E-licytacje komornicze zastępują tradycyjne aukcje nieruchomości

Od 5 grudnia 2025 roku e-licytacje komornicze stały się podstawową formą sprzedaży nieruchomości zajętych w toku egzekucji. Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego odwraca dotychczasowy porządek prawny i wprowadza internetowe aukcje jako domyślny sposób sprzedaży domów, mieszkań i działek.

Zmiana ta oznacza koniec obowiązku organizowania tradycyjnych licytacji publicznych i pełne przejście do systemu obsługiwanego przez platformę licytacje.komornik.pl. Nowe zasady zwiększają dostępność ofert, przyspieszają procedurę egzekucyjną i podnoszą transparentność całego procesu.

W artykule przedstawiamy, jak działa nowy system e-licytacji, jakie obowiązki mają uczestnicy oraz jak bezpiecznie przygotować się do zakupu nieruchomości zajętej przez komornika.

Nowelizacja wprowadza priorytet e-licytacji komorniczych

Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego przyjęta przez Sejm 12 września wprowadziła fundamentalne zmiany w procedurach sprzedaży nieruchomości przez komorników. Kluczowa modyfikacja dotyczy odwrócenia dotychczasowego porządku prawnego - licytacja elektroniczna staje się podstawowym sposobem prowadzenia sprzedaży komorniczej.

Nowe brzmienie przepisów prawnych

Obecne regulacje stanowią jednoznacznie: "komornik dokonuje sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, chyba że przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania wierzyciel zażąda sprzedaży w drodze licytacji publicznej". W przypadku nieruchomości zajętej na zaspokojenie kilku wierzytelności od różnych wierzycieli, żądanie tradycyjnej licytacji przez któregokolwiek z nich wystarcza do przeprowadzenia aukcji w formie publicznej.

Zmiana standardów procedur komorniczych

Wcześniejsze przepisy ustanawiały licytację publiczną jako standard, a elektroniczną można było organizować wyłącznie na wniosek wierzyciela. Ministerstwo Sprawiedliwości założyło, że sprzedaż internetowa:

• Usprawni procedury egzekucyjne
• Poszerzy dostęp do ofert dla nabywców z całego kraju
• Ograniczy koszty organizacji tradycyjnych licytacji

Wprowadzone regulacje stanowią element szerszego pakietu deregulacyjnego. Praktyczne zastosowanie oznacza automatyczne rozpoczynanie e-licytacji przez komornika, chyba że którykolwiek z wierzycieli zażąda aukcji tradycyjnej. E-licytacje nieruchomości zwiększają transparentność procesów, eliminując możliwość porozumień między uczestnikami licytacji.

Analizując nieruchomości oferowane w licytacjach komorniczych, warto skorzystać z Raportu o Terenie OnGeo.pl, który umożliwia identyfikację potencjalnych ryzyk związanych z zakupem nieruchomości.

Jak działa system elektronicznych licytacji komorniczych?

Elektroniczne licytacje komornicze prowadzone są wyłącznie przez platformę internetową licytacje.komornik.pl zarządzaną przez Krajową Radę Komorniczą. Udział w e-licytacji wymaga wykonania określonych kroków przygotowawczych: założenia indywidualnego konta w systemie, weryfikacji tożsamości oraz zgłoszenia uczestnictwa w konkretnej aukcji.

Obowiązkowym warunkiem uczestnictwa jest wpłata rękojmi (wadium) w wysokości 1/10 wartości oszacowania nieruchomości. Wadium należy uiścić najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem licytacji. Dopuszczenie do aukcji następuje po pozytywnej weryfikacji danych osobowych i potwierdzeniu płatności.

Procedura prowadzenia e-licytacji

E-licytacja trwa stały okres 7 dni. Komornik ustala harmonogram tak, aby początek i zakończenie aukcji przypadały w godzinach 9:00-14:00 podczas dni roboczych. Składanie ofert odbywa się przez postąpienia o wartość minimum 1% ceny wywołania, zaokrąglone w górę do pełnych złotych.

System zawiera mechanizm automatycznej dogrywki - złożenie postąpienia w ostatnich 5 minutach powoduje przedłużenie licytacji tak, aby zakończyła się 5 minut po ostatniej ofercie. Rozwiązanie to gwarantuje równe szanse wszystkim uczestnikom i eliminuje licytowanie w ostatnich sekundach aukcji.

Zwycięzca licytacji wpłaca pozostałą część ceny w terminie wyznaczonym przez sąd w postanowieniu o przybiciu, zwykle wynoszącym 2–4 tygodnie.

Jak przygotować się do udziału w e-licytacji komorniczej?

Udział w elektronicznej licytacji komorniczej wymaga wypełnienia określonych formalności przed rozpoczęciem aukcji. Pierwszym krokiem jest rejestracja konta w oficjalnym systemie elicytacje.komornik.pl. Procedura obejmuje wypełnienie wniosku online z podaniem danych osobowych, adresu e-mail oraz adresu do korespondencji.

Weryfikacja tożsamości stanowi obowiązkowy element procedury. Możesz wykorzystać profil zaufany lub kwalifikowany podpis elektroniczny. Osoby bez numeru PESEL muszą dodatkowo potwierdzić tożsamość u wyznaczonego komornika.

Kluczowym wymogiem jest wpłata rękojmi w wysokości 1/10 wartości oszacowania nieruchomości. Wadium musi zostać zaksięgowane na rachunku komornika najpóźniej do końca dnia poprzedzającego rozpoczęcie licytacji,

Dodatkowe czynności przygotowawcze obejmują:

• Dokładne zapoznanie się z opisem nieruchomości i protokołem oszacowania
• Sprawdzenie możliwości osobistych oględzin nieruchomości
• Przygotowanie pełnomocnictwa w przypadku działania w imieniu innej osoby

Przed przystąpieniem do licytacji należy zweryfikować nieruchomości. Raport o Terenie OnGeo.pl pozwala uniknąć problemów związanych z ukrytymi wadami działki czy uporczywym sąsiedztwem. 

Raport dla działki, czyli najistotniejsze informacje o nieruchomości

• Cechy terenu nieruchomości
• Dane z Ewidencji Gruntów i Budynków
• Aktualne miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
• Uzbrojenie działki w media
• Potencjalne zagrożenia i uciążliwości: hałas, tereny zalewowe, osuwiska, zanieczyszczenie powietrza, linie energetyczne, obiekty uciążliwe, osiadanie terenu.
• Fizjografia działki, ograniczenia formalnoprawne, obszary chronione, dostęp do drogi, miejsca użyteczności publicznej.
• Średnie ceny nieruchomości: działek, domów i mieszkań.

Zobacz przykładowy Raport dla działki

Wpływ reformy na uczestników rynku nieruchomości

Elektroniczne licytacje komornicze przynoszą konkretne skutki finansowe dla wszystkich stron postępowania egzekucyjnego. Dane z pięciu lat funkcjonowania systemu pokazują ponad miliard złotych uzyskanych ze sprzedaży, co przekłada się na wyższe ceny realizacji nieruchomości. Korzyści odnoszą zarówno dłużnicy - przez wyższą kwotę zaspokojenia zobowiązań, jak i wierzyciele - poprzez sprawniejsze odzyskiwanie należności.

Jednak wprowadzone zmiany legislacyjne budzą zastrzeżenia ekspertów dotyczące fragmentarycznego charakteru deregulacji. Szczególnie problematyczne jest stosowanie odmiennych procedur dla różnych kategorii składników majątku - nieruchomości i ruchomości będą podlegać różnym zasadom aukcyjnym. Taka sytuacja może prowadzić do pomyłek procedurowych i utrudnić orientację w obowiązujących przepisach.

E-licytacje zwiększają dostępność uczestnictwa w aukcjach komorniczych dla potencjalnych nabywców z całego kraju. Rekordowe zainteresowanie jedną licytacją nieruchomości - 419 uczestników - potwierdza rosnącą popularność tego sposobu nabywania nieruchomości. Elektroniczny charakter procedury eliminuje możliwość nieuczciwych praktyk i zmów między licytantami.

Krajowa Rada Komornicza wskazuje na trudności związane z weryfikacją uprawnień do zwolnienia z obowiązku wpłaty rękojmi, co może wydłużać procedury i powodować spory. Dlatego przed uczestnictwem w e-licytacji należy dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące e-licytacji komorniczych

Czy mogę uczestniczyć w e-licytacji komorniczej jako osoba prywatna?

Tak. W elektronicznych licytacjach komorniczych nieruchomości mogą brać udział zarówno osoby prywatne, jak i firmy. Musisz jedynie spełnić warunki formalne, takie jak rejestracja konta w systemie i wpłata wadium.

Czy można obejrzeć nieruchomość przed licytacją?

Zazwyczaj tak. Komornik w ogłoszeniu wskazuje termin i sposób oględzin. Warto z tej możliwości skorzystać, szczególnie przy zakupie mieszkań i domów.

Czy mogę odwołać udział w e-licytacji po zgłoszeniu?

Tak, ale wyłącznie przed jej rozpoczęciem. Po starcie aukcji zgłoszenie staje się wiążące, a wadium podlega zwrotowi tylko w przypadku przegranej.

Czy licytacja komornicza online jest bezpieczna?

Tak. E-licytacje odbywają się na oficjalnej platformie Krajowej Rady Komorniczej i są prowadzone zgodnie z przepisami, pod nadzorem sądu. Elektroniczny zapis przebiegu aukcji zwiększa bezpieczeństwo całego procesu.

Jak długo trwa e-licytacja?

E-licytacja trwa zawsze 7 dni. Jeżeli jednak w ciągu 5 minut przed planowanym zakończeniem zgłoszono postąpienie, termin ulega wydłużeniu o kolejne 5 minut.

Czy nieruchomości z licytacji są obciążone długami?

Nie. Po przysądzeniu własności przez sąd, nieruchomość jest wolna od długów poprzedniego właściciela. Wyjątkiem mogą być służebności ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

Podsumowanie - nowe możliwości na rynku nieruchomości

Przepisy obowiązujące od 5 grudnia 2025r. ustanawiają elektroniczne licytacje jako standard sprzedaży nieruchomości w postępowaniu komorniczym. Zmiana ta wpływa bezpośrednio na dostępność aukcji dla uczestników z całej Polski i zwiększa przejrzystość całego procesu.

Co zyskujesz dzięki e-licytacjom komorniczym?

• Dostęp do licytacji bez konieczności fizycznej obecności
• Możliwość uczestnictwa w aukcjach z dowolnego miejsca w kraju
• Eliminacja możliwości zmów między licytantami
• Elektroniczny zapis przebiegu aukcji zwiększający bezpieczeństwo

Udział w e-licytacji wymaga jednak odpowiedniego przygotowania. Należy założyć konto na platformie licytacje.komornik.pl, przejść weryfikację tożsamości oraz wpłacić wadium w terminie.

Bezpieczeństwo zakupu na licytacji komorniczej

Nieruchomość nabyta na licytacji komorniczej zostaje oczyszczona z długów poprzedniego właściciela po prawomocnym przysądzeniu własności przez sąd. Wyjątek stanowią służebności ujawnione w księdze wieczystej.

Przed uczestnictwem w licytacji warto dokładnie zweryfikować stan nieruchomości i działki. Raport o Terenie OnGeo.pl dostarcza kompleksowej analizy potencjalnych zagrożeń, które mogą wpływać na wartość i możliwości zagospodarowania nieruchomości.

E-licytacje komornicze stanowią obecnie istotny element polskiego rynku nieruchomości. Ponad miliard złotych uzyskanych w ciągu pięciu lat funkcjonowania systemu potwierdza jego skuteczność dla wszystkich uczestników procesu.