Dom czy mieszkanie ‒ co wybrać? Poradnik

Zakup domu czy zakup mieszkania to decyzja na długie lata. Osoby, które stają przed tym dylematem często zadają sobie pytanie: w jakie nieruchomości warto inwestować? Czy lepiej i taniej jest wybudować dom czy kupić mieszkanie? Jednak w podjęciu decyzji nie powinniśmy kierować się wyłącznie ceną. Powinniśmy sobie odpowiedzieć na pytanie: gdzie chciałbym mieszkać za kilka lat? Przeanalizuj plusy i minusy mieszkania w bloku i w domu, by wiedzieć, gdzie lepiej będzie Ci się żyło.

Dom czy mieszkanie ‒ co tańsze?

Dziś koszt budowy domu może okazać się porównywalny bądź niższy od kosztu zakupu mieszkania. Ceny mieszkań w Polsce znacząco wzrosły wskutek nagłego skoku zainteresowania tą formą lokowania kapitału, co z kolei spowodowane było pojawieniem się inflacji i niskich stóp procentowych. W ramach walki z inflacją zaczęto podnosić stopy procentowe. Polacy ubiegając się o kredyt hipoteczny, mieli coraz większe kłopoty z jego uzyskaniem. W efekcie deweloperzy już w 2022 roku rozpoczęli około 40 proc. mniej inwestycji. Przy zmniejszonej podaży trudno było liczyć na znaczący spadek cen. Obserwujemy jedynie nieznaczne obniżki cen nominalnych. To zaczęło skłaniać Polaków do większego zainteresowania zakupem domu czy jego budową.

Dom czy mieszkanie: wady i zalety ‒ porównanie

Gdzie lepiej mieszkać: w domu czy w bloku? Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy. Jeśli nie jesteś przekonany, czy chcesz się zdecydować na kupno domu, czy kupno mieszkania ‒ przeanalizuj takie czynniki jak:

• lokalizacja,
• projekt i funkcjonalność,
• budowa,
• eksploatacja,
• otoczenie ‒ estetyka, sąsiedztwo, wspólna i prywatna przestrzeń.

Nasze porównanie dotyczy zalet i wad mieszkania w bloku i domu wolnostojącym. Jeżeli myślisz o zakupie bliźniaka lub domu szeregowego - przeczytaj poniższe artykuły:

Lokalizacja

Mieszkania często usytuowane są bliżej centrum, względem domów. Oznacza to lepszy dostęp do infrastruktury, a co za tym idzie możliwość prowadzenia bogatszego życia kulturalno-towarzyskiego oraz lepsze możliwości rozwoju (dla nas i naszych pociech). Większe skupiska ludzi, mogą nieść ze sobą większe zagrożenia związane z wychowaniem i bezpieczeństwem dzieci. Przed wyborem lokalizacji sprawdźmy poziom zanieczyszczenia powietrza. Decydując się na życie w mieście musimy się liczyć z problemami z parkowaniem. Z drugiej strony miasto oferuje dobry dostęp do komunikacji miejskiej, a dzięki niedużej odległości do pracy czy szkoły będziemy mieć więcej czasu dla siebie. Rodzinom często wystarcza jeden samochód, co też ogranicza koszty miesięcznego utrzymania.

Domy często budujemy w większej odległości od centrum, chcąc sobie zapewnić świeże, zdrowe powietrze i mniejszy hałas. Warto zdiagnozować działkę pod tym kątem jeszcze przed zakupem ‒ tym zwłaszcza, że może kryć takie zagrożenia jak osuwiska czy tereny zalewowe. 

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. dane wprost z ewidencji gruntów i budynków, informacje o uciążliwościach, wadach fizycznych i formalno-prawnych działki, a także sprawdzisz geologiczne warunki budowlane.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Sprawdźmy również do dostęp do internetu i sieci komórkowych. Większa odległość od miasta to słabiej rozbudowana infrastruktura i mniejsze możliwości, żeby wyjść gdzieś indziej niż na spacer ‒ zwłaszcza zimą. Możemy mieć większe trudności ze zorganizowaniem opieki dla dzieci. Dłuższy dojazd do szkoły czy pracy będzie się wiązać z większymi kosztami. Wpływać na nie może konieczność posiadania dwóch samochodów: czyli zarówno koszty paliwa, jak i eksploatacji oraz samego zakupu. Nie będziemy mieć jednak żadnych problemów z parkowaniem samochodu. Życie poza miastem bądź na jego obrzeżach zapewni nam kontakt z naturą.

Projekt mieszkania vs projekt domu

Decydując się na zakup mieszkania najczęściej nie mamy wpływu na rozkład, ani funkcję pomieszczeń. Jednak rynek nieruchomości w dalszym ciągu oferuje lepszą dostępność i większy wybór mieszkań. Pomieszczenia najczęściej są mniejsze i jest ich mniej – dzięki temu nie musimy się "nachodzić", bo wszędzie mamy blisko, z drugiej strony ogranicza to też możliwości odosobnienia się od innych domowników. Jeżeli w budynku nie ma windy – konieczne jest wchodzenie po schodach, same mieszkania z reguły są jednopoziomowe. Dostęp do mieszkania zapewnia nam część wspólna – klatka schodowa. Żyjąc w bloku nie mamy warunków do trzymania większej ilości zwierząt.

Dom wolnostojący to przestrzeń wydzielona i samodzielna, niestykająca się w sposób bezpośredni z przestrzenią innych osób, zapewniająca niezależność. Decydując się na budowę mamy całkowity wpływ na projekt domu – możemy układ i funkcję pomieszczeń rozplanować zgodnie ze swoimi potrzebami, wprowadzając zmiany nawet w trakcie realizacji. Jeżeli przeszkadzają nam schody, możemy zdecydować się na dom parterowy. Prywatny dom daje nam także późniejsze możliwości rozbudowy czy adaptacji pomieszczeń. Większa ilość pomieszczeń zapewni nam przestrzeń prywatną. A własny ogródek – zaspokoi potrzebę kontaktu z ziemią (żaden, nawet bardzo duży balkon w bloku nie zastąpi skrawka własnej ziemi), da możliwość realizowania ogrodniczego hobby, a latem będzie stanowić dodatkowy pokój – miejsce do odpoczynku i spotkań towarzyskich, w którym możemy urządzać grilla, imprezy, relaksować się, opalać, zażywać chłodzącej kąpieli w basenie i dawać pełną swobodę naszym pociechom.

Budowa

Decydując się na zakup mieszkania z pewnością zaoszczędzimy – czas i nerwy. Niekoniecznie pieniądze – biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych i coraz większą dostępność tańszych technologii budowy domów. Niemniej o finalnych kosztach zadecyduje wielkość metrażu i brak ponoszenia kosztów działki. Kupując mieszkanie nie mamy wpływu na jakość wykorzystywanych przez deweloperów materiałów. Będziemy się musieli także liczyć z koniecznością wyrażenia zgody przez spółdzielnię na niektóre remonty – np. przesuwanie ścianek działowych.

Myśląc o budowie domu musimy liczyć się z kosztami zakupu działki oraz ewentualnymi kosztami jej uzbrojenia. Warto zweryfikować Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego i inne ograniczenia formalno-prawne działki, którą wybraliśmy. Zdecydowaną zaletą budowy jest to, że mamy wpływ na jakość wykonania i dobór materiałów. Możemy zdecydować się na wykorzystanie energooszczędnych rozwiązań (a nawet poszukać na nie dofinansowania). Dużym zagrożeniem może być zlecenie budowy nieprofesjonalnej ekipie. Z kolei budowa domu bez zatrudnienia kierownika budowy będzie nas kosztować bardzo wiele stresu.

Eksploatacja – co jest tańsze w utrzymaniu: dom czy mieszkanie?

Koszt utrzymania domu może być nieco wyższy niż koszt utrzymania mieszkania, jednak nie jest to spora różnica – według wyliczeń ekspertów będzie ona sięgać ok. 50-200 zł miesięcznie przy założeniu, że mówimy o domu w nowym budownictwie o wielkości 100-150 m2 i mieszkaniu o wielkości 45-70 m2. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że koszty utrzymania mieszkania czy domu są zależne od metrażu, regionu, rodzaju budownictwa czy użytej technologii.

Ocieplenie mieszkania i utrzymanie stanu ciepła jest rzeczą łatwą. Koszty ogrzewania rozkładają się bardziej równomiernie. Może się jednak zdarzyć, że za oknem będzie już zimno, a kaloryfery nie zaczną jeszcze grzać. Podgrzewanie wody za pomocą miejskiej sieci ciepłowniczej będzie wygodniejsze, ale też droższe. Mieszkając w bloku nie musimy się martwić o koszty ewentualnych usterek i remontów – są one pokrywane z funduszu remontowego, na który składa się wiele osób. Mieszkania z reguły mają mniejszą powierzchnię, a to oznacza mniej sprzątania, czyli więcej czasu dla siebie.

Decydując się na zakup domu musimy się liczyć z wyższymi kosztami eksploatacji za wywóz śmieci, oświetlenie domu, a przede wszystkim ogrzewania domu (ze względu na większą powierzchnia do ogrzania i więcej miejsc, w których następuje utrata ciepła). Problematyczne może okazać się także palenie w piecu: ktoś musi nosić węgiel, każdej zimy musimy być przygotowani na większy wydatek, jeżeli kotłownia będzie znajdować się na tym samym poziomie, co reszta lokum, będzie nam przeszkadzać osiadający wszędzie pył węglowy. Mniej kłopotliwe wydaje się korzystanie z piecu na olej – jednak to bardziej kosztochłonne rozwiązanie. Pamiętajmy też o tym, że na wsi najczęściej korzysta się z szamba, które trzeba wypompowywać. Wszelkie koszty napraw będziemy ponosić sami (np. zerwany dach, wymiana okien, awaria pieca). Wokół domu będziemy też mieć więcej pracy: przy odśnieżaniu, koszeniu trawy czy grabieniu liści. Większa powierzchnia użytkowa, to też więcej sprzątania.

Otoczenie ‒ estetyka, sąsiedztwo, wspólna i prywatna przestrzeń

Mieszkając w bloku nie mamy zbyt dużego wpływu na otoczenie zewnętrzne i wygląd całego budynku. Projekt osiedla jest najczęściej ujednolicony. Zakłada także zagospodarowanie wspólnej przestrzeni (do celów rekreacyjnych czy też towarzyskich), o którą nie musimy samodzielnie dbać. Estetycznej jednolitości może brakować jednak w starszym budownictwie. Mieszkanie w bloku wiąże się z pewnym ograniczeniem swobody i koniecznością  dostosowania się do reguł współżycia społecznego. Zależnie od poziomu naszej wyrozumiałości mogą nam przeszkadzać: szczekające psy, płaczące dzieci, krzyki, głośna muzyka. W skrajnych przypadkach będziemy mieć do czynienia z uciążliwym sąsiedztwem ‒ wtedy problem mogą okazać się np. smród z sąsiedniego mieszkania, zalewanie balkonu wodą z prania, palenie na klatce, zaśmiecanie części wspólnych czy niszczenie wspólnego mienia. Musimy się także liczyć z mniejszą bądź większą tolerancją sąsiadów odnośnie hałasu czy tzw. „nocnego życia” – sami powinniśmy uważać, żeby nie hałasować i nie zaburzać ciszy nocnej np. przez chodzącą głośno pralkę, odkurzanie, słuchanie muzyki.

Budowa domu zapewni nam prywatność i swobodę. Kupno działki daje nam dużo większe możliwości zagospodarowania własnej przestrzeni bez konieczności dzielenia się nią z innymi: możemy na swojej działce uprawiać ogródek, postawić basen, piaskownicę, czy zainstalować oczko wodne. Możemy cieszyć się prywatną przestrzenią, jednak nam czy naszym dzieciom może brakować przestrzeni wspólnej. Jeżeli w okolicy nie mamy znajomych jest szansa, że ucierpi na tym nasze życie towarzyskie. Przeszkadzać nam mogą także wąskie, czasem nieoświetlone chodniki, a niejednokrotnie ich brak.

Co wybrać?

Dom czy mieszkanie? Wybór jest pozornie trudny – zwykle decydują cechy osobowościowe i możliwości finansowe. Jeżeli najbardziej doceniamy ciszę, spokój, sąsiedztwo z naturą, nie boimy się prac wokół domu, powinniśmy wybrać domek na przedmieściach. Jeżeli życie wymaga od nas mobilności, otwartości na zmiany, lubimy działać bądź najbardziej cenimy czas, który możemy poświęcić dla siebie i bliskich – wybierzmy mieszkanie.