Będą odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości

We czwartek 22 grudnia br. prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowela reguluje kwestie płaconego przez gminy odszkodowania za nieruchomości w sytuacji tzw. luki planistycznej. Po zmianach, obywatel może żądać odszkodowania, jeśli na skutek uchwalonego planu miejscowego, wartość jego nieruchomości uległa obniżeniu. 

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym dostosowuje przepisy do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z maja 2019 roku. Wówczas Trybunał orzekł, że przepis ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 roku, jest niezgodny z akt. 64 ust. 2 Konstytucji RP.

Podstawowym celem nowelizacji jest zasądzenie, że jeśli po wprowadzeniu nowego planu przestrzennego (mpzp), wartość nieruchomości ulegnie obniżeniu, gmina zobowiązana jest zapłacić sprzedającemu nieruchomość odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (czyli tym uchwalonym przed 1995 r.) a nowym planem miejscowym. Dotychczas gmina płaciła odszkodowanie, jednak jego wysokość wynosiła nie więcej niż różnica między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem miejscowym. 

Odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości - stare zasady

Ustawa z 2003 roku o planowaniu przestrzennym przewidywała, że te miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które weszły w życie przed 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 roku. Zatem jeśli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. 

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z powyższych praw, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Natomiast, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. 

Do czasu ustalenia nowego mpzp mówiliśmy o tzw. luce planistycznej

W odniesieniu do gmin lub ich części, dla których gmina nie ustaliła nowych planów powstała tzw. luka planistyczna, trwająca do czasu ustalenia nowego planu miejscowego. Na skutek wyroku TK z 2019 r. zgłoszono poprawki do ustawy, a 16 listopada br. Sejm je uchwalił. 

W uzasadnieniu noweli podano, że w gminach, gdzie powstała luka planistyczna pojawiły się wątpliwości dotyczące m.in. odszkodowania wypłacanego w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, jeżeli korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone (co często oznacza, że wartość nieruchomości zmalała).

Ustawa wejdzie w życie 14 dni od dnia ogłoszenia. 

Źródło: PAP