Koniec okresu przejściowego dla nowej ustawy deweloperskiej - kluczowe zmiany dla deweloperów

1 lipca 2024 roku to kluczowa data dla rynku nieruchomości w Polsce, ponieważ tego dnia zakończył się okres przejściowy, w którym obowiązywały przepisy starej ustawy deweloperskiej z 2011 roku. Nowa ustawa deweloperska, Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177) wprowadza szereg istotnych zmian, mających na celu lepszą ochronę praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. W tym artykule przyjrzymy się najważniejszym aspektom nowej ustawy oraz przedstawimy praktyczne porady dla deweloperów, jak skutecznie dostosować swoje działania do nowych przepisów.

Koniec okresu przejściowego, a kontynuacja umów deweloperskich na starych zasadach 

Deweloperzy, którzy zawarli umowy deweloperskie na starych zasadach w okresie od 1 lipca 2022 roku do 1 lipca 2024 roku, mogą nadal stosować przepisy starej ustawy, nawet po 1 lipca 2024 roku. Dotyczy to umów, które nie zostały wykonane przed tym terminem, czyli nie doszło do przeniesienia własności lokali na nabywców. Przepisy starej ustawy będą stosowane aż do pełnego rozliczenia takich umów.
W praktyce oznacza to, że deweloperzy mogą kontynuować realizację takich umów na starych zasadach, w tym prowadzić otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze na dotychczasowych warunkach. To szczególnie istotne w kontekście wypłat z tych rachunków, które nie muszą czekać na przeniesienie własności lokalu.

Umowy deweloperskie na nowych zasadach

Od 2 lipca 2024 roku, inwestorzy i deweloperzy będą musieli dostosować zawieranie umów do nowej ustawy deweloperskiej. Zmiany te mają na celu poprawę transparentności i ochrony klientów w procesie zakupu nieruchomości.

Budowa nie została zakończona

W przypadku inwestycji, które nie zostały zakończone przed 2 lipca 2024 roku, nowe przepisy nakładają obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego według nowego wzoru. Ten dokument musi być przedstawiony klientom przed zawarciem umowy deweloperskiej lub innej zobowiązującej. Nowa ustawa wprowadza również zmiany w umowach rachunków powierniczych. Banki będą wymagały zawarcia nowych umów rachunku powierniczego, ponieważ załączniki oraz zasady wypłaty środków, szczególnie na ostatnim etapie inwestycji, ulegną zmianie.

Jeżeli w ramach jednej inwestycji istnieją zarówno umowy deweloperskie zawarte w okresie od 1 lipca 2022 do 1 lipca 2024 roku, jak i nowe umowy, może być konieczne prowadzenie dwóch oddzielnych rachunków powierniczych. Jeden rachunek będzie funkcjonował na starych zasadach, aż do pełnego rozliczenia środków, natomiast drugi rachunek będzie oparty na nowych zasadach.

Budowa została zakończona 

W sytuacji, gdy budowa została zakończona, a deweloper posiada lub wkrótce otrzyma pozwolenie na użytkowanie, zaleca się zawieranie umów rezerwacyjnych i sprzedaży. Wybór tej opcji może ograniczyć konieczność stosowania nowej ustawy deweloperskiej, na przykład poprzez brak wymogu zakładania rachunku powierniczego. Jednak ze względu na różnorodne interpretacje nowych przepisów i brak jednoznacznej praktyki, mogą wystąpić różnice w podejściu banków oraz innych instytucji.
W świetle tych zmian, kluczowe jest, aby deweloperzy byli świadomi nowych wymogów i dostosowali swoje praktyki do obowiązujących przepisów, aby zapewnić zgodność z prawem oraz ochronę interesów swoich klientów.

Prospekt informacyjny 

Jedną z istotnych zmian, która została wprowadzona wraz z końcem okresu przejściowego nowej ustawy deweloperskiej, jest nowy wzór prospektu informacyjnego. Został on poszerzony o dodatkowe informacje  m.in. o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km, przewidywanym terminie zakończenia budowy, cenie całkowitej nieruchomości, uwzględniając wszystkie opłaty i koszty, standardzie wykończenia, użytych materiałach budowlanych. Każdy deweloper jest zobligowany do uzupełnienie wszystkich informacji jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży i ma obowiązek bezpłatnie przekazać taki dokument swoim klientom. Dzięki temu kupujący dowie się o wszystkich planowanych inwestycjach, które stanową potencjalną uciążliwość dla ich komfortu życia. 

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny 

Od 1 lipca 2024 r. wprowadzony został nowy obowiązek w sprawie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wszystkie domy i mieszkania kupowane na rynku pierwotnym m.in. na podstawie umowy deweloperskiej będą obowiązkowo objęte ochroną Funduszu.
Głównym zadaniem Funduszu Deweloperskiego jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego przed częściową lub całkowitą utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie trwania budowy. Ochrona DFG rozpoczyna się w momencie pierwszej wpłaty na rachunek należący do dewelopera, a kończy w chwili przeniesienia na kupującego własności mieszkania lub domu.
Wysokość składki na Fundusz jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych przez dewelopera.
Maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz, nie może przekraczać: 

• 1 % – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego
• 0,1 % – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Odbiór inwestycji

Według nowych przepisów z odbioru inwestycji sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz podania przyczynach tej odmowy. 

Podsumowanie

Nowa ustawa deweloperska wprowadza istotne zmiany, które mają na celu zwiększenie ochrony praw nabywców. Dla deweloperów kluczowe jest dostosowanie się do nowych przepisów, w tym aktualizacja dokumentacji, zawieranie umów zgodnie z nowymi zasadami oraz monitorowanie interpretacji prawnych. Dzięki odpowiednim przygotowaniom i współpracy z ekspertami, deweloperzy mogą skutecznie dostosować swoje działania do nowych wymagań i uniknąć potencjalnych ryzyka.

Skorzystaj z Raportu o Terenie OnGeo.pl do prospektu informacyjnego

Portal OnGeo.pl to nowoczesne narzędzie do automatycznej diagnozy działki pod kątem inwestycyjnym. W OnGeo.pl dostarczamy wielowymiarowych danych z wykorzystaniem najnowszej wiedzy technologicznej. Przekazujemy kompleksową wiedzę szybko, zbiorczo oraz w przejrzystej formie za pomocą Raportu o Terenie w formacie pdf. Samo generowanie Raportu działki zależy od ilości danych, których potrzebuje klient, jednak zazwyczaj nie trwa dłużej niż kilka - kilkanaście minut. Generowanie odbywa się w trybie online.

Opracowaniem informacji o inwestycjach do prospektu informacyjnego zajmujemy się osobno w ramach oferty specjalnej dla klienta. Powodem jest zwiększenie zasięgu analizy gruntu i zagospodarowania w sąsiedztwie do 1 km. Zasięg naszych analiz wykonywanych w ramach Raportu o Terenie dla klienta indywidualnego dostosowana jest do potrzeb osób chcących m.in zdiagnozować działkę przed jej zakupem. Zatem zasięg części analiz w sąsiedztwie ograniczyliśmy np. do 200 m, 300 m lub 500 m.

Dlatego aby otrzymać Raport specjalny do prospektu informacyjnego musisz napisać do nas wiadomość e-mail na adres:

kontakt@ongeo.pl

U nas znajdziesz nie tylko suche dane w formie tabelarycznej, ale również otrzymasz mapy kartograficzne, które będę uzupełnieniem danych o działce. To od ciebie należy decyzja, jakich danych przestrzennych potrzebujesz.