Patodeweloperka w Warszawie - przykłady

Szanowni Państwo, przedstawiam kolejne przykłady niezbyt udanych inwestycji w Polsce. Po Poznaniu i Krakowie przyszedł czas na stolicę. Poznajmy warszawski Hongkong, balkon z widokiem na ścianę i blok bez dostępu do podstawowych mediów. Sprawdźmy, jak ma się patodeweloperka w Warszawie.

Czym jest patodeweloperka i czy można z nią walczyć

Zjawisko patodeweloperki to działania inwestorów komercyjnych, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrych obyczajów, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach budowlanych i przepisów planowania i zagospodarowanie przestrzennego. 

Według raportu "Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego" opublikowanego przez Polski Instytut Ekonomiczny, całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce wynoszą 84,3 miliardy złotych. Te koszty ponoszą zarówno mieszkańcy, przedsiębiorcy, jak i samorządy. Jeśli przeliczymy to na każdego zameldowanego mieszkańca w kraju, wynosi to aż 2,2 tysiąca złotych. 

O patodeweloperce w Polsce pisaliśmy już kilkukrotnie na łamach bloga OnGeo.pl. Nasz ostatni wpis - Patodewelperka w Poznaniu - cieszył się dużą popularnością, co dowodzi tylko, że Polacy są już sfrustrowani działalnością deweloperów nastawionych wyłącznie na własne korzyści majątkowe. 

W 2023 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało walkę z patodeweloperką. Rząd zamierza skończyć z tymi absurdami architektonicznymi m.in. poprzez wprowadzenie minimalnej odległości pomiędzy budynkami, minimalną powierzchnię zabudowy lokali przeznaczonych do zamieszkania czy zwiększeniem udziału powierzchni biologicznie czynnej na placach i skwerach publicznych. Pełna lista zmian w przepisach prawa zawarta jest w artykule: STOP patodeweloperce - zmiany w przepisach prawa. 

Wiceminister rozwoju Waldemar Buda zapewnia, że zmiany w przepisach będą miały na uwadze dobro przyszłych najemców i właścicieli nieruchomości, a nie deweloperów. 

Patodeweloperka w Warszawie i okolicach

Poniższe zestawienie zawiera inwestycje, o których głośno było w latach 2021-2023. Mój ranking proszę potraktować z przymrużeniem oka, bo chociaż sytuacja wydaje się absurdalna i przeczy zdrowemu rozsądkowi, co może wywołać nie tyle zdumienie, co wręcz złość, to język w jakim przedstawiam inwestycję jest sarkastyczny i mam nadzieje, że wywoła szczery uśmiech :). Zapraszam do lektury! 

1. Warszawski Hongkong

Jedną z najbardziej kontrowersyjnych inwestycji w Warszawie z ostatnich lat była budowa kompleksu lokali inwestycyjnych na osiedlu Biała Wola, którą prześmiewczo okrzyknięto “polskim Hongkongiem” ze względu na swoją skalę i zagęszczenie. 

Na stronie internetowej dewelopera odpowiedzialnego za budowę znajdujemy informacje o możliwości zakupu “lokali inwestycyjnych”, które do złudzenia przypominają mieszkania. Lokale podzielone są na części - dzienną, kuchnię i przestrzeń sanitarną - a sam plan pomieszczeń przestawia aranżację przestrzeni sugerującą możliwość mieszkaniową. No dobrze, ale gdzie jest haczyk? Problem polega na tym, że lokale nie spełniają norm przewidzianych dla lokali mieszkalnych. W budynku zaplanowano 380 lokali użytkowych oraz nawet 1600 “lokali inwestycyjnych” o powierzchni 18 metrów kwadratowych! Ich ceny oscylują wokół 15 tys. zł za m kw. Planowo na osiedlu miałoby zamieszkać ponad 10 tys. osób. 

Mieszkanie w takim miejscu gwarantuje bliskie stosunki z sąsiadami. Mieszkania ustawione są w taki sposób, że część przyszłych lokatorów będzie miała ograniczony dostęp do światła słonecznego, a jedyny widok zza okna przysłoni im… okno sąsiada. Zobacz, jak zmieniała się przestrzeń osiedla na Bliskiej Woli na przestrzeni lat.

2. Balkon z widokiem na ścianę

Na osiedlu Stegny na ulicy Śródziemnomorskiej warszawskiego Mokotowa powstaje projekt deweloperski - jedenastopiętrowy bok w nowej zabudowie. Inicjatorem projektu jest firma Napollo, a pozwolenie na budowę projektu Nowe Południe 2 deweloper uzyskał od poprzedniego właściciela w grudniu 2018 roku. 

Budynek jest już na wykończeniu, więc powoli zaczynają znikać elementy służące za rusztowania. Jeden z nich odsłonił prawdziwą myśl inżynierką… z balkonu na najniższym piętrze można bez wysiłku dotknąć sąsiednią ścianę budynku szeregowego. Balkon nie umknął uwadze szefowi resoru rozwoju Waldemarowi Budzie, który o inwestycji wypowiedział się na Tweeterze. Zdjęcie, które z resztą przedstawiam poniżej, opisał słowami:

Cóż, trudno się z nim nie zgodzić… 

W opublikowanym wpisie minister zapowiedział również podjęcie interwencji wobec inwestora i jego projektu na ulicy Śródziemnomorskiej. 

W 2018 roku Zdzisław Sipiera, będący wojewodą mazowieckim, wydał oficjalną zgodę na realizację projektu na Mokotowie. Pierwszy inwestor starał się najpierw o pozwolenie w ratuszu stolicy, ale tam nie uzyskał akceptacji. Jednakże szybko odwołał się do wojewody, gdzie uzyskał zgodę na projekt. Decyzja władz miasta została całkowicie odrzucona.

3. Osiedle covidowe na obszarze ochrony przyrody

Jeden z deweloperów wpadł na szalony pomysł budowy osiedla piętnastu "ekologicznych" domków na działce znajdującej się w centrum rezerwatu przyrody. Inwestycja znajduje się w gminie Stare Babice tuż pod Warszawą i nie miała wymaganego pozwolenia. Jak to w ogóle możliwe? 

Inwestycja jest przykładem tzw. osiedla łanowego, które są polskim wzorem patodeweloperki ostatnich lat. Powstają na wąskich prostokątnych działkach rolnych lub na nieużytkach, nierzadko na terenach, które nie nadają się do zabudowy - w centrum miasta lub na obszarach ochrony przyrody. Działki te często zmienia się na budowlane, po to, aby stawiać na nich podłużne zespoły domów, szeregowców lub niewielkich budynków wielorodzinnych ułożonych wzdłuż drogi. Osiedla łanowe stały się popularne dzięki tzw. specustawie covidowej.

I tak właśnie było w tym przypadku. Osiedle miało być azylem dla osób chorych na Covid-19 lub poddanych kwarantannie. Deweloper wykorzystał lukę w przepisach i teraz, po tym jak budowa została wstrzymana przez urzędników na każdym szczeblu - sprawa dotarła nawet do ministerstwa - właściciel firmy deweloperskiej czeka na proces. Na szczęście osiedle w rezerwacie nie zostanie zrealizowane. Zobaczmy jak wygadały przygotowania do budowy. Historię działki najlepiej prześledzić dzięki starym ortofotomapom. 

4. Blok bez prądu, gazu, kanalizacji i… bez sensu

Na warszawskiej Białołęce stanął budynek wielorodzinny, w którym nie mogą zamieszkać właściciele znajdujących się w nim mieszkań. Wszystko dlatego, że deweloper “zapomniał”, że mieszkańcy potrzebują dostępu do prądu, gazu i kanalizacji.

W dokumentach budowy widnieje adnotacja, że obiekt ciągle znajduje się w “fazie budowy". Z tego powodu prawo własności nie może zostać przeniesione na nabywców mieszkań. Właściciel firmy deweloperskiej rozkłada ręce i winę zrzuca na kapryśnych urzędników, którzy zablokowali możliwość przyłączenia mediów żądając najpierw budowy drogi. Urzędnicy mają jednak inną wersję. Ich zdaniem, firma budująca blok na Białołęce nie złożyła wymaganych dokumentów. Sprawa trafiła do prokuratury. 

5. Parking wyłącznie dla osób z niepełnosprawnościami

Kilkanaście miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych na nowym osiedlu niekoniecznie jest wyrazem troski dla tych osób. Okazuje się, że dla deweloperów jest to kolejna furtka do naginania przepisów budowlanych. 

Deweloper z Warszawy w dzielnicy Ursus przygotował nietypowy parking da swoich mieszkańców. Nietypowy ponieważ niemal w całości stanowi niebieskie miejsca parkingowe. Czyżby osiedle o którym mowa aż tak skusiło udogodnieniami osoby mające problem z poruszaniem się? Niestety nie. 

Okazuje się, że rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie mówi, że jeśli parking zaprojektowany jest na najwyżej 10 samochodów, miejsca parkingowe mogą być oddalone 7 m od okien. W przypadku od 10 do 60 samochodów odległość ta zwiększa się już do 10 m. Żadne z ograniczeń nie dotyczy jednak miejsc, z których korzystają wyłącznie osoby z niepełnosprawnościami. Przepisy nie określają także maksymalnej liczby niebieskich kopert na osiedlu. Deweloperzy wykorzystują ten zapis, szczególnie, że na osiedlu, do którego dochodzi droga wewnętrzna, ani policja, ani straż miejska nie ukarze nikogo mandatem.