Ceny mieszkań I kwartał 2026. NBP: rynek wtórny pierwszy raz od 12 lat tańszy niż rok wcześniej

Narodowy Bank Polski opublikował dane o cenach nieruchomości mieszkaniowych za I kwartał 2026 roku z bazy BaRN. Wynika z nich że rynek wysyła mieszane sygnały: na rynku pierwotnym ceny pozostają stabilne z niewielkimi wahaniami w zależności od miasta, na rynku wtórnym agregat 7 największych miast po raz pierwszy od lat odnotował korektę w ujęciu rok do roku. Jedynym miastem z wyraźnym wzrostem cen w obu segmentach pozostaje Gdańsk.

Rynek pierwotny I kw. 2026 - ceny miasto po mieście

Baza BaRN Narodowego Banku Polskiego to jedno z najbardziej wiarygodnych źródeł danych o cenach nieruchomości w Polsce. Ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe z portali, pokazują ile kupujący faktycznie zapłacili.

Poniżej pełne zestawienie cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dla największych miast w ostatnich pięciu kwartałach:

Tabela 1. Ceny transakcyjne mieszkań, rynek pierwotny (zł/m²). Źródło: NBP, Baza BaRN, ceny transakcyjne rynek pierwotny, I kw. 2026

Zmiana rok do roku (I kw. 2025 vs I kw. 2026) - rynek pierwotny:

Tabela 2. Zmiana rok do roku (I kw. 2025 vs I kw. 2026) - rynek pierwotny. Źródło: NBP BaRN, opracowanie własne

Dane pokazują wyraźne zróżnicowanie między miastami. Gdańsk rośnie dynamicznie w obu ujęciach. Wrocław i Kraków korygują w dół na rynku pierwotnym. Warszawa pozostaje stabilna.

Rynek wtórny I kw. 2026 - korekta w największych miastach

Rynek wtórny pokazuje odmienną dynamikę niż pierwotny. Agregat 7 miast notuje korektę rok do roku, to istotny sygnał po kilku latach stałych wzrostów.

Dane NBP za I kwartał 2026 r. kończą serię wzrostów zapoczątkowaną w 2014 roku. Ostatni wyraźny i trwały okres spadków cen na rynku wtórnym to lata 2011-2013, kiedy rynek wychodził z korekty pokryzysowej. Obecna korekta jest na razie symboliczna, 0,7% rok do roku, ale kierunek zmiany jest odwrócony po raz pierwszy od ponad dekady.

Tabela 3. Ceny transakcyjne mieszkań, rynek wtórny (zł/m²). Źródło: NBP, Baza BaRN, ceny transakcyjne rynek wtórny, I kw. 2026.

Zmiana rok do roku (I kw. 2025 vs I kw. 2026) - rynek wtórny:

Tabela 4. Zmiana rok do roku (I kw. 2025 vs I kw. 2026), rynek wtórny. Źródło: NBP BaRN, opracowanie własne.

Gdańsk kontra reszta Polski

Na tle ogólnej stabilizacji lub korekty cen, Gdańsk wyróżnia się wyraźnie. Na rynku pierwotnym ceny wzrosły o 5,4% r/r, na wtórnym o 6,2% r/r. Wzrosty odnotowuje też Gdynia, odpowiednio +3,2% i +4,3% r/r.

Trójmiasto od kilku lat notuje ponadprzeciętny wzrost popytu napędzany migracją z południa i centrum Polski, rozwojem sektora usług nowoczesnych oraz niedoborem gruntów budowlanych w atrakcyjnych lokalizacjach. Ceny w Gdańsku zbliżają się już do poziomów Wrocławia sprzed roku, co jeszcze trzy lata temu byłoby trudne do wyobrażenia.

Po drugiej stronie spektrum jest Wrocław, korekta zarówno na rynku pierwotnym (-2,5%) jak i wtórnym (-0,3%). Kraków stabilny na wtórnym, korekta na pierwotnym (-1,7%). Warszawa utrzymuje poziomy z 2025 roku.

Co to oznacza dla kupujących

Dane NBP za I kw. 2026 pokazują że rynek wchodzi w fazę stabilizacji z wyraźnym zróżnicowaniem geograficznym. To dobry moment na analizę cen transakcyjnych w konkretnej lokalizacji.

Od lutego 2026 roku dane z Rejestru Cen Nieruchomości są publicznie dostępne dla całej Polski. W promieniu 500 m od dowolnej nieruchomości możesz sprawdzić za ile faktycznie sprzedawano podobne lokale w ciągu ostatnich dwóch lat. To te same dane które NBP wykorzystuje w bazie BaRN. Ceny transakcyjne z Rejestru Cen Nieruchomości dla dowolnej lokalizacji w Polsce znajdziesz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.