Ceny mieszkań w 5 największych miastach Polski 2026

Ceny mieszkań w największych miastach Polski w 2026 roku różnią się niemal dwukrotnie, od 10 073 zł/m² w Łodzi do 18 894 zł/m² w Warszawie. Sprawdzamy aktualne ceny ofertowe w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Porównujemy poziomy cenowe, trendy z ostatnich 12 miesięcy i to, za ile metrów możesz kupić w każdym z miast.

Ceny mieszkań w Polsce 2026 - zestawienie 5 miast

Dane poniżej pochodzą z bazy cen ofertowych OnGeo.pl i dotyczą marca 2026 roku. Ceny ofertowe to kwoty, za jakie sprzedający wystawiają mieszkania w ogłoszeniach, nie ceny finalne transakcji. Rzeczywiste ceny transakcyjne są zazwyczaj niższe o kilka procent. Jeśli chcesz sprawdzić za ile nieruchomości faktycznie sprzedają się w konkretnej lokalizacji, skorzystaj z Rejestru Cen Nieruchomości dostępnego w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.

Tabela 1. Ceny ofertowe mieszkań w największych miastach Polski, marzec 2026. Przeciętne wynagrodzenie brutto przyjęte do obliczeń: 6 558 zł (dane GUS). Źródło: OnGeo.pl.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w 2025 i 2026 roku?

Jeden z najważniejszych sygnałów dla kupującego to nie sama cena, ale kierunek jej zmian. Czy rynek rośnie, stabilizuje się, czy może korekta jest już za rogiem?

Patrząc na wykres zbiorczy, widać wyraźnie, że pięć miast zachowuje się inaczej. Warszawa i Poznań rosną przez większość analizowanego roku. Wrocław i Kraków przeszły przez okresy korekty, by zakończyć rok na plusie. Łódź oscyluje wokół poziomu 10 000 zł/m² z wyraźnymi wahaniami, które jednak nie przekładają się na trwały trend wzrostowy.

Ile metrów kupisz za 400 000 zł w każdym mieście?

Pytanie praktyczne dla każdego, kto ma określony budżet. Przyjęliśmy kwotę 400 000 zł jako orientacyjny punkt odniesienia - to wartość zbliżona do typowego kredytu przy wkładzie własnym 20% i cenie mieszkania ok. 500 000 zł.

Różnica jest uderzająca. Za tę samą kwotę w Łodzi możesz kupić prawie dwa razy więcej metrów kwadratowych niż w Warszawie. Wrocław i Poznań sytuują się pośrodku i oferują realną alternatywę dla osób, które cenią dostęp do dużego rynku pracy przy niższym niż w Warszawie lub Krakowie progu wejścia.

Ceny mieszkań w Warszawie 2026

Warszawa niezmiennie pozostaje najdroższym miastem w Polsce. W marcu 2026 roku średnia cena ofertowa wynosi 18 894 zł/m², co oznacza wzrost o ok. 4,7% rok do roku. Dla porównania, rok wcześniej, w marcu 2025, ceny oscylowały wokół 18 052 zł/m².

Rozpiętość cenowa w stolicy jest ogromna. Dzielnice premium jak Śródmieście czy Żoliborz to poziomy 23 000-25 000 zł/m² i więcej. Na drugim biegunie Białołęka, Wawer czy Rembertów - tu ceny zaczynają się poniżej 14 000 zł/m². 

• Najdroższa dzielnica: Śródmieście - ok. 25 322 zł/m²
• Najtańsza dzielnica: Białołęka - ok. 13 963 zł/m²
• Rozpiętość: ponad 11 000 zł/m² między najtańszą a najdroższą dzielnicą

Ceny mieszkań w Krakowie 2026

Kraków od lat plasuje się tuż za Warszawą w rankingu cen. Marzec 2026 to 16 698 zł/m², a zmiana rok do roku jest najsłabsza w zestawieniu - zaledwie +1,5%. Co więcej, po szczycie z jesieni 2025 (okolice 16 750 zł/m²) ceny lekko się cofnęły, co może sugerować, że rynek dotarł do punktu, w którym popyt zaczyna reagować na poziom cenowy.

Kraków ma najbardziej rozbudowaną mapę cenową spośród analizowanych miast - dane obejmują 18 dzielnic z bardzo dużą rozpiętością. Centrum i Grzegórzki to poziomy powyżej 20 000 zł/m², podczas gdy Swoszowice na obrzeżach zaczynają się poniżej 14 000 zł/m².

• Najdroższa dzielnica: Stare Miasto - ok. 20 889 zł/m²
• Najtańsza dzielnica: Swoszowice - ok. 13 434 zł/m²
• Rozpiętość: ok. 7 500 zł/m² między najtańszą a najdroższą dzielnicą

Ceny mieszkań we Wrocławiu 2026

Wrocław w marcu 2026 to 14 294 zł/m², wzrost o ok. 3% rok do roku. Rok nie był jednak równy - wiosna 2025 przyniosła korektę cenową, po której latem nastąpił gwałtowne odbicie. Od sierpnia 2025 rynek stabilizuje się na poziomie powyżej 14 100 zł/m², a pierwsze miesiące 2026 przynoszą kolejną falę wzrostów.

Wrocław ma stosunkowo niewielką liczbę wyraźnie wyodrębnionych dzielnic. Stare Miasto to poziom ok. 16 800 zł/m², Śródmieście ok. 15 400 zł/m², a Fabryczna - najtańsza z danych - ok. 13 040 zł/m².

• Najdroższa dzielnica: Stare Miasto - ok. 16 812 zł/m²
• Najtańsza dzielnica: Fabryczna - ok. 13 040 zł/m²

Ceny mieszkań w Poznaniu 2026

Poznań w marcu 2026 to 12 948 zł/m², wzrost o ok. 4,8% rok do roku. Spośród pięciu miast w zestawieniu Poznań oferuje atrakcyjny stosunek ceny do wielkości miasta - rozwinięty rynek pracy dużej aglomeracji przy cenach wyraźnie niższych niż w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu.

Dane cenowe dla Poznania obejmują główne osiedla miasta. Stare Miasto to poziom ok. 15 300 zł/m², podczas gdy najtańsze obszary jak Dębiec & Świerczewo czy Główna oscylują wokół 10 300-10 600 zł/m².

• Najdroższa dzielnica: Stare Miasto - ok. 15 304 zł/m²
• Najtańsza dzielnica: Dębiec & Świerczewo - ok. 10 291 zł/m²

Uwaga: dane dzielnicowe dla Poznania pochodzą z IV kwartału 2025 roku, dane ogólne dla miasta z marca 2026.

Ceny mieszkań w Łodzi 2026

Łódź to zdecydowanie najtańsze miasto w zestawieniu - 10 073 zł/m² w marcu 2026. Zmiana rok do roku to zaledwie +0,6%, jednak za tą liczbą kryje się rok sporych wahań, od szczytu ok. 10 150 zł/m² latem 2025, przez dołek poniżej 9 950 zł/m² jesienią, aż po powrót powyżej 10 000 zł/m² na początku 2026. Rynek łódzki jest więc bardziej zmienny niż sugeruje końcowy wynik. Dla kupującego z ograniczonym budżetem pozostaje jednak argumentem, za 400 000 zł można tu kupić ok. 40 m², co w żadnym innym dużym mieście nie jest możliwe.

Dane dzielnicowe dla Łodzi wskazują na stosunkowo małą rozpiętość cenową w porównaniu z innymi miastami. Widzew jako najdroższa dzielnica to ok. 10 065 zł/m², Teofilów jako najtańszy - ok. 8 576 zł/m².

• Najdroższa dzielnica: Widzew - ok. 10 065 zł/m²
• Najtańsza dzielnica: Teofilów - ok. 8 576 zł/m²

Ile miesięcznych pensji kosztuje 1 m² mieszkania?

Sama cena za metr to tylko połowa obrazu. Kluczowe jest to, jak cena ma się do średnich zarobków. Przyjmując przeciętne wynagrodzenie brutto na poziomie 6 558 zł miesięcznie (dane GUS), wyliczamy ile miesięcznych pensji kosztuje jeden metr kwadratowy mieszkania w każdym z miast.

Najgorzej wypada Warszawa - ponad 2,88 pensji za metr. Na drugim biegunie Łódź - 1,54 pensji za metr. Co ciekawe, Poznań mimo czwartego miejsca w rankingu cen absolutnych, oferuje relatywnie najkorzystniejszy stosunek ceny do zarobków z wyjątkiem Łodzi.

Warto jednak pamiętać, że wynagrodzenia różnią się między miastami - w Warszawie przeciętna pensja jest wyższa niż w Łodzi, co częściowo tłumaczy różnice w cenach. Niemniej nawet uwzględniając lokalne różnice płacowe, zakup w Łodzi lub Poznaniu pozostaje finansowo korzystniejszy.

Sprawdź ceny transakcyjne i ofertowe w swojej okolicy w Raporcie o terenie OnGeo.pl

Cena za metr to ważny wskaźnik, ale nie jedyny. Raport o Terenie OnGeo.pl zawiera dwie warstwy danych cenowych, które razem dają pełny obraz rynku: ceny transakcyjne RCN, czyli kwoty z aktów notarialnych, za ile nieruchomości faktycznie zmieniły właściciela, oraz ceny ofertowe mieszkań, domów i działek, które pokazują poziom wymagań sprzedających. Zestawienie obu daje realną przestrzeń negocjacyjną.

Poza cenami Raport pozwala w kilka minut sprawdzić pełen kontekst lokalizacyjny dowolnej działki lub adresu w Polsce - dostęp do mediów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zagrożenia terenu i dziesiątki innych czynników, które wpływają na wartość nieruchomości i komfort życia. Zanim podpiszesz akt notarialny, warto wiedzieć wszystko o lokalizacji.