Własność warstwowa. Czy będzie można budować nad torami?

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym budowle i urządzenia trwale z gruntem związane stanowią części składowe tego gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. W praktyce oznacza to, że właściciel danej działki geodezyjnej jest zarówno właścicielem terenu nad działką, jak i pod. W przypadku zwykłej zabudowy problemu raczej nie występuje, jednak jeśli pod powierzchnią gruntu kryją się tunele, lub jeśli galeria handlowa znajduje się nad torami kolejowymi, sprawa nie jest już taka oczywista. W krajach wysoko rozwiniętych działa własność warstwowa, gdzie nie ma zasady, że to co się buduje musi być ściśle powiązane z gruntem.

Własność warstwowa – na czym to polega?

Własność warstwowa to taka, która przewidywałaby prawo własności obiektów znajdujących się jedne pod drugimi.

Nieruchomość gruntowa przedstawiana jest jako 3-warstwowa bryła geometryczna. Własność gruntu rozciąga się zarówno na przestrzeń nad, jak i pod jego powierzchnią. Aktualny charakter prawa własności powoduje, że nie jest możliwe realizowanie warstwowo kilku niezależnych inwestycji. Nie ma bowiem instrumentów prawnych, by wydzielić fragment postrzeganej trójwymiarowo nieruchomości w oderwaniu od gruntu. W takim przypadku nie ma szans na ustanowienie prawa własności czy użytkowania wieczystego przez potencjalnego inwestora. Żaden inwestor prywatny nie wzniesie obiektu bez prawa własności do ziemi. Wprowadzenie prawnej możliwości oddzielenia własności zabudowy od gruntu ułatwiłoby zagospodarowanie atrakcyjnych inwestycyjnie miejsc - zabudowę torów, tuneli czy dróg, a przez to pobudzenie inwestycji w centrach miast.

To co się buduje nie musi być ściśle związane z gruntem. W krajach wysoko rozwiniętych można kupić działkę abstrakcyjną, znajdującą się nad ziemią, tzw. "puste powietrze". Swoje uregulowania dotyczące własności warstwowej mają m.in. kraje skandynawskie, Francja, czy Stany Zjednoczone.

Próby uregulowania własności warstwowej

Prób regulowania własności warstwowej było w Polsce wiele. Wszystkie projekty, jeden po drugim, trafiały do kosza. Na szkodę dla inwestorów i miast nadal jesteśmy przywiązani się do tradycyjnego podejścia do prawa własności. To co się buduje nie zawsze powstaje bezpośrednio na gruncie. Galerie handlowe nad torami kolejowymi, tunele pod torami, parkingi podziemne pod drogami i stacjami kolejowymi – to tylko niektóre obiekty, których dotyczy problem.

W ostatnim czasie pojawiła się kolejna szansa na wprowadzenie prawa w życie. Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad przepisami realizującymi założenia Polskiego Ładu. Zakładają one wprowadzenie uregulowań dotyczących m.in. terenów nad liniami kolejowymi, które są bardzo atrakcyjne, ale gdzie przeprowadzenie inwestycji w zabudowę jest bardzo trudne.

Polecamy wpisy:

Budowa bez pozwolenia - plany programu Nowy Ład

Nowy Ład - dopłaty do mieszkań i kredyty bez wkładu własnego

W rozmowie dla portalu prawo.pl Ministerstwo Sprawiedliwości tłumaczy że obecnie trwają prace analityczno-koncepcyjne, które obejmującą m.in. badanie rynku co do potrzeby wprowadzenia regulacji dotyczącej własności warstwowej i jaki zakres oddziaływania na system prawny powinna mieć nowa instytucja prawna. Chodzi o ustalenie, czy prace legislacyjne powinny zmierzać do wprowadzenia do sytemu polskiego nowego rodzaju prawa, czy do wprowadzenia nowego ograniczonego prawa rzeczowego (lub jego formy), a takie prace mogą stanowić rodzaj kontynuacji prac Komisji Kodyfikacyjnej dotyczącej prawa zabudowy.

Projekt ustawodawców zakłada m.in. wprowadzenie do kodeksu cywilnego „prawa zabudowy”. Będzie ono kolejnym ograniczonym prawem rzeczowym na cudzej nieruchomości. Prawo zabudowy da uprawnienie do korzystania z gruntu z jednoczesnym istnieniem odrębnej własności budynków lub innych urządzeń trwale z gruntem związanych. Z zapowiedzi wiadomo, że prawo to ma być zbywalne i dziedziczne, ustanawiane na okres od 30 do 100 lat.

Polecamy wpis: Jest projekt rozporządzenia MRiT w sprawie ustalania wymagań dla nowej zabudowy

Aktualne regulacje są dużą barierę dla inwestycji. Wprowadzenie własności warstwowej natychmiast uwolniłoby dużo terenów inwestycyjnych. W miastach może to poprawić strukturę zabudowy i zagęszczenia. Ochroni to przed nadmiernym „rozlewaniem” się miast. Jest to zdecydowanie dobry kierunek prac legislacyjnych – podkreśla Jacek Kosiński, Managing Partner kancelarii prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Dzisiaj, tj. 23 listopada, o własności warstwowej będą dyskutować posłowie z Parlamentarnego Zespołu ds. Wprowadzenia w Polsce Własności Warstwowej.

Własność warstwowa szansą dla samorządów

Uregulowanie kwestii własności warstwowej jest korzystne nie tylko dla inwestorów i PKP, ale również dla samorządów. Uwolnienie atrakcyjnych inwestycyjnie działek w centrach miast pozwoli na dogęszczenie centrów. Takie działanie spowolni zjawisko kosztownego „rozlewania się miast”, które generuje duże koszty związane z doprowadzeniem infrastruktury drogowej i wodno-kanalizacyjnej.

Miasta dostaną możliwość uzyskania większych przychodów z podatków od nieruchomości pochodzących z nowych inwestycji. Na pewno korzystnym zjawiskiem będzie łatwiejsza realizacja inwestycji w postaci parkingów podziemnych, co przyczynia się do ograniczania korków.

Polecamy wpis: Kolejne 8 mld zł na wydatki bieżące dla samorządów

źródło: prawo.pl