Ceny transakcyjne mieszkań według województw: 2024, 2025 i I kwartał 2026. Gdzie metr kosztuje najwięcej?

Małopolskie wyprzedziło mazowieckie i zostało nowym liderem cen transakcyjnych mieszkań w I kwartale 2026 roku. Łódzkie rośnie najszybciej, mazowieckie koryguje o ponad 21%, a opolskie jako jedyne tanieje przez dwa kolejne okresy. Prezentujemy pełny ranking 16 województw na podstawie danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) za trzy okresy: rok 2024, rok 2025 i I kwartał 2026.

Skąd pochodzą dane? Ceny transakcyjne, nie ofertowe

Zanim przejdziemy do liczb, ważne zastrzeżenie: wszystkie dane w tym artykule to średnie ceny transakcyjne, czyli kwoty faktycznie zapłacone przez kupujących w aktach notarialnych i zarejestrowane w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN). Różnią się od cen ofertowych podawanych w portalach nieruchomości, które bywają często o 5–15% wyższe od finalnych kwot transakcyjnych.

Od 13 lutego 2026 r. dane z RCN są dostępne bezpłatnie dla każdego. Możesz je sprawdzić samodzielnie za pomocą:

• Narzędzia do analizy RCN w Geoportalu Na Mapie - panel tabelaryczny z filtrami, statystykami i wykresami zmian cen dla wybranego obszaru,
• Mapy cen nieruchomości w Geoportalu Na Mapie - każda transakcja jako punkt na mapie; możesz sprawdzić, za ile sprzedano konkretne mieszkania przy wybranej ulicy.

Pełny ranking 16 województw: 2024, 2025 i I kwartał 2026

Tabela 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań według województw - lata 2024, 2025 i I kwartał 2026 (zł/m²). Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) / Geoportal Na Mapie - geoportal-krajowy.pl/rcn.

Ważne: lata 2024 i 2025 obejmują pełne 12 miesięcy, natomiast dane za 2026 rok dotyczą wyłącznie I kwartału. Dlatego dynamiki 2025 → I kw. 2026 pokazują zmianę średniej ceny między tymi dwoma okresami, ale nie są klasycznym porównaniem rok do roku.

Najdroższe vs najtańsze: W I kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna w małopolskim była o 7 439 zł/m² wyższa niż w opolskim. Oznacza to, że metr mieszkania w najdroższym województwie kosztował ponad 2,2 razy więcej niż w najtańszym.

Średnia wartość dla zestawienia 16 województw wyniosła w 2024 roku 7 692 zł/m², w 2025 roku 8 312 zł/m², a w I kwartale 2026 roku 8 454 zł/m². 454 zł/m² (wzrost o +1,7% względem 2025 r.).

Mapy cen transakcyjnych, jak wyglądała Polska na przestrzeni trzech okresów

Zestawienie trzech map uwidacznia dwa równoległe procesy: z jednej strony stabilny wzrost cen w regionach południa i wschodu Polski (małopolskie, lubelskie, podkarpackie, świętokrzyskie), z drugiej wyraźną korektę w województwach, które wcześniej rosły najdynamiczniej: mazowieckim i pomorskim.

Dynamika cen: kto rośnie, kto hamuje

Małopolskie zostało liderem średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w I kwartale 2026 roku, wyprzedzając mazowieckie.

W 2024 i 2025 roku mazowieckie i małopolskie prowadziły wyrównany wyścig o pozycję lidera: w 2024 roku mazowieckie miało 11 646 zł/m², a małopolskie 11 614 zł/m², czyli różnica wynosiła zaledwie 0,27%. W I kwartale 2026 roku małopolskie odskoczyło wyraźnie do 13 505 zł/m², podczas gdy mazowieckie skorygowało do 11 309 zł/m².

To efekt dwóch równoległych procesów. Małopolskie od 2024 roku rośnie stabilnie i konsekwentnie: z 11 614 zł/m² przez 12 515 zł/m² do 13 505 zł/m², utrzymując wzrost na poziomie ok. 7-8% w obu okresach. Na poziomie województwa na wynik wpływa m.in. struktura transakcji oraz udział dużych rynków miejskich, w tym Krakowa. Same dane RCN pokazują jednak zmianę poziomu cen, a nie jej przyczyny.

Mazowieckie z kolei zanotowało bardzo silny wzrost w 2025 roku (+23,81%), a następnie wyraźną korektę w I kwartale 2026 roku (−21,57%). Dane z RCN agregowane są na poziomie całego województwa, a Warszawa, z kilkuset tysiącami mieszkańców, może przesuwać średnią jednorazowymi transakcjami pakietowymi lub zmianą wolumenu sprzedaży w droższych dzielnicach. Przy interpretacji należy zachować ostrożność.

Silne wzrosty: łódzkie, lubuskie i świętokrzyskie przyspieszyły w 2026 roku

Łódzkie (+18,71%) to największy wzrost spośród wszystkich województw w I kwartale 2026 roku. W ciągu dwóch lat cena wzrosła z 6 159 do 8 330 zł/m², czyli o ponad 35% łącznie. Tak wysoka dynamika może być związana zarówno ze zmianą poziomu cen, jak i ze zmianą struktury transakcji w regionie.

Lubuskie (+11,81%) to drugi najszybciej rosnący region w I kwartale 2026 roku. W 2025 roku zanotowało aż +25,71% i nie hamuje. Wzrost z 5 092 zł/m² w 2024 roku do 7 157 zł/m² w I kwartale 2026 roku oznacza wyraźną zmianę poziomu cen, jednak przy danych zagregowanych dla województwa trudno jednoznacznie przypisać ją konkretnym czynnikom.

Świętokrzyskie (+8,11%) i podkarpackie (+7,75%) rosną w podobnym tempie. W obu województwach średnie ceny transakcyjne w I kwartale 2026 roku były wyższe niż rok wcześniej, odpowiednio o 8,11% w świętokrzyskim i 7,75% w podkarpackim.

Korekty cen: mazowieckie, pomorskie i opolskie

Mazowieckie (−21,57%) to największy jednorazowy spadek w zestawieniu. Jak wspomniano, należy go interpretować ostrożnie - dane zbiorcze na poziomie województwa są podatne na efekt struktury transakcji. Przy małym wolumenie transakcji w danym kwartale jeden duży pakiet lub zmiana proporcji między droższymi a tańszymi lokalizacjami może istotnie przesunąć średnią.

Pomorskie (−10,96%) zanotowało wyraźne ochłodzenie po rekordowym 2025 roku (10 120 zł/m²). W I kwartale 2026 roku wyniosło 9 011 zł/m². To nadal piąty najwyższy wynik w Polsce, ale sygnał, że rynek mieszkaniowy w województwie pomorskim, w tym w Trójmieście, może wchodzić w fazę stabilizacji po dynamicznych wzrostach z poprzednich lat.

Opolskie (−3,48%) to jedyne województwo z ujemną dynamiką w obu analizowanych okresach: w 2025 roku −0,71%, w I kwartale 2026 roku −3,48%. Ujemna dynamika cen może mieć związek m.in. ze strukturą i liczbą transakcji uwzględnionych w analizowanym okresie. Ewentualna zmiana struktury sprzedawanych lokali (więcej starszego budownictwa lub lokali poza miastami) może dodatkowo zaniżać średnią.

Trzy grupy cenowe województw w I kwartale 2026 roku

Na potrzeby zestawienia podzieliliśmy województwa na trzy grupy cenowe: powyżej 9 000 zł/m², od 7 000 do 9 000 zł/m² oraz poniżej 7 000 zł/m²:

• Segment premium (powyżej 9 000 zł/m²): małopolskie (13 505), mazowieckie (11 309), lubelskie (9 491), podlaskie (9 168), pomorskie (9 011). To rynki największych aglomeracji (mazowieckie, małopolskie, pomorskie) lub województwa, gdzie silny popyt własny i akademicki winduje ceny powyżej 9 000 zł/m² (lubelskie, podlaskie).
• Segment środkowy (7 000–9 000 zł/m²): dolnośląskie (8 146), wielkopolskie (8 435), zachodniopomorskie (8 382), łódzkie (8 330), świętokrzyskie (8 185), podkarpackie (8 268), lubuskie (7 157). Największa i najdynamiczniej rosnąca grupa - właśnie tu notowane są największe wzrosty procentowe.
• Segment przystępny (poniżej 7 000 zł/m²): warmińsko-mazurskie (6 756), kujawsko-pomorskie (6 673), śląskie (6 381), opolskie (6 066). Najtańsze województwa w zestawieniu, choć sama cena zakupu nie przesądza o opłacalności inwestycji na rynku najmu.

Rozpiętość między najtańszym a najdroższym rynkiem wynosi w I kwartale 2026 roku ponad 2,2 razy: opolskie (6 066 zł/m²) vs. małopolskie (13 505 zł/m²).

Dane na poziomie gminy, dzielnicy i ulicy? Sprawdź samodzielnie

Dane w tym artykule zostały zagregowane na poziomie województw na podstawie dostępnych danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Znacznie dokładniejszy obraz lokalnego rynku można uzyskać na poziomie miasta, dzielnicy, ulicy lub konkretnego obszaru.

Narzędzie do analizy RCN w Geoportalu Na Mapie pozwala:

• filtrować transakcje według lokalizacji, rodzaju nieruchomości i przedziału czasowego,
• przeglądać statystyki: cenę minimalną, maksymalną, medianę i liczbę transakcji,
• analizować wykresy zmian cen w czasie dla wybranego obszaru.

Mapa cen nieruchomości w Geoportalu Na Mapie pokazuje każdą transakcję jako punkt na mapie. Możesz porównać ceny przy sąsiednich ulicach i ocenić, za ile faktycznie sprzedawano mieszkania w interesującej Cię lokalizacji.

To konkretny argument w negocjacjach cenowych. Jeśli dane z RCN pokazują, że  podobne mieszkania w okolicy sprzedawały się za około 8 000 zł/m², a oferta opiewa na 10 500 zł/m², możesz sprawdzić, skąd wynika tak duża różnica i czy uzasadniają ją cechy konkretnej nieruchomości.

Jeśli chcesz nie tylko porównać ceny, ale też sprawdzić szczegóły konkretnej nieruchomości - MPZP, uzbrojenie, zagrożenia powodziowe, warunki zabudowy i wiele więcej, sięgnij po Raport o Terenie OnGeo.pl. To ponad 60 stron analiz dla dowolnej działki w Polsce, generowanych w 5 minut. Inwestuj w oparciu o wiedzę, a nie cenę ofertową.

Metodologia

Dane o średnich cenach transakcyjnych mieszkań według województw pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) i zostały opracowane za pośrednictwem narzędzia analiza cen RCN w Geoportalu Na Mapie. Prezentowane wartości to średnie ceny transakcyjne lokali w zł/m² dla danego województwa. Dane obejmują trzy okresy: rok 2024 (styczeń-grudzień), rok 2025 (styczeń-grudzień) i I kwartał 2026 (styczeń–marzec). Porównanie roku 2025 z I kwartałem 2026 obejmuje różne horyzonty czasowe: 12 miesięcy vs. 3 miesiące. Duże odchylenia dynamiki (np. mazowieckie −21,57%) należy interpretować z ostrożnością, ponieważ może odzwierciedlać sezonowość wolumenu transakcji lub zmianę ich struktury w pierwszym kwartale roku.

Dane z RCN publikowane są z pewnym opóźnieniem wynikającym z procesu przekazywania aktów notarialnych do powiatowych baz geodezyjnych. Dane agregowane na poziomie województwa obejmują zarówno drogie centra miast, jak i tańsze gminy wiejskie - średnia jest wrażliwa na zmiany struktury i wolumenu transakcji w próbce. Dane nie stanowią wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej.

Pytania i odpowiedzi o ceny nieruchomości według województw 2026

Gdzie mieszkania są najtańsze w Polsce w 2026 roku?
W I kwartale 2026 roku najtańszym województwem jest opolskie (6 066 zł/m²), a w dalszej kolejności śląskie (6 381 zł/m²) i kujawsko-pomorskie (6 673 zł/m²).

Gdzie mieszkania są najdroższe w Polsce w 2026 roku?
W I kwartale 2026 roku najdroższe mieszkania są w małopolskim (13 505 zł/m²), na drugim miejscu jest mazowieckie (11 309 zł/m²), a na trzecim lubelskie (9 491 zł/m²).

O ile wzrosły ceny mieszkań w Polsce w 2025 roku?
Średnia cena transakcyjna dla 16 województw wzrosła w 2025 roku o 8,1% względem 2024 roku, z 7 692 do 8 312 zł/m².

Czy ceny w RCN są cenami ofertowymi?
Nie. RCN zawiera dane o cenach transakcyjnych, czyli kwotach związanych z zawartymi transakcjami nieruchomości, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń.

Gdzie sprawdzić ceny transakcyjne mieszkań w konkretnej lokalizacji?
Ceny transakcyjne można sprawdzić w Geoportalu Na Mapie lub w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.