News

O projekcie ustawy o planowaniu przestrzennym. Długa lista problemów

Monika Ojczyk
2022-01-21
~5 min
Post zaktualizowany: 2022-04-21
Głosów: 10, średnia ocen: 5
O projekcie ustawy o planowaniu przestrzennym

O projekcie ustawy o planowaniu przestrzennym mówi przewodniczący ZGWRP Krzysztof Iwaniuk. Według Iwaniuka właściwy jest kierunek zmian w ustawie jednak nie obejmuje całości problemu. W swojej opinii wskazał kilkanaście problematycznych zagadnień, które należy uregulować żeby reforma się udała.

  • Pod koniec grudnia resort rozwoju przekazał do prekonsultacji dwa projekty nowelizacji. Są to: projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i projekt rozporządzenia w sprawie planu ogólnego gminy.
  • Jednym z najważniejszych elementów projektowanej reformy jest wprowadzenienarzędzia planistycznego, uchwalanego obligatoryjnie dla całej gminy. Mowa o planie ogólnym.
  • ZGWRP wskazał kilkanaście problematycznych zagadnień, które należy uregulować, a które są niezbędne w obszarze poprawy planowania i wprowadzania ładu przestrzennego.

O projekcie ustawy o planowaniu przestrzennym

Pod koniec grudnia resort rozwoju przekazał do prekonsultacji dwa projekty ustawy. Mowa o projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz projekt rozporządzenia w sprawie planu ogólnego gminy. Regulacje przewidują gruntowną reformę obowiązującego od prawie 19 lat systemu planowania przestrzennego. Uwagi można było zgłaszać do 17 stycznia 2022 r.

Więcej na ten temat we wpisie: Prekonsultacje zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Jednym z najważniejszych elementów projektowanej reformy jest wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego, uchwalanego obligatoryjnie dla gminy. Narzędzie to będzie miało rangę aktu prawa miejscowego o nazwie plan ogólny. Plan ogólny ma stanowić schemat zagospodarowania przestrzeni. Jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy.

Projektowana ustawa wprowadza też m.in. zintegrowany plany inwestycyjny (ZPI). Plan ten ma być nowym narzędziem urbanistyki operacyjnej przeznaczonym do realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych. ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego. Ma on być uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej. Umowa urbanistyczna ma przede wszystkim określać zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.

Proponowane zapisy nie zmieniają ani nie próbują uaktywnić zasady pomocniczości w zarządzaniu rozwojem terytorialnym

ZGWRP wskazał, że proponowane zapisy nie zmieniają ani nie próbują uaktywnić zasady pomocniczości w zarządzaniu rozwojem terytorialnym przenosząc na obszar wojewódzki pewne problemy zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o kształtowanie sieci osadniczej oraz związane z tym zjawiska suburbanizacji i dezurbanizacji w aglomeracjach miejskich, czy ochronę cennych przyrodniczo obszarów o zasięgu ponadlokalnym. 

Obecnie plan wojewódzki ma ogólny charakter i nie zawiera żadnych norm regulacyjnych co do sposobów zagospodarowania przestrzeni. Nie ma również powszechnie obowiązujących, czy też wprowadzanych za pośrednictwem ustaleń wiążących dla planów lokalnych. Jak na razie samorządy wojewódzkie nie posiadają odpowiednich tego celu narzędzi planistycznych i fiskalnych.

Propozycje ZGWRP

Opinia ZGWRP wskazała kilkanaście problematycznych zagadnień, które należy uregulować. Są one niezbędne w obszarze poprawy planowania i wprowadzania ładu przestrzennego

  1. Po pierwsze planowanie zintegrowane powinno polegać na sporządzaniu zintegrowanych strategii rozwoju jednostek terytorialnych na różnych poziomach podziału terytorialnego kraju. Chodzi o wyszczególnienie na gminy, powiaty, województwa i osobnej strategii dla państwa. W ten sposób całościowy aspekty społeczno-gospodarcze i środowiskowe procesy rozwoju oraz ich przestrzenny wymiar zostaną osiągnięte. Ze strategii takich powinna wynikać konieczność stosowania określonych instrumentów służących kształtowaniu zagospodarowania przestrzennego.
  2. Jako punkt wyjścia w przebudowie systemu planowania należy przyjąć założenie, że każdy teren może być użytkowany zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Przeznaczenie to winno być określone w powszechnie obowiązującym katastrze tj. planie ewidencji gruntów. Wszelkie zmiany sposobu użytkowania mogą być dokonywane wyłącznie zgodnie z ustaleniami zintegrowanej strategii rozwoju danej jednostki i przy użyciu instrumentów w niej przewidzianych.
  3. Poziom lokalny należy wyposażyć w regulacyjne narzędzia planistyczne, strefowe plany przeznaczenia terenów, rekomendowane do opracowania w obszarach wymagających zmian w strukturze funkcjonalno-przestrzennej, wykonywane w procedurze pełnej (np. na terenach miejskich) i uproszczonej (np. dla terenów wiejskich).
  4. Stworzenie lokalnych, obszarowych przepisów urbanistycznych opracowywanych dla terenów niewymagających zmian strukturalnych. Ich celem byłoby przede wszystkim porządkowanie i podnoszenie jakości zabudowy przez zapewnienie odpowiednich standardów przestrzennych.
  5. Zdaniem ekspertów przedłożony projekt ograniczy podaż gruntów inwestycyjnych i tym samym wpłynie negatywnie na ceny mieszkań oraz koszty realizacji budownictwa komunalnego.
  6. Założenie wprowadzenia Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych należy ocenić negatywnie. Nawet nadanie im rangi specjalnych planów miejscowych, tylko skomplikuje, wydłuży i zbiurokratyzuje proces.
  7. Należy wprowadzić możliwość zawarcia umowy urbanistycznej na podstawie Planu Ogólnego. Umowa powinna zobowiązywać legalnie i zgodnie z przyjętym harmonogramem, realizację przez inwestora niezbędnej infrastruktury technicznej, a także z możliwym udziałem gminy i innych przedmiotów realizację infrastruktury społecznej. Takie działania mają na celu określenie ścisłych standardów odległościowych od istniejącej infrastruktury społecznej i technicznej.
  8. Podstawową błędem planowania gminnego jest stosowanie zastępczych wobec planu miejscowego procedur lokalizacji inwestycji publicznych i prywatnych. Na podstawie tzw. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Pozytywnie należy odnieść się do nowych regulacji w tym zakresie, określających przede wszystkim czasokres ważności WZ-tek. Jednakże należy uregulować wydawanie nowych WZ-tek po uchwaleniu ustawy, a przed opracowaniem Planu Ogólnego. Proponowane zapisy należy dopasować do rozstrzygnięć KPA.
  9. W świetle planowanych zmian, budowa infrastruktury na terenie bez uchwalonego planu zabudowy będzie praktycznie niemożliwa. Inwestor nie będzie mógł skorzystać z decyzji lokalizacyjnej, gdyż jest ona przeznaczona dla budynków kubaturowych. Projekt zawiera niedostosowanie przepisów do realizacji obiektów innych niż budynki. Braku planu zabudowy nie pozwoli na wykorzystanie ZPI, ponieważ to narzędzie jest zarezerwowane dla obszarów przewidzianych dla rozwoju zabudowy.
  10. Bezwzględnie należy „odblokować”’ zasoby terenów przeznaczonych pod zabudowę na podstawie dotychczasowych mpzp. W tym zakresie należy sformułować inne podejście do opłaty planistycznej. Najprościej to wprowadzić jej ciągłość, niezależnie od terminu zbycia nieruchomości w stosunku do uchwalenia mpzp. Dodatkowo, dla nowo wyznaczanych terenów pod zabudowę, szczególnie mieszkaniowe, powinno się rozważyć wprowadzenie obowiązku opodatkowania tych gruntów. Opodatkowanie byłoby zgodnie z ich przeznaczeniem, od czasu uchwalenia mpzp.
  11. Ponieważ stosowanie opłat adiacenckich jest kompletnie nieefektywne ze względów na abstrakcyjne pojęcie „wzrostu wartości nieruchomości w wyniku realizacji infrastruktury”, a także kosztochłonne i problematyczne oraz w znikomym stopniu refinansujące koszty inwestycji strukturalnych - należy w tym kształcie z niej zrezygnować. W to miejsce należy wprowadzić bezwzględnie obowiązującą opłatę przyłączeniową lub przewidzieć inny podatek dla terenów nowo- uzbrojonych.
  12. Należy odstąpić od tzw. „bilansu mieszkaniowego”. Jego wprowadzenie zwiększy tylko spekulację w odniesieniu od gruntów już przekształconych i będzie czynnikiem potęgującym procesy depopulacyjne.
  13. Dezaktualizację obecnych „studiów uwarunkowań” należy bezwzględnie powiązać z niezbędnymi nakładami finansowymi na opracowanie standardów urbanistycznych oraz Planów Ogólnych. Jeżeli projekt przeznaczenia w ramach KPO środków na opracowanie Planów Ogólnych stanie się nierealny, to należy uwzględnić inne alternatywne źródła finansowania tego przedsięwzięcia.

Źródło: Samorzad.pap.pl

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.