Otodom zmienia zasady gry od 31 marca - biura nieruchomości wściekłe, UOKiK dostaje skargi

31 marca 2026 roku największy portal ogłoszeń nieruchomości w Polsce zmienił sposób rozliczania się z biurami nieruchomości. Prosta opłata za każde ogłoszenie - średnio 30 zł za ofertę odeszła w przeszłość. Zastąpił ją model oparty na wartości całego portfela nieruchomości biura. Branża reaguje gniewem. Skargi trafiają do UOKiK, część biur wypowiada umowy, a kupujący mieszkania mogą nie być świadomi co ta zmiana oznacza dla nich.

Na czym polega nowy model rozliczeń Otodom - z „per oferta" na „per portfolio"

Do 30 marca schemat był czytelny: biuro wystawiało ogłoszenie i płaciło za nie konkretną kwotę, niezależnie od wartości nieruchomości. Od 31 marca logika rozliczeń zmieniła się fundamentalnie.

Teraz opłata nie zależy od liczby ogłoszeń, lecz od wartości całego portfela nieruchomości publikowanych przez biuro. Wartość ta liczona jest jako średnia arytmetyczna sum ofertowych cen nieruchomości z sześciu ostatnich miesięcy - przy czym brana jest pod uwagę najwyższa cena, po której nieruchomość była wystawiana w danym okresie.

Mechanizm aktualizowany jest co sześć miesięcy wstecz. Co istotne, nawet jeśli biuro ograniczy portfel, opłata nie musi spaść proporcjonalnie. Otodom zapewnia, że model jest dopasowany do „potencjału biznesowego" agencji i część biur zapłaci mniej niż dotychczas.

Krytycy widzą to inaczej. Łukasz Kruszewski, Co-CEO Freedom - jednej z największych sieci biur nieruchomości w Polsce pisze wprost w komentarzu dla Rzeczpospolitej, że to „przejście z modelu przewidywalnego do modelu uznaniowego". Zasady kalkulacji pozostają nieczytelne, a platforma zyskuje większą swobodę w kształtowaniu warunków współpracy. Dla kontekstu: koszty obecności na Otodom wzrosły w ostatnich latach o ponad 300%, znacznie szybciej niż inflacja.

Branża mówi o chaosie. UOKiK dostaje zawiadomienia

Reakcja rynku jest gwałtowna. Polska Federacja Rynku Nieruchomości oraz coraz więcej biur z całej Polski składa do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zawiadomienia o podejrzeniu nadużywania pozycji dominującej. Szacuje się, że Otodom kontroluje ok. 50% polskiego rynku ogłoszeń nieruchomości, a razem z OLX - który należy do tej samej grupy kapitałowej Prosus - udział ten sięga 70-80%. UOKiK nie wszczął jeszcze formalnego postępowania.

Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, komentuje bez ogródek: „Portal nie bierze na siebie odpowiedzialności za transakcję, nie negocjuje, nie obsługuje klienta, nie ponosi ryzyka prawnego, tylko publikuje ogłoszenie. A mimo to chce zarabiać coraz więcej nie za większą pracę, tylko za to, że polskie biuro ma droższe nieruchomości w ofercie."

Marta Żółkowska, dyrektor zarządzająca Metrohouse, idzie jeszcze dalej: „Model rozliczania w oparciu o cenę nieruchomości to prosta droga do wdrożenia systemu opartego na pobieraniu prowizji od transakcji. Przestajemy być partnerami, a stajemy się konkurentami."

Freedom podjął decyzję strategiczną - wypowiedział umowę z Otodomem. Nie jest to, według zarządu sieci, decyzja emocjonalna, lecz świadomy krok wynikający z oceny kierunku zmian. Estatic informuje, że 40% ogłoszeń publikuje dziś poza Otodomem i nie odczuwa spadku zapytań od klientów.

Biura wskazują też na inny problem: nowy model tworzy perwersyjne zachęty cenowe. Opłata naliczana jest od najwyższej ceny nieruchomości z danego okresu - co może skłaniać biura do zaniżania cen w ogłoszeniach, aby uniknąć wyższych opłat. Klient widzi zaniżoną cenę, jedzie na prezentację i dopiero na miejscu dowiaduje się ile nieruchomość kosztuje naprawdę. Do tego model uderza nieproporcjonalnie w biura z mniejszych miast - nieruchomość za 50 tys. zł może być traktowana jak nieruchomość za 200 tys. zł, bo tyle wynosi minimum cenowe w tabeli opłat.

Co zmiana oznacza dla kupującego mieszkanie lub działkę

W całej debacie o kosztach łatwo zgubić perspektywę osoby, która po prostu chce kupić mieszkanie lub działkę. Tymczasem zmiany w modelu Otodom mogą mieć realne przełożenie na komfort i bezpieczeństwo kupującego.

Pierwsze ryzyko to „rynek dwóch prędkości". Jeśli biura zaczną masowo ograniczać lub porzucać Otodom, najświeższe i najlepsze oferty będą pojawiać się najpierw w innych kanałach, na stronach biur, w ich systemach marketingowych lub na alternatywnych platformach. Na główny portal trafiać będą oferty, które nie znalazły nabywcy szybciej. Kupujący oparty wyłącznie na jednym portalu przestanie widzieć pełny obraz rynku.

Drugie ryzyko to przejrzystość cen. Mechanizm naliczania opłat od najwyższej ceny ofertowej zachęca, choć nie zmusza do zaniżania cen w ogłoszeniach. To nie jest nowa praktyka na rynku nieruchomości i przed podobnymi działaniami nieuczciwych agentów ostrzegaliśmy już wcześniej, ale nowy model systemowo ją premiuje.

Trzecie ryzyko to rosnące koszty pośrednictwa przenoszone na klientów. Wyższe opłaty platformy to wyższe koszty operacyjne biur, które prędzej czy później mogą odbić się na prowizjach lub cenach ofertowych.

Niezależnie od tego na którym portalu trafiasz na interesującą nieruchomość, weryfikacja działki lub mieszkania przed zakupem powinna być standardem. Raport o Terenie OnGeo.pl dostarcza danych o każdej nieruchomości w Polsce niezależnie od tego gdzie pojawiło się ogłoszenie - MPZP, uzbrojenie, tereny zalewowe, dane z ewidencji gruntów i budynków i dziesiątki innych parametrów, których żaden portal ogłoszeniowy nie pokaże.

Co dalej - czy Otodom ustąpi?

Na razie platforma broni swojego stanowiska. Jakub Kląskała z Otodom zapewnia, że portal działa na konkurencyjnym rynku i dba o zgodność z prawem. Nowy model ma być dopasowany do potencjału biznesowego agencji.

Branża nie zamierza jednak czekać biernie. Coraz głośniej mówi się o budowaniu alternatywnych kanałów dystrybucji: systemów MLS do współpracy między biurami, wspólnych platform lokalnych, inwestycjach we własne strony i pozycjonowanie. To naturalna odpowiedź rynku na rosnącą zależność od jednego gracza.

Jedno jest pewne: era prostego, przewidywalnego rozliczenia „za ogłoszenie" dobiegła końca. Czy nowy model okaże się trwały, to zależy nie tylko od Otodom, ale też od tego czy branża znajdzie wystarczająco silne alternatywy.