Grunty rolne Skarbu Państwa pod budownictwo mieszkaniowe: Nowy projekt ustawy

Nowy projekt ustawy odblokowuje grunty rolne Skarbu Państwa i zbędne nieruchomości spółek Skarbu Państwa pod budownictwo mieszkaniowe. Gminy będą mogły budować mieszkania lub sprzedawać grunty w modelu „lokal za grunt”. Czy to rozwiązanie zrewolucjonizuje rynek nieruchomości?

Wprowadzenie do projektu ustawy

W odpowiedzi na niedostateczną podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Projekt, opublikowany na stronach Rządowego Centrum Legislacji w lutym 2025 roku, zakłada przełomowe zmiany w gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz gruntami spółek Skarbu Państwa. Celem jest odblokowanie potencjału tych terenów dla realizacji inwestycji mieszkaniowych, co ma kluczowe znaczenie dla rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.

Według autorów projektu, jedną z głównych barier dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego jest ograniczona dostępność gruntów, na których mogłyby powstawać nowe osiedla. Proponowane zmiany mają usprawnić proces przekazywania nieruchomości, umożliwiając gminom realizację projektów mieszkaniowych, w tym w modelu „lokal za grunt”.

Kluczowe założenia projektu ustawy

Przekazywanie gruntów rolnych Skarbu Państwa

Projekt przyznaje ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (obecnie Minister Rozwoju i Technologii) uprawnienia do przejmowania gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Grunty te będą przekazywane do zasobu Skarbu Państwa, zarządzanego przez starostów, a następnie nieodpłatnie oddawane gminom na wniosek ich organów wykonawczych. Warunkiem jest, aby nieruchomości były przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe.

Gminy będą mogły wykorzystać te grunty na dwa sposoby:

• Wybudować budynki mieszkalne, których lokale wejdą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
• Sprzedać grunty w rozliczeniu „lokal za grunt”, co pozwala deweloperom na realizację inwestycji w zamian za przekazanie części mieszkań gminie.

Dodatkowo, gminy mogą ustanowić użytkowanie wieczyste na rzecz społecznych inicjatyw mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych lub jednoosobowych spółek gminnych, które będą zobowiązane do budowy budynków mieszkalnych na tych terenach.

Przejmowanie gruntów spółek Skarbu Państwa

Projekt obejmuje również możliwość przejmowania „zbędnych” gruntów należących do spółek Skarbu Państwa. Takie nieruchomości, po uzyskaniu zgody organu nadzorującego, będą przekazywane do zasobu Skarbu Państwa, a następnie starostom, którzy oddadzą je gminom na cele mieszkaniowe. To rozwiązanie ma na celu wykorzystanie terenów, które nie są niezbędne do prowadzenia działalności statutowej spółek, a mają potencjał pod zabudowę mieszkaniową.

Wszystkie spółki Skarbu Państwa będą zobowiązane do sporządzenia wykazu swoich nieruchomości w ciągu trzech miesięcy od wejścia ustawy w życie. Wykaz ma wskazywać, które grunty są wykorzystywane do działalności przeważającej, a które mogą być przekazane na cele mieszkaniowe.

Mechanizmy kontrolne i rekompensaty

Aby zapewnić realizację celów mieszkaniowych, projekt wprowadza mechanizmy kontrolne. Jeśli gmina lub inne podmioty (np. społeczne inicjatywy mieszkaniowe) nie wybudują budynków mieszkalnych w ciągu pięciu lat od przekazania gruntu, Dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) może zażądać zwrotu nieruchomości lub jej części. Gmina będzie miała 30 dni na wykonanie tego obowiązku. W przypadku niewywiązania się z zobowiązań, gmina może być zobowiązana do zapłaty rekompensaty odpowiadającej wartości przekazanego prawa do nieruchomości. Termin ten może być przedłużony o maksymalnie dwa lata za zgodą starosty.

Znaczenie projektu dla rynku mieszkaniowego

Jak wynika ze sprawozdania KOWR za 2023 rok, w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa znajduje się ponad 1,33 mln hektarów gruntów, z czego około 6 tys. hektarów (3,3%) kwalifikuje się pod budownictwo i usługi. Uwolnienie tych terenów może znacząco zwiększyć podaż gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach.

Eksperci z branży deweloperskiej pozytywnie oceniają projekt, wskazując, że zniesienie ograniczeń w obrocie ziemią rolną i uwolnienie gruntów spółek Skarbu Państwa odblokuje potencjał rynku nieruchomości. Może to przyczynić się do stabilizacji cen mieszkań, choć niektórzy eksperci zauważają, że rynki mieszkaniowe w Polsce zaczynają się polaryzować, co może wpłynąć na zróżnicowanie cen w zależności od lokalizacji.

Powiązane zmiany legislacyjne

Projekt ustawy wprowadza zmiany w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ale także nowelizuje inne akty prawne, takie jak ustawa o zasadach zarządzania mieniem państwowym. Dodatkowo, proponuje modyfikacje w systemie planowania przestrzennego, w tym uproszczenie procedur związanych z zintegrowanym planem inwestycyjnym (ZPI). Zmiany te mają na celu przyspieszenie procesów administracyjnych i zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo.

Wyzwania i potencjalne trudności

Mimo licznych zalet, projekt może napotkać wyzwania. Jednym z nich jest konieczność precyzyjnego określenia, które grunty są „zbędne” dla spółek Skarbu Państwa, co wymaga ścisłej współpracy między ministerstwem, starostami a organami nadzorującymi spółki. Ponadto, skuteczność projektu będzie zależeć od zdolności gmin do szybkiego i efektywnego zagospodarowania przekazanych terenów. Brak odpowiednich planów miejscowych lub opóźnienia w procedurach administracyjnych mogą spowolnić realizację inwestycji.

Podsumowanie

Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe to krok w stronę rozwiązania problemu niedoboru terenów pod inwestycje mieszkaniowe w Polsce. Umożliwienie przejmowania gruntów rolnych Skarbu Państwa oraz zbędnych nieruchomości spółek Skarbu Państwa, a następnie przekazywanie ich gminom, może znacząco wpłynąć na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Mechanizmy takie jak „lokal za grunt” czy użytkowanie wieczyste na rzecz społecznych inicjatyw mieszkaniowych dają gminom elastyczność w realizacji projektów, jednocześnie wspierając politykę mieszkaniową państwa.