Projekt ustawy, który może wywrócić rynek gruntów rolnych do góry nogami

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy o dzierżawie rolniczej (UD279). Dokument zapowiada spore zmiany w zasadach dzierżawy ziemi rolnej w Polsce. Najważniejsza z nich? Umowy dzierżawy będzie można zawierać wyłącznie w formie pisemnej, potwierdzonej przez notariusza, kierownika biura powiatowego ARiMR albo wójta. Celem projektu jest uporządkowanie rynku prywatnych dzierżaw, który do tej pory w dużej mierze opierał się na umowach „na gębę”.

Koniec ustnych dzierżaw ziemi rolnej

Dziś aż około 75% umów dzierżawy ziemi rolnej funkcjonuje ustnie. Projekt ustawy zakłada, że ten zwyczaj przejdzie do historii. Ustawodawca daje jednak czas na dostosowanie się do nowych realiów obecne ustne umowy będą mogły obowiązywać jeszcze przez trzy lata od wejścia przepisów w życie. Po tym okresie, jeśli strony nie spiszą umowy w wymaganej formie, grunt przestanie być traktowany jako dzierżawiony.

To zmiana o charakterze systemowym i jak podkreśla resort rolnictwa dla wielu rolników może być prawdziwą rewolucją. Z drugiej strony ma ona zwiększyć przejrzystość zasad i bezpieczeństwo obrotu ziemią rolną.

Kompleksowe uregulowanie dzierżawy rolniczej

Projekt po raz pierwszy wprowadza całościowe przepisy dotyczące dzierżawy nieruchomości rolnych i gospodarstw na rynku prywatnym. Do tej pory temat był regulowany dość chaotycznie – głównie przez kodeks cywilny, a bardziej szczegółowe rozwiązania dotyczyły wyłącznie gruntów Skarbu Państwa.

Nowe regulacje obejmą m.in. zasady zawierania i rozwiązywania umów, sposób ustalania i płacenia czynszu, prawa i obowiązki obu stron oraz możliwość zmian podmiotowych w umowie. Każda dzierżawa ziemi rolnej będzie musiała mieć jasno określony czas trwania i warunki korzystania z gruntów bez niedomówień i szarej strefy.

Większa stabilność dla dzierżawców

Jednym z kluczowych celów ustawy jest wzmocnienie pozycji dzierżawców. Pisemna umowa ma dać im większą pewność co do długości dzierżawy, a to z kolei ułatwi planowanie produkcji i podejmowanie decyzji inwestycyjnych. Stabilne użytkowanie ziemi ma zachęcać do myślenia długofalowego również w kontekście ochrony środowiska.

Projekt wprowadza podział na umowy krótkoterminowe (do 8 lat) oraz długoterminowe (do 30 lat). Te drugie mają być szczególnie promowane jako lepiej dopasowane do nowoczesnej, zrównoważonej produkcji rolnej.

Zmiany w dopłatach i ekoschematach

Nowe przepisy mają też namieszać w systemie dopłat bezpośrednich. Obowiązek posiadania pisemnej umowy dzierżawy ma sprawić, że wnioski o dopłaty będą składane przez faktycznych użytkowników gruntów, a nie tylko ich właścicieli. Ma to ukrócić praktykę, w której właściciel pobiera dopłaty, a dzierżawca uprawia ziemię bez realnych kosztów czynszu.

Projektodawcy zwracają uwagę, że taki układ często prowadzi do nadmiernej eksploatacji gruntów. Nowe regulacje mają ułatwić dostęp do ekoschematów oraz dopłat prośrodowiskowych i proekologicznych tym, którzy rzeczywiście pracują na ziemi.

Nowe prawa dla dzierżawców długoterminowych

Ustawa przewiduje także nowe uprawnienia dla dzierżawców długoterminowych. Będą oni mogli np. poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania do 25% gruntów bez zgody właściciela – pod warunkiem, że do końca umowy pozostało więcej niż trzy lata. W określonych sytuacjach możliwe będzie również przeniesienie praw i obowiązków z umowy na osobę trzecią, także bez zgody wydzierżawiającego.

Do tego dochodzi prawo do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w ściśle określonych przypadkach.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie

Zgodnie z projektem ustawa o dzierżawie rolniczej ma wejść w życie po trzech miesiącach od ogłoszenia. Jej przyjęcie będzie jedną z największych reform zasad dzierżawy ziemi rolnej w Polsce od lat i może na dobre zmienić sposób korzystania z gruntów rolnych na rynku prywatnym.