Zakopane śmieci pod działką i czyste rejestry. Co ujawniły archiwalne zdjęcia lotnicze

Pan Marek kupił działkę w Markowszczyźnie pod Białymstokiem. Teren wyglądał normalnie, w oficjalnych rejestrach nie było żadnej wzmianki o zanieczyszczeniu, a Raport o Terenie OnGeo.pl również nie wskazywał żadnego problemu. Dopiero gdy zaczął kopać pod fundamenty, okazało się że pod ziemią leżą zakopane śmieci. Zwrócił się do nas o pomoc. Okazało się, że archiwalne zdjęcia lotnicze z 2014 roku pokazują coś, czego żaden urzędowy rejestr nie odnotował

Działka wyglądała normalnie. Rejestry nic nie pokazywały

Pan Marek szukał działki pod budowę domu w okolicach Białegostoku. Markowszczyzna to spokojna wieś w gminie Turośń Kościelna, około 12 km od centrum miasta. Działka spełniała jego oczekiwania. Okolicę porastają lasy i łąki, teren wydawał się spokojny.

Przed zakupem sprawdził co mógł. Żaden oficjalny rejestr nie wskazywał problemów. Raport o Terenie OnGeo.pl generowany na podstawie danych urzędowych i gminnych również nie zawierał żadnej wzmianki o zanieczyszczeniu. Przeznaczenie terenu, warunki zabudowy, zagrożenia, wszystko wyglądało w porządku. Transakcja doszła do skutku.

Gdy zaczął prace ziemne pod fundamenty domu, koparka natrafiła na śmieci. Zakopane, przykryte warstwą ziemi, niewidoczne z powierzchni.

Firma ukarana, rewitalizacja ogłoszona. Śmieci zostały

Według informacji przekazanych przez Pana Marka, teren w przeszłości był miejscem nielegalnego składowania odpadów. Firma odpowiedzialna za ten proceder miała zostać ukarana przez sąd i zobowiązana do usunięcia odpadów. Teren miał przejść rewitalizację.

Jednak jak się okazało, śmieci najwyraźniej nie zostały usunięte. A przynajmniej nie w całości. Albo zostały zakopane głębiej, przykryte ziemią i zapomniane.

Pan Marek nie miał szans tego wiedzieć. Nie ma publicznego rejestru, który by pokazywał: tu była firma ukarana za nielegalne składowanie, tu miały być usunięte odpady i nie wiadomo czy zostały. Dane w rejestrach środowiskowych odzwierciedlają to, co zostało formalnie zgłoszone i potwierdzone. Nie odzwierciedlają luki między tym, co nakazano zrobić, a tym, co faktycznie zrobiono.

Archiwalne zdjęcia lotnicze z 2014 roku pokazały to, czego nie było w żadnym rejestrze

Pan Marek zwrócił się do nas o pomoc. Wysłaliśmy mu Raport archiwalnych zdjęć lotniczych z Geoportalu Krajowego Na Mapie. Raport zawiera zestawienie historycznych zobrazowań lotniczych dla działki wraz z jej lokalizacją na mapie ewidencyjnej.

Na zdjęciu lotniczym z 10 czerwca 2014 roku widoczne są wyraźne ślady przekopywania terenu w obrębie działki i obszarów sąsiednich. Charakterystyczne zaburzenia gruntu, różnice w kolorystyce powierzchni i widoczny urobek ziemny wskazują na wcześniejsze prace ziemne w tym miejscu. To może oznaczać albo prowadzone wówczas prace porządkowe, albo właśnie przykrywanie odpadów warstwą ziemi.

Pełen Raport  archiwalnych zdjęć lotniczych dostępny jest tutaj.

To jest właśnie wartość archiwalnych zdjęć lotniczych w sytuacjach spornych. Zdjęcia nie kłamią. Pokazują faktyczny stan zagospodarowania terenu w konkretnym momencie. Trudno je podważyć i mogą stanowić istotny element w postępowaniu wyjaśniającym lub sądowym.

Równolegle nasz analityk sprawdził dostępne dane urzędowe dla działki. W oficjalnych rejestrach, w tym w rejestrze terenów zanieczyszczonych prowadzonym przez Generalną Dyrekcję Ochrony Środowiska, nie figurują żadne informacje o składowisku odpadów na tym terenie.

Luka systemowa: rejestry wiedzą tylko to, co im powiedziano

Przypadek Pana Marka ujawnia problem który dotyczy nie tylko tej jednej działki. W Polsce prowadzonych jest kilka rejestrów związanych ze skażeniem terenu: rejestr terenów zanieczyszczonych GDOŚ, baza danych o składowiskach odpadów, rejestry WIOŚ. Jednak każdy z nich rejestruje wyłącznie to, co zostało formalnie zgłoszone, skontrolowane i odnotowane.

Jeśli nielegalne składowisko zostało odkryte, sprawca ukarany i zobowiązany do usunięcia odpadów, ale usunięcia faktycznie nie przeprowadzono w pełni, a nikt tego nie skontrolował i nie odnotował, to rejestr pozostaje pusty. Teren formalnie jest czysty. Faktycznie może nie być.

Co zrobić gdy znajdziesz śmieci pod kupionym terenem

Sytuacja jest trudna, ale nie beznadziejna. Oto kroki które warto podjąć:

• Zgłoś sprawę do WIOŚ. Wojewódzki Inspektorat Ochrony Środowiska w Białymstoku ma uprawnienia do przeprowadzenia kontroli i nałożenia nakazów usunięcia odpadów. Jeśli potwierdzi się, że wcześniejsza firma była zobowiązana do usunięcia śmieci i tego nie zrobiła, WIOŚ może wszcząć postępowanie egzekucyjne wobec tej firmy lub jej następców prawnych.
• Zgłoś sprawę do gminy. Wójt Gminy Turośń Kościelna ma obowiązek wydać nakaz usunięcia odpadów, gdy stwierdzone zostanie nielegalne składowanie na terenie gminy. Gmina może też pomóc ustalić historię terenu i ewentualnych sprawców.
• Zbierz dokumenty historyczne. Raport archiwalnych zdjęć lotniczych to jeden z dowodów. Warto też wnioskować do gminy i starostwa o udostępnienie dokumentów dotyczących historii tego terenu, ewentualnych postępowań administracyjnych i decyzji środowiskowych.
• Rozważ roszczenie wobec sprzedającego. Jeśli sprzedający wiedział o zanieczyszczeniu terenu i nie poinformował kupującego, może to stanowić podstawę do roszczeń z tytułu rękojmi lub odpowiedzialności odszkodowawczej. W takich sprawach kluczowa jest dokumentacja w tym właśnie archiwalne zdjęcia pokazujące stan terenu przed transakcją.
• Zbadaj grunt. Przed podjęciem decyzji o dalszych krokach warto zlecić profesjonalne badanie geotechniczne i środowiskowe gruntu. Pozwoli ocenić skalę zanieczyszczenia, rodzaj odpadów i potencjalne zagrożenie dla środowiska i zdrowia.

Czego ta historia uczy kupujących działki

Pan Marek zrobił to, co większość kupujących uznałaby za wystarczające sprawdzenie. Raport o Terenie OnGeo.pl, przegląd rejestrów, oględziny działki. I mimo to trafił na problem, który żaden rejestr nie sygnalizował.

Jest kilka rzeczy, których żaden raport nie zastąpi:

1. Wywiad lokalny. Starsi mieszkańcy, sołtys, lokalny strażak, właściciele sąsiednich działek często wiedzą o historii terenu więcej niż jakikolwiek rejestr. Warto porozmawiać z ludźmi przed zakupem.
2. Archiwalne zdjęcia lotnicze. To nie jest narzędzie tylko do spraw sądowych. To narzędzie due diligence przed zakupem. Zdjęcia z kilku różnych lat mogą pokazać czy teren był przekopywany, zalewany, składowane były na nim materiały. Raport archiwalnych zdjęć lotniczych dla działki pokazał ślady przekopywania już w 2014 roku. Gdyby Pan Marek zamówił taki raport przed zakupem, miałby sygnał który warto byłoby zbadać głębiej.
3. Pytanie do urzędu o historię terenu. Można złożyć wniosek do gminy lub starostwa o udostępnienie dokumentów dotyczących konkretnej działki, w tym wszelkich postępowań administracyjnych, decyzji środowiskowych i nakazów. To zajmuje czas, ale może ujawnić to czego rejestry publicznie nie pokazują.

Właściciel terenu zrobił to, co większość kupujących uznałaby za wystarczające. I mimo to trafił na problem, którego żaden oficjalny dokument nie sygnalizował. Są pytania, których żaden rejestr nie zadaje w Twoim imieniu.