to także idealne rozwiązanie dla osób szukających kompromisu między mieszkaniem w bloku, a w domu wolnostojącym, którym zależy zarówno na korzystaniu z uroków miasta i kontakcie z naturą. 
  • Decydując się na kupno domu w zabudowie szeregowej będziemy mieć mały wpływ na gotowy projekt domu i całego osiedla – domy szeregowe projektuje się jako pewien zespół.
  • Podczas wyboru domu zwróć uwagę na doświetlenie pomieszczeń – jednorodzinne domy szeregowe powinny być zaprojektowane w taki sposób, by nie było ono problemem
  • Zweryfikuj również stan prawny nieruchomości i upewnij się czy kupujesz. Możesz to zrobić w OnGeo.pl

Prawo budowlane – definicja domu szeregowego

Szeregowiec to zespół domów, które tworzą ciąg od trzech do kilkunastu obiektów w jednej linii i są połączone ze sobą ścianami bocznymi. Segmenty szeregówki są do siebie bliźniaczo podobne. Jednak zabudowa szeregowa to nie zabudowa bliźniacza – ta składa się wyłącznie z dwóch segmentów. W obu typach budynków każdy segment musi być niezależny, by stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość – jest to niezbędny warunek uznania ich za budynki jednorodzinne. Wspólne mogą być jedynie fundamenty i dach. Nowoczesne projekty domów szeregowych mają zazwyczaj nie tylko osobne wejścia, ale także tarasy, ogródki, garaże bądź miejsca postojowe czy nawet piwnice.

Dom szeregowy – dla kogo?

Na ten typ zabudowy z chęcią zdecydują się osoby, na które obecność sąsiada działa uspokajająco, jednak szukają większej niezależności niż daje mieszkanie w bloku. Zakup domu w zabudowie szeregowej to także idealne rozwiązanie dla osób szukających kompromisu między mieszkaniem w bloku, a w domu wolnostojącym, którym zależy zarówno na korzystaniu z uroków miasta i kontakcie z naturą. 

Lokalizacja

Deweloperzy często budują szeregowce na terenach miejskich, w miejscach na których zakup prywatnej działki jest trudny, bądź niemożliwy. Dzięki temu możemy mieszkać w miejscu zapewniającym rozwiniętą infrastrukturę oraz bliski kontakt z naturą. Atutami lokalizacji będą: dobre połączenie z centrum miasta, bliskość szkół, przedszkoli, sklepów itp., możliwość korzystania z osiedlowych, kameralnych placów zabaw i terenów rekreacyjnych.

Projekt domu szeregowego

Decydując się na kupno domu w zabudowie szeregowej będziemy mieć mały wpływ na gotowy projekt domu i całego osiedla – domy szeregowe projektuje się jako pewien zespół. Liczba możliwych wariantów rozplanowania funkcji pomieszczeń jest mocno ograniczona. Zazwyczaj nie można w znaczny sposób zmieniać projektu, na przykład wielkości czy choćby układu wnętrza, więc lokal będzie trudno rozbudować bądź zaadaptować do własnych potrzeb (np. pełnowartościowego domu wielopokoleniowego). Najczęściej musimy się liczyć z koniecznością ciągłego korzystania ze schodów wewnątrz domu. Piętrowy układ i wąski trakt wymuszają podział przestrzeni na wspólną część dzienną i część prywatną – dzięki temu bez problemu możemy odosobnić się od innych domowników. Projekt domów w zabudowie szeregowej najczęściej zakłada wyższy standard otoczenia: nawierzchni ulic, oświetlenia, małej architektury. Nie bez znaczenia jest także własny ogródek – żaden, nawet bardzo duży balkon w bloku nie zastąpi skrawka własnej ziemi.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu szeregowego?

Zwróć uwagę na doświetlenie pomieszczeń – jednorodzinne domy szeregowe powinny być zaprojektowane w taki sposób, by nie było ono problemem. A takie problemy się zdarzają i wynikają z tego, że dom jest ograniczony dwiema ścianami konstrukcyjnymi bez okien.

Zapytaj dewelopera, jak chce wyciszyć dom szeregowy. Przegrody w szeregówkach często buduje się z bloczków z betonu komórkowego, które są bardzo praktycznym rozwiązaniem, jednak źle tłumią hałasy. Już wiesz, że w szeregowcu bardzo słychać sąsiadów? Możesz pomyśleć jak samodzielnie wyciszyć ściany w domu szeregowym. Skutecznym sposobem na wygłuszenie ścian jest postawienie przedścianki akustycznej, która będzie pochłaniać fale dźwiękowe, ale nie pozwoli im przedostać się na drugą stronę. Jednym z najbardziej popularnych i najtańszych rozwiązań jest wełna mineralna szklana lub skalna, która ma zdolności pochłaniania dźwięków oraz drgań. Na rynku są dostępne także inne, bardziej kosztochłonne rozwiązania.

Zweryfikuj również stan prawny nieruchomości i upewnij się czy kupujesz:

  • dom na działce – co oznacza, że będziemy jedynymi właścicielami działki o określonej powierzchni, będziemy też sami ponosić wszelkie koszty eksploatacji i modernizacji oraz zyskamy też samodzielność i niezależność w decydowaniu o naszej części nieruchomości;
  • samodzielny lokal znajdujący się w szeregowcu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej do której należą m.in. działka pod budynkiem, dach, ogródek, elewacje, miejsce parkingowe – w praktyce oznacza to konieczność uzyskania zgody właścicieli pozostałych segmentów na każdą trwałą ingerencję w części wspólne jak ściany nośne, dach (np. przy zakadaniu paneli fotowoltaicznych), czy grunt (np. przy budowie garażu na swoim miejscu parkingowym).

Przed zakupem koniecznie sprawdź działkę: jakość powietrza, natężenie hałasu, odległość od linii energetycznych, czy działka nie leży na terenach zagrożonych stagnacją wody, powodzią bądź osuwiskami. Wszystkie te informacje możesz znaleźć w Raporcie o terenie OnGeo.pl

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. dane wprost z ewidencji gruntów i budynków, informacje o uciążliwościach, wadach fizycznych i formalno-prawnych działki, a także sprawdzisz geologiczne warunki budowlane.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Budowa i eksploatacja

Koszt zakupu domu szeregowego jest tańszy od zakupu domu wolnostojącego z dwóch względów: mniejszej powierzchni działki przypadającej na segment oraz niższych kosztów budowy wynikających ze wspólnych przyłączy, ścian, wspólnego transportu i organizacji budowy. Jeżeli chcesz kupić gotowy dom szeregowy na rynku pierwotnym, będziesz mieć mały wpływ na jakość wykonania. Nierzadko zdarza się, że wykonawcy mogą „oszczędzać” na naszej budowie (na przykład nie docieplić ścian albo uprościć sobie pracę, odprowadzając rynnę sąsiada na naszą działkę). Musisz także liczyć się z przeciągającym się czasem trwania budowy. Jeśli szeregówki są budowane w ramach niewielkiej spółdzielni, nierówne możliwości finansowe współinwestorów (część z nich może na przykład nie otrzymać spodziewanego kredytu) mogą spowodować, że budowa zamiast planowanych kilku miesięcy potrwa kilka lat.

Czy w domu szeregowym płaci się czynsz? 

Nie musimy płacić czynszu. Nie unikniemy jednak podatku od nieruchomości i działki, gdyż każdy z segmentów otrzymuje fragment części wspólnej nieruchomości, zapisany w księdze wieczystej. Na każdego właściciela przypada też ułamek udziału w nieruchomości, jaką tworzą części wspólne do których mogą należeć parkingi, śmietniki czy niektóre części gruntu (np. wspólne podwórko). Dom szeregowy będzie znacznie tańszy w utrzymaniu od domu wolnostojącego, zarówno ze względu na mniejszą działkę, jak i koszty ogrzewania – współdzielenie ścian wiąże się ze znacznie mniejszą ucieczką ciepła.

Wspólna i prywatna przestrzeń

Zakup domu szeregowego pozwala nam nam zamieszkanie w otoczeniu spójnym pod względem estetycznym i stylistycznym. Dla wielu ujednolicony projekt elewacji, małej architektury czy całego zespołu domów będzie dużą zaletą. Niektórzy jednak nazywają domy szeregowe “koszarami”, ze względu na niejednokrotnie zbyt jednolitą formę całego kompleksu. Wybierając ten typ budownictwa często zyskujemy na zaplanowanej i zagospodarowanej przestrzeni wspólnej – projekty nowoczesnych osiedli najczęściej uwzględniają tereny rekreacyjne, trawniki, klomby kwiatowe, oświetlenie. Plusem będzie także możliwość swobodnego organizowania prywatnej części ogrodu. Pamiętajmy jednak, że ogródki w szeregówkach są zazwyczaj małe, wąskie i przylegają bezpośrednio do siebie, więc nawet jeśli nie jesteśmy widziani, jesteśmy słyszani lub słyszymy odgłosy z sąsiedztwa, dolatują nas zapachy grillowania.

Sąsiedztwo

Mieszkańcy osiedli domów szeregowych często stanowią społeczność. Wspólnota sąsiedzka daje szansę na wzajemną pomoc, wymianę doświadczeń i życie towarzyskie. To także większe poczucie bezpieczeństwa, zwłaszcza jeśli osiedle jest małe i mieszkańcy dobrze się znają. Tak bliskie i zażyłe sąsiedztwo, z jakim mamy do czynienia w zabudowie szeregowej, może ograniczać nasze poczucie prywatności. Wiąże się z koniecznością dostosowania się do reguł wynikających ze wspólnego mieszkania. W zależności od progu naszej tolerancji może nam przeszkadzać dochodzenie niepożądanych hałasów zza ściany, zwłaszcza gdy konstrukcja budynku nie zapewnia odpowiedniej izolacji akustycznej. Sąsiedztwo bywa dokuczliwe raczej w skrajnych przypadkach, na przykład, kiedy sąsiad traktuje swój dom również jako miejsce prowadzenia z pozoru nieuciążliwej działalności gospodarczej (np. hurtowni czy zakładu usługowego) albo okazuje się dziwakiem zbierającym szpetne rupiecie.

Avatar: Róża Mituś
Róża Mituś

Redaktorka w serwisie OnGeo.pl