Opłata adiacencka przy podziale gruntów rolnych. Czy urząd może naliczyć opłatę adiacencką?

Opłata adiacencka przy podziale gruntów rolnych. Obrót gruntami rolnymi, w tym również podział nieruchomości rolnej, stanowi złożone przedsięwzięcie. Z wykonaniem podziału może wiązać się się naliczenie opłaty adiacenckiej, jeśli okaże się, że na skutek podziału gruntu rolnego, działki zyskają na wartości.

Opłata adiacencka przy podziale gruntów rolnych

Zgodnie z art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.

Natomiast stosownie do wskazanego przepisu wysokości opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Jej wysokość nie może być wyższa, niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Opłatę adiacencką ustala się w postępowaniu, które może zostać zainicjowane w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ponadto opłatę adiacencką można ustalić już w tym dniu, jednak tylko wówczas, gdy obowiązywała w nim uchwała rady gminy dotycząca opłaty adiacenckiej (art. 98a ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W związku z tym opłata adiacencka może zostać naliczona, gdy jednocześnie zostaną spełnione następujące warunki:

• dojdzie do podziału nieruchomości (na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego);
• wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podział;
• brak upływu trzyletniego terminu;
• podjęcie przez radę gminy uchwały w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.

Jak sprawdzić czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości?

Aby ustalić, czy po podziale doszło do wzrostu wartości nieruchomości należy ustalić, jaka była wartość danej nieruchomości przed podziałem. Trzeba też sprawdzić jaka jest łączna wartość działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Znaczenie mają tu ceny właściwe na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Natomiast stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale - na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami).

„Rodzaj” gruntu nie ma znaczenia

Art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami posługuje się terminem „nieruchomość”, bez jego jakiegokolwiek bliższego dookreślenia, np. „nieruchomość rolna”. Jednocześnie prawodawca nie zdefiniował w tej ustawie terminu „nieruchomość”. Zamieścił jednak definicję legalną „nieruchomości gruntowej” (art. 4 pkt 1) oraz „działki gruntu” (art. 4 pkt 3). Według tych definicji przez nieruchomość gruntową rozumie się grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Natomiast za działkę gruntu ustawodawca uznał niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Z systemowego punktu widzenia definicje te – a zwłaszcza pierwsza z nich – ściśle korespondują z art. 46 par. 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości mają zastosowanie także do gruntów rolnych

Różnica pomiędzy pojęciem nieruchomości z Kodeksu cywilnego, a nieruchomości gruntowej z ustawy o gospodarce nieruchomościami sprowadza się do tego, że w pierwszym z tych aktów ustawodawca wprost wskazał, że jedna nieruchomość może składać się z więcej niż jednej działki gruntu. W związku z tym w orzecznictwie słusznie przyjmuje się, że – na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami – pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu, a pierwsze z nich należy rozumieć zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym, która z kolei w istocie jest zbieżna do omawianej powyżej definicji nieruchomości gruntowej z interesującej nas ustawy (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2342/12, LEX nr 1480869; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 598/14, LEX nr 1550295; wyrok WSA w Łodzi z 15.01.2015 r., II SA/Łd 737/14, LEX nr 1635103).

Dlatego przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości mają zastosowanie także do gruntów rolnych. Ustawodawca nie wyłączył je z kategorii nieruchomości, których podział może spowodować naliczenie tejże opłaty. Nie ma także wątpliwości, że mające zastosowanie w tego rodzaju sprawach pojęcie nieruchomości obejmuje także nieruchomości rolne. Na gruncie więc naliczania opłaty adiacenckiej są one traktowane tak samo, jak wszystkie inne nieruchomości gruntowe. 

Źródło: Prawo.pl