Przepisy ograniczające niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Sprawdź co się zmieni

Już od 1 stycznia 2023 r. czekają nas spore zmiany w planowaniu przestrzennym. Chodzi m.in. o przepisy ograniczające niekontrolowane rozlewanie się zabudowy, a także o usprawnienie i optymalizację dotychczasowych regulacji prawnych. Zobacz, co zmieni planowana reforma planistyczna. 

Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw jest kontynuacją reformy procesu inwestycyjno-budowlanego w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Przepisy zmiany ustawy powinny wejść w życie z dniem 1 stycznia 2023 r. Wyjątkiem są jednak przepisy dotyczące wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego, a także dalszej cyfryzacji aktów planistycznych. Te wejdą w życie terminie późniejszym - 1 stycznia 2026 r.

Poniżej w punktach sprawdź wypisałam, jakie konkretnie czekają nas zmiany w planowaniu przestrzennym po nowym roku:

• Wprowadzenie planu ogólnego, czyli nowego narzędzia planistycznego uchwalanego obligatoryjnie dla całej gminy w randze aktu prawa miejscowego;
• Uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W zakresie określenia kierunków polityki przestrzennej rolę studium pełnić będzie strategia rozwoju gminy;
• Zmiany w przepisach dotyczących procedury planistycznej obejmujące m.in. większą partycypację społeczną czy wprowadzenie uproszczonych procedur;
• Zmiany w przepisach dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy, czyli np. związanie treści tej decyzji z ustaleniami planu ogólnego;
• Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego, prowadzonego w systemie teleinformatycznym, będącego źródłem danych i informacji przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Na czym polega zjawisko niekontrowanego rozlewania zabudowy?

Chodzi o zjawisko, w którym w stosunkowo szybkim tempie powstają nowe inwestycje budowlane zlokalizowane na terenach zbyt oddalonych od zwartej zabudowy. W konsekwencji zanika granica, która wyznacza tereny budowlane w miejscowościach. Skutkiem tych działań jest szereg potencjalnych zagrożeń w postaci degradacji przestrzeni.

W myśl prawa, instrumentem, który miałby hamować tę niekorzystną tendencje miały być miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy, wydawane na obszarach, gdzie z różnych przyczyn, nie uchwalono jeszcze MPZP. Niestety pokrycie kraju planami miejscowymi wynosi zaledwie 33 % (stan na 2021 r. według danych OnGeo.pl).

Istotną przyczyną kryzysu, jakim jest polski bezład przestrzenny, jest doktryna swobody budowlanej i masowe zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele budowlane. Dlatego rządzący od lat zastanawiają się nad poprawą przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, po to, aby przywrócić, albo chociaż zatrzymać zjawisko niekontrolowanego rozlewania zabudowy.

Reforma planistyczna, czyli sposób na niekontrolowane rozlewanie się zabudowy

W grudniu 2021 r. Polski Instytut Ekonomiczny opublikował raport pn. „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego”, w którym m.in. szacuje, ile wynoszą roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce. Kwota ta może zwalać z nóg, bo wynosi nawet 84,3 mld zł! Eksperci zaznaczają, że koszty te ponoszą zarówno samorządowcy, ale również deweloperzy, przedsiębiorcy, ale przede wszystkim zwykli mieszkańcy. Przeliczając tę kwotę na każdego zameldowanego mieszkańca naszego kraju to aż 2,2 tys. zł. Polaków nie stać na takie straty.

Jak wskazano w raporcie, skutkiem chaosu przestrzennego jest m.in. nierównomierny dostęp do usług publicznych, a także niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. O ile na niską dostępność transportową skarży się 14% mieszkańców największych miast, to w przypadku stref podmiejskich odsetek ten rośnie już do 45%.

Dlatego też Najwyższa Izba Kontroli w opracowaniu „System gospodarowania przestrzenią gminy jako dobrem publicznym” podjęła się identyfikacji problemu skuteczności trzech podstawowych narzędzi w kreowaniu polityki przestrzennej w gminach. Efektem pracy jest wskazanie tych najbardziej problematycznych procedur, a są nimi:

• Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZPG);
• Miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP);
• Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ, tzw. "wuzetki").

Jak walczyć z niekontrolowanym rozlewaniem zabudowy?

Jednym z rozwiązań jest wprowadzenie do systemu planowania przestrzennego nowego narzędzia – planu ogólnego, który będzie obligatoryjnym aktem prawa miejscowego o zasięgu obejmującym całą gminę. Jego funkcją będzie przede wszystkim konkretne wyznaczenie granic obszarów rozwoju zabudowy - tereny podlegające zabudowie w ramach wyznaczonych stref funkcjonalnych - oraz obszarów uzupełnienia zabudowy.

Celem wyznaczenia takich obszarów jest przede wszystkim powstrzymanie rozwoju zabudowy na danym obszarze z uwagi na wysoko cenione wartości, m.in:

• ochronę środowiska,
• bezpieczeństwo publiczne,
• racjonalność wykorzystania przestrzeni.

Po zmianach wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie ograniczone wyłącznie do obszarów uzupełnienia zabudowy. Wydanie decyzji WZ poza tymi strefami planistycznymi będzie niemożliwe lub znacznie utrudnione. W opinii Ustawodawców działanie to ma kluczowe znaczenie, jako narzędzie pozwalające gminie na jakich obszarach kształtuje się zabudowa.