Ceny mieszkań przy lotnisku: ile kosztuje m² w promieniu 5 km?

Ceny mieszkań przy lotnisku różnią się w Polsce ponad dwukrotnie. W I kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna w promieniu 5 km od Lotniska Chopina wyniosła 13 566 zł/m², a od Portu Lotniczego Katowice-Pyrzowice 6 041 zł/m². Zestawiliśmy dane dla ośmiu największych lotnisk w latach 2024, 2025 i I kwartale 2026. Lotniska wybraliśmy na podstawie danych o ruchu pasażerskim Urzędu Lotnictwa Cywilnego, a ceny pochodzą z narzędzia RCN w Geoportalu Krajowym Na Mapie. Wynika z nich, że cena zależy przede wszystkim od rynku, w którym leży lotnisko, a nie od samego sąsiedztwa pasa startowego.

Ile kosztuje mieszkanie przy lotnisku? Ceny w latach 2024 do 2026

Poniżej zestawienie średnich cen transakcyjnych mieszkań w promieniu 5 km od ośmiu lotnisk. Posortowaliśmy je według I kwartału 2026 r., od najdroższego. Ceny pochodzą z narzędzia RCN w Geoportalu Krajowym Na Mapie, czyli z transakcji notarialnych zapisanych w Rejestrze Cen Nieruchomości. Uwzględniliśmy rynek pierwotny i wtórny łącznie, a promień 5 km liczyliśmy od lotniska. Jak czytać te dane i skąd je wziąć, opisujemy w artykule o tym, skąd wziąć ceny transakcyjne nieruchomości.

Tabela 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań w promieniu 5 km od lotnisk, zł/m². Źródło: RCN - Geoportal Krajowy na Mapie

W I kwartale 2026 r. trzy lotniska przekraczają 11 tys. zł/m²: Chopina, Poznań-Ławica i Wrocław-Strachowice. Pięć pozostałych mieści się między 6 a 10 tys. zł. Zwraca uwagę Poznań-Ławica, który w 2024 r. był dopiero piąty od dołu, a dziś jest drugi od góry i wyprzedza Kraków-Balice o ponad 2 tys. zł. Ceny przy Rzeszów-Jasionka spadły natomiast z poziomu zbliżonego do Wrocławia (9 817 zł wobec 9 704 zł w 2024 r.) do 7 698 zł. Ogólniejszy obraz rynku miast znajdziesz w zestawieniu cen mieszkań w największych miastach oraz w przeglądzie cen mieszkań według województw.

Gdzie ceny mieszkań przy lotnisku rosną, a gdzie spadają?

Dane dzielą lotniska na dwie grupy. Przy Poznań-Ławica, Katowice-Pyrzowice i Wrocław-Strachowice ceny wzrosły od 2024 r. o 17 do 21%. Przy Chopinie, Krakowie-Balice, Gdańsku i Rzeszów-Jasionka spadły o 13 do 22%. Warszawa-Modlin pozostaje praktycznie w miejscu (+2,0%).

Tabela 2. Zmiana średnich cen transakcyjnych mieszkań w promieniu 5 km od lotnisk. Źródło: RCN - Geoportal Krajowy na Mapie

Dwie rzeczy rzucają się w oczy. Po pierwsze, spadek przy Rzeszów-Jasionka nastąpił w całości w 2025 r. (-20,3%), a w I kwartale 2026 r. cena niemal się nie zmieniła (-1,6%). Po drugie, Gdańsk, Kraków-Balice i Lotnisko Chopina straciły 14 do 20% właśnie między 2025 r. a I kwartałem 2026 r., podczas gdy w poprzednim roku były stabilne. Tak zgodny i gwałtowny ruch w trzech miastach naraz to sygnał do ostrożności. Mógł wynikać z realnej korekty, ale także z małej liczby transakcji w jednym kwartale, zmiany ich struktury (np. więcej mieszkań z rynku wtórnego) lub opóźnień w rejestracji aktów w RCN. Dlatego proponujemy traktować I kwartał 2026 r. jako sygnał do obserwacji, a nie ostateczny trend. Porównaj to z cenami w poszczególnych dzielnicach, np. Warszawy, Krakowa i Poznania.

Warszawa: Lotnisko Chopina czy Modlin? Ceny mieszkań obok dwóch lotnisk

Warszawa ma dwa lotniska i dwa bardzo różne rynki. W I kwartale 2026 r. mieszkania przy Lotnisku Chopina kosztowały średnio 13 566 zł/m², a przy Porcie Lotniczym Warszawa-Modlin 8 398 zł/m². Chopin jest więc droższy o 5 168 zł/m², czyli o ok. 62%. Chopin leży w granicach stolicy, a Modlin kilkadziesiąt kilometrów od niej, więc to w gruncie rzeczy porównanie dwóch lokalnych rynków. Podobnie wygląda to w Katowicach: Pyrzowice leżą daleko od centrum aglomeracji, więc są najtańsze na liście.

Luka między nimi się zmniejsza. W 2024 r. Chopin był droższy o 7 443 zł/m² (ok. 90%), w 2025 r. o 7 181 zł/m² (ok. 83%), a w I kwartale 2026 r. o 5 168 zł/m² (ok. 62%). Stało się tak głównie dlatego, że ceny przy Chopinie spadły o 13,5%, a przy Modlinie wzrosły o 2,0%. Gdy planujesz zakup w pobliżu Warszawy, warto też zajrzeć do analizy cen mieszkań pod Warszawą.

Mapy cen mieszkań przy lotniskach: 2024, 2025 i I kwartał 2026

Mapy pokazują ten sam podział w układzie przestrzennym. W każdym roku najciemniejszy punkt to Lotnisko Chopina, a najjaśniejszy Katowice-Pyrzowice. Zmienia się natomiast środek stawki. W 2024 r. Gdańsk i Kraków mieściły się w drugiej od góry klasie cen, a w I kwartale 2026 r. spadają do pośredniej, razem z Modlinem, natomiast Poznań i Wrocław przesuwają się wyżej.

Czy lotnisko obniża cenę mieszkania? Czego te dane nie mówią

Kuszące jest wyciągnięcie wniosku, że mieszkania przy lotniskach są tanie przez hałas. Te dane tego nie pokazują i nie powinny być tak czytane. Co ważne:

• Średnia z promienia 5 km to średnia z całej okolicy, nie z mieszkań pod trasą lotów. Przy Chopinie obejmuje gęsto zabudowaną część Warszawy, a przy Pyrzowicach głównie mniejsze miejscowości.
• Brakuje punktu odniesienia. Aby ocenić wpływ lotniska, trzeba porównać jego okolicę z podobnym miejscem bez lotniska, w tym samym mieście.
• Rynek pierwotny i wtórny są policzone razem. Nie rozdzielamy ich ani nie podajemy liczby aktów. Gdy w próbie jest dużo nowych mieszkań albo transakcji jest mało, jedna inwestycja deweloperska potrafi przesunąć średnią.
• I kwartał to nie rok. Porównujemy średnie roczne z jednym kwartałem, więc wrażliwość na przypadkowe zdarzenia jest większa.

Realny wpływ lotniska na wartość konkretnej nieruchomości ocenia rzeczoznawca w operacie szacunkowym, bo zależy on od odległości od pasa, tras podejścia i izolacyjności budynku. Jeśli mieszkanie leży w obszarze ograniczonego użytkowania lotniska, właściciel może mieć roszczenia z Prawa ochrony środowiska. Opisujemy je w artykułach o obszarze ograniczonego użytkowania lotniska, o odszkodowaniu za hałas w strefie lotniska. Hałas bywa też problemem w innych miejscach, co pokazuje wyrok NSA o mieszkaniu przy zakładzie przemysłowym.

Co sprawdzić, zanim kupisz mieszkanie przy lotnisku?

Średnia cena to dopiero punkt wyjścia. Zanim zdecydujesz, sprawdź poniższe rzeczy. Ceny transakcyjne w najbliższej okolicy zobaczysz w narzędziu RCN w Geoportalu Krajowym Na Mapie, a jak działa mapa cen z RCN, opisaliśmy w osobnym artykule.

Tabela 3. Kontrola przed zakupem mieszkania w pobliżu lotniska.

Strefy oddziaływania lotnisk w Raporcie o Terenie OnGeo.pl

Ustalenia dotyczące lotnisk opisaliśmy w artykule mapa lotnisk i strefy ograniczeń. Dla konkretnej lokalizacji sprawdzisz je w Raporcie o Terenie OnGeo.pl, zanim podpiszesz umowę. Raport zawiera m.in. temat Strefy oddziaływania lotnisk, a w nim:

• obszar ograniczonego użytkowania lotniska: czy teren leży w jego zasięgu, w której strefie i w jakiej odległości od niej;

• strefy ograniczonej zabudowy od lotnisk cywilnych: ograniczenia wysokości zabudowy w sąsiedztwie lotniska, wraz ze średnią wysokością terenu, która pozwala obliczyć, jak wysoko można budować;

• strefy ograniczonej zabudowy od urządzeń lotniczych: radary, urządzenia nawigacyjne i system ILS oraz informacja, czy inwestycję trzeba uzgodnić z Urzędem Lotnictwa Cywilnego;

• strefy ograniczeń świetlnych i dotyczących zwierząt: zasady dla laserów, fajerwerków i lampionów oraz zakazy budowy obiektów, które przyciągają ptaki i inne zwierzęta zagrażające lotnictwu;

Dodatkowo w Raporcie sprawdzisz dane odnośnie poziom hałasu w okolicy nieruchomości, więc dla mieszkania przy lotnisku jest jednym z najbardziej praktycznych elementów raportu.

Przy każdej analizie raport podaje datę aktualizacji danych, dzięki czemu widać, jak są świeże. To szybszy sposób niż szukanie uchwał i map w kilku urzędach. Raport ma charakter poglądowy i nie zastępuje dokumentów urzędowych.

Zapowiedzi nowych lotnisk też potrafią poruszyć ceny, zanim cokolwiek powstanie, o czym piszemy w tekście o efekcie Portu Polska w Grodzisku Mazowieckim.

FAQ: ceny mieszkań przy lotnisku

Ile kosztuje mieszkanie przy lotnisku w Polsce?

W I kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna w promieniu 5 km od lotniska wynosiła od 6 041 zł/m² (Katowice-Pyrzowice) do 13 566 zł/m² (Lotnisko Chopina w Warszawie). Za mieszkanie o powierzchni 50 m² daje to orientacyjnie od ok. 302 tys. zł do ok. 678 tys. zł.

Gdzie mieszkania przy lotnisku są najtańsze, a gdzie najdroższe?

Najtaniej jest w okolicy Portu Lotniczego Katowice-Pyrzowice (6 041 zł/m²) i Rzeszów-Jasionka (7 698 zł/m²). Najdrożej wokół Lotniska Chopina (13 566 zł/m²), Poznań-Ławica (12 012 zł/m²) i Wrocław-Strachowice (11 383 zł/m²).

Czy lotnisko obniża cenę mieszkania?

Z tych danych nie da się tego wywnioskować. Pokazują one średnie ceny w promieniu 5 km, a o ich poziomie decyduje przede wszystkim rynek lokalny: wielkość miasta, odległość od centrum i typ zabudowy. Wpływ samego hałasu lotniczego oceniają rzeczoznawcy dla konkretnej nieruchomości.

Czy ceny mieszkań przy lotniskach rosną?

To zależy od lotniska. Od 2024 r. do I kwartału 2026 r. wzrosły przy Poznań-Ławica (20,8%), Katowice-Pyrzowice (20,6%), Wrocław-Strachowice (17,3%) i Warszawa-Modlin (2,0%). Spadły przy Rzeszów-Jasionka (21,6%), Gdańsk (17,3%), Kraków-Balice (17,0%) i Lotnisku Chopina (13,5%).

Dlaczego przy Lotnisku Chopina mieszkania są o ok. 62% droższe niż przy Modlinie?

Lotnisko Chopina leży w granicach Warszawy, a Modlin kilkadziesiąt kilometrów od centrum stolicy, w innym lokalnym rynku. W I kwartale 2026 r. różnica wynosiła 5 168 zł/m² (13 566 zł wobec 8 398 zł). W 2024 r. było to 7 443 zł/m², więc dystans się zmniejszył głównie przez spadek cen przy Chopinie.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość leży w obszarze ograniczonego użytkowania lotniska?

Obszar ograniczonego użytkowania ustanawia uchwała sejmiku województwa lub rady powiatu. Informację o nim, a także o strefach ograniczeń wysokości zabudowy, zawiera Raport o Terenie OnGeo.pl. W razie wątpliwości sprawdź uchwałę w urzędzie lub w Biuletynie Informacji Publicznej.

Skąd pochodzą ceny transakcyjne mieszkań?

Ceny pochodzą z narzędzia RCN w Geoportalu Krajowym Na Mapie, które udostępnia dane z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostwa powiatowe i miasta na prawach powiatu na podstawie aktów notarialnych. W zestawieniu uwzględniono rynek pierwotny i wtórny łącznie, w promieniu 5 km od lotniska.

Czy budowa Portu Polska wpłynie na ceny przy Lotnisku Chopina?

Na ten moment brak na to danych w zestawieniu. Port Polska (dawniej CPK) ma być oddany do użytku w 2032 r., a ceny w okolicach planowanej inwestycji już teraz reagują na jej zapowiedź. Czy i jak zmieni to sytuację przy Chopinie, będzie można ocenić dopiero po latach.

Zobacz, jak sprawdzić ceny w narzędziu RCN

Chcesz sprawdzić ceny transakcyjne mieszkań w okolicy swojego lotniska albo wybranej nieruchomości? Zobacz filmik instruktażowy o narzędziu RCN w Geoportalu Krajowym Na Mapie, który krok po kroku pokazuje, jak z niego korzystać. Samo narzędzie otworzysz tutaj: RCN w Geoportalu Krajowym.

Źródła

Dane własne OnGeo.pl: średnie ceny transakcyjne mieszkań w promieniu 5 km od wybranych lotnisk, 2024, 2025 i I kwartał 2026

Narzędzie RCN w Geoportalu Krajowym Na Mapie: ceny transakcyjne z Rejestru Cen Nieruchomości, rynek pierwotny i wtórny, promień 5 km od lotniska

Urząd Lotnictwa Cywilnego: dane o ruchu pasażerskim, na podstawie których wybrano lotniska

Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (obszar ograniczonego użytkowania, art. 135)

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. Średnie ceny z promienia 5 km nie zastępują operatu szacunkowego.