Analiza inwestycji

Analizy przestrzenne - jak znaleźć najlepszą lokalizację inwestycji

Monika Byś
2023-05-09
~7 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 19, średnia ocen: 5
analizy przestrzenne

Analizy przestrzenne to interpretacja dostępnych danych na temat danego obszaru, które mogą pomóc w poszukiwaniach idealnego miejsca do zamieszkania dla Ciebie i Twoich najbliższych. Odpowiednio wcześniej przeprowadzona diagnoza działki pod kątem zagrożeń, uciążliwości i ograniczeń formalno-prawnych jest użytecznym narzędziem, dzięki któremu już na wczesnym etapie poszukiwań nieruchomości, odrzucisz oferty, które nie spełniają Twoich oczekiwań. Aby znaleźć najlepszą lokalizację, należy zwrócić uwagę na kilka czynników, m.in. sąsiedztwo, charakterystyka populacji, dostępność do transportu, infrastruktury. Do tego celu możesz wykorzystać Raport o terenie OnGeo.pl.

  • Analiza przestrzenna pomaga w znalezieniu najlepszej lokalizacji inwestycji. Wybierając działkę, należy mieć na uwadze cel inwestycyjny i sprawdzić, czy MPZP dopuszcza zabudowę na danym terenie
  • Lokalizacja nieruchomości zależy od jej położenia, najbliższego sąsiedztwa, odległości od obiektów użyteczności publicznej i czasu dojazdu
  • Należy sprawdzić, czy w pobliżu działki nie ma uciążliwych miejsc, obiektów i urządzeń, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości. Istotne są także dobra infrastruktura techniczna, a także historia działki
  • Do diagnozowania działki wykorzystaj Geoportal OnGeo.pl. Zaoszczędzisz czas i pieniądze!

Analiza przestrzenna może pomóc w znalezieniu najlepszej lokalizacji dla Twojej inwestycji. Pomoże wybrać idealną działkę pod budowę domu, która spełnia wszystkie Twoje wymagania, a także pozwoli samodzielnie zweryfikować informacje podane w ogłoszeniu sprzedaży nieruchomości

Dowiedz się, co sprawdzić przed zakupem działki

Przygotowaliśmy dla Ciebie kompletną listę rzeczy do sprawdzenia przed zakupem działki, opartą na naszym długotrwałym doświadczeniu oraz analizie tysięcy raportów o terenie dla klientów. Zaufaj nam, abyś mógł podejmować decyzje z pełnym zaufaniem do sprzedającego.

Lista rzeczy do sprawdzenia

Inwestycja w nieruchomości to najlepszy sposób lokowania kapitału. Wartość ziemi z roku na rok rośnie, więc kupując odpowiednią działkę możesz mieć pewność, że z czasem zyskasz. Bardzo ważne jest jednak sprawdzenie działki przed jej kupnem. Jej wartość uzależniona jest od wielu czynników, a jednym z nich, na którym skupimy się dzisiaj, jest właśnie lokalizacja nieruchomości. Mówiąc o lokalizacji mam na myśli nie tylko samo położenie działki, ale również jej najbliższe sąsiedztwo, a także odległość od obiektów użyteczności publicznej - urzędów, szkoły, placówek medycznych i sklepów - oraz czas dojazdu lub/i dojścia do miejsc dla Ciebie istotnych, np. do pracy lub do najbliższego miasta. 

Pamiętaj, tylko rzetelne sprawdzenie nieruchomości uchroni Cię przed wtopieniem pieniędzy w wadliwą działkę. Jeśli chcesz wiedzieć, jak znaleźć najlepszą lokalizację inwestycji, wykorzystaj najnowszą technologię mapowania danych. W dalszej części artykułu wskażę Ci kilka wskazówek, dzięki którym poszukiwanie idealnej nieruchomości będzie znacznie prostsze. 

Rzetelne sprawdzenie nieruchomości uchroni Cię przed wtopieniem pieniędzy w wadliwą działkę
Rzetelne sprawdzenie nieruchomości uchroni Cię przed wtopieniem pieniędzy w wadliwą działkę

Jak znaleźć najlepszą lokalizację inwestycji, czyli analiza przestrzenna działki i najbliższej okolicy

Wybierając działkę miej na uwadze cel inwestycyjny. Wszystko zależy od tego, na co zamierzasz przeznaczyć daną nieruchomość. Pamiętaj, że przeznaczenie działek określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli zamierzasz wykorzystać działkę pod budownictwo mieszkaniowe, sprawdź, czy MPZP dopuszcza zabudowę jednorodzinną lub wielorodzinną. Jeśli zamierzasz kupić działkę i zamierzasz wybudować na niej np. dom handlowy, sprawdź, czy w MPZP działka znajduje się na terenie zabudowy usługowej. 

Kiedy upewniłeś się, że położenie działki umożliwia wykorzystanie nieruchomości pod zamierzony cel, weź pod uwagę pozostałe czynniki.

Uciążliwości w sąsiedztwie działki

Należy sprawdzić, czy w pobliżu nie ma uciążliwych miejsc, obiektów i urządzeń, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości. Sprawdź, czy w okolicy nie znajdują się uciążliwie zakłady przemysłowe, tory kolejowe, składowiska odpadów, lotniska, zakłady hodowli zwierząt czy drogi szybkiego ruchu. Z takich miejsc mogą wydobywać się hałasy, spaliny oraz nieprzyjemne zapachy utrudniające życie. 

Infrastruktura techniczna 

Oczywiście, dobrze by było, aby w pobliżu znalazła się jednak infrastruktura handlowa oraz transportowa np. przystanki autobusowe, tramwajowe, PKP itp. Sprawdź również, czy działka jest uzbrojona albo przynajmniej, czy “w drodze” znajdują się przewody sieci głównej - kanalizacja, wodociąg, energetyka, gazociąg i - równie istotny dzisiaj - światłowód. Sprawdź także rodzaj nawierzchni drogi dojazdowej do działki i dowiedz się, czy przypadkiem nie jest to droga wewnętrzna lub dojazd do działki nie prowadzi przez posesję sąsiada. Takie rozwiązania mogą generować problemy prawne i wymagają dobrych relacji z sąsiadem :). 

Historia działki

Sprawdź też historię działki. Podpytaj właściciela jakie było wcześniejsze przeznaczenie terenu. Dowiedz się, czy na działce nie znajdowały się wcześniej zbiorniki, składowiska gruzu bądź podziemne budowle. Nieodpowiednio zsypany zbiornik wodny może być problematyczny dla osoby, która chciałaby wybudować na gruncie fundamenty pod budynek. Zapytaj również o samowole budowlane. Takich rzeczy nie da się zobaczyć podczas wizyty na wybranej działce. Historię działki możesz sprawdzić np. w Geoportalu Krajowym Na Mapie

Sprawdź historię swojej działki na zdjęciach lotniczych

Chcesz sprawdzić jak zmieniło się zagospodarowanie najbliższej okolicy? A może interesuje cię historia własnej działki? Skorzystaj z narzędzia "Archiwalne zdjęcia lotnicze" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i w kilka minut wygeneruj raport lotniczy dla wybranego terenu. 

Pobierz raport lotniczy dla kanału żeglugowego na Mierzei Wiślanej

Raport lotniczy przedstawia wybraną działkę lub teren, na tle zdjęć lotniczych wykonanych w różnych latach. Dzięki raportowi zyskasz materiał dowodowy, który możesz dołączyć do dokumentacji podczas ustalania stanu prawnego nieruchomości.

Raport lotniczy bazuje na danych udostępnionych przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii w postaci tzw. ortofotomapy. Dane te przetworzyliśmy w taki sposób, aby zapewnić ich jak najlepszą wizualizacje w postaci prostego raportu.

Dostęp do usług i czas dojazdu i dojścia do pracy

Jeśli planujesz wybudować na działce dom zapewne zależy Ci na bliskości do wybranych usług. Bardzo ważne jest, abyś przed zakupem działki sprawdził, ile zajmie Ci dojście lub dojazd do najbliższego sklepu, szkoły, placówki medycznej, najbliższego szpitala, bankomatu czy obiektu sportowego. 

Dowiedz się również, czy dojazd do pracy jest możliwie komfortowy i stosunkowo krótki. Weź pod uwagę, że w ogłoszeniach sprzedaży ogłoszeniodawcy nierzadko podają odległość od najbliższego miasta w linii prostej i na tej podstawie szacują czas dojazdu. To nijak ma się do rzeczywistości! 

Dostęp do zieleni 

Sprawdź, czy w pobliżu działki znajdują się parki lub inne tereny zielone, które zapewnią mieszkańcom dostęp do rekreacji i odpoczynku. Mieszkanie w otoczeniu zieleni będzie szczególnie istotne dla rodzin. Nie ma przecież nic przyjemniejszego niż spędzanie wolnego czasu w otoczeniu przyrody. 

Dobry sąsiad :)

Postaw na dobre relacje w sąsiadami. Dyskretnie zapytaj właściciela nieruchomości, czy w przeszłości miał jakieś konflikty w sąsiedztwie. Natarczywy sąsiad może bardzo uprzykrzyć codzienne życie mieszkańców, zaś ten, który jest nastawiony na zgodę, może “mieć oko” na Twoją własność podczas Twojej nieobecności. 

Postaw na fachową pomoc i zdiagnozuj działkę z OnGeo.pl!

Jeśli zastanawiasz się, jak sprawdzić dowolną działkę i nie stracić całych tygodni na poszukiwania danych z wielu źródeł, mamy dla Ciebie intuicyjne narzędzie, dzięki któremu samodzielnie i bez wychodzenia z domu zdiagnozujesz dowolną nieruchomość w Polsce w zaledwie 5 minut. 

Raport o Terenie OnGeo.pl to nie surowe dane, z których nadal nic nie będziesz wiedział. To zaawansowany serwis umożliwiający gruntowną, automatyczną diagnozę działki pod kątem jej unikalnych cech terenu, wad, uciążliwości, zagrożeń i ograniczeń formalno-prawnych.

OnGeo.pl tworzą specjaliści z wielu branż - geodeci, geologowie, architekci, planiści, geoinformatycy i programiści. Gwarantujemy, że spędziliśmy całe miesiące, a nawet lata, nad najlepszą wizualizacją wielu danych przestrzennych. Dzięki temu jesteśmy pewni, że Raport o terenie to usługa na najwyższym poziomie

Do wyboru masz ponad 30 dostępnych tematów. Dbamy nie tylko o ciągłą aktualizację danych, ale również o ciągłe rozszerzanie oferty.

Co zawiera Raport o Terenie OnGeo.pl?

  1. CECHY TERENU:
    • Lokalizacja geograficzna działki według współrzędnych geodezyjnych (długość, szerokość i wysokość geograficzna) oraz administracyjną, czyli - województwo, powiat, gmina, obręb ewidencyjny, numery działek;
    • Geometria działki, czyli długość, szerokość, obwód, powierzchnia, współczynnik kształtu działki;
    • Granice działki na tle mapy satelitarnej; 
    • Dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli dane o powierzchni urzędowej, grupie rejestrowej, identyfikatorze działki, klasie bonitacyjnej.
  2. OGRANICZENIA FORMALNOPRAWNE:
    • Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego - nazwa, numer uchwały, granice MPZP,
    • Przeznaczenie terenu według MPZP - granice, powierzchnia i procentowy udział dla każdego terenu,
    • Najnowsze pozwolenia na budowę - wnioski i pozwolenia na budowę;
    • Pozwolenia na budowę od 2018 r. - wnioski o pozwolenia na budowę, decyzje administracyjne;
    • Analiza zabudowy;
    • Formy ochrony przyrody i pomniki przyrody w sąsiedztwie 1 km,
    • Nieruchomości objęte ochroną zabytków, które wpisane są do rejestru zabytków w promieniu 200 m od działki,
    • Obszary ochrony archeologicznej,
    • Strefy ochronne wokół cmentarzy, terenów zamkniętych, turbin wiatrowych i uzdrowisk;
    • Strefy oddziaływania lotnisk.
  3. INFRASTRUKTURA:
    • Dostęp do drogi - analiza dostępności działki do drogi publicznej;
    • Planowane drogi w okolicy - informacje o planowanych inwestycjach drogowych;
    • Napowietrzne linie energetyczne i lokalizacja transformatorów i głównych punktów zasilających;
    • Dostęp do światłowodu oraz zasięg sieci i dane dostawcy oraz możliwą do uzyskania prędkość;
    • Uzbrojenie terenu w media.
  4. ZAGROŻENIA I UCIĄŻLIWOŚCI:
    • Zagrożenie powodzią oraz obszary zagrożone powodzią od wód gruntowych z rozliczeniem udziału powierzchni działki w poszczególnych strefach, a także jej odległości od stref;
    • Obszary zagrożone stagnacją wody;
    • Analiza osiadania terenu;
    • Strefy osuwisk i ruchów masowych z rozliczeniem udziału powierzchni działki w poszczególnych strefach lub jej odległości od stref;
    • Średniodobowe, skumulowane natężenie hałasu pochodzenia antropogenicznego z rozliczeniem udziału powierzchni działki w poszczególnych strefach natężenia hałasu wyrażonego w decybelach;
    • Miejsca, obiekty i urządzenia potencjalnie uciążliwe;
    • Lokalizacja wyrobów zawierających azbest;
    • Średnioroczne zanieczyszczenie powietrza pyłami PM2,5 i PM10 w odniesieniu do obowiązujących norm.
  5. GEOLOGIA TERENU:
    • Geologiczne warunki budowlane, czyli skład geologiczny terenu, a dla wybranych obszarów w Polsce także Geologiczno-inżynierskie warunki budowlane i głębokość wód podziemnych;
    • Mapa hydrogeologiczna Polski;
    • Surowce mineralne.
  6. ENERGIA SŁONECZNA:
    • Nasłonecznienie sezonowe - informacje o ilości energii słonecznej jaka dociera na 1 m2 powierzchni.
  7. OTOCZENIE I OBIEKTY UŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ:
    • Analizę otoczenia i obiekty użyteczności publicznej;
    • Analizę zasięgu czasu dojazdu i dojścia, w których dowiesz się ile czasu zajmie Ci dotarcie do celu samochodem, a ile pieszo.
  8. DANE LOKALNE:
    1. Zaludnienie, czyli liczba ludności zamieszkujących w statystycznym 1 km², w którym znajduje się działka oraz liczba ludności w sąsiedztwie 50 km²;
    2. Stawki podatku od nieruchomości w obecnym roku.
  9. DANE ŹRÓDŁOWE GIS - dane dodatkowe, dla specjalistów branżowych np.: architektów, urbanistów, geodetów. Dane obsługiwane przez specjalistyczne oprogramowanie typu GIS/CAD.
Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.