CPK, KOWR i działka w Zabłotni – analiza działki, która wzbudziła kontrowersje

Sprzedaż dużej działki w gminie Grodzisk Mazowiecki przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) stała się w ostatnich dniach jednym z najgłośniejszych tematów w mediach. Chodzi o teren położony w miejscowości Zabłotnia, przez który - według planów Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) - ma przebiegać linia Kolei Dużych Prędkości Warszawa-Łódź.
Z informacji podawanych przez portale wynika, że działka została sprzedana prywatnemu przedsiębiorcy, właścicielowi firmy Dawtona. Szybko pojawiły się głosy, że to teren o strategicznym znaczeniu, niezbędny do realizacji inwestycji CPK, i że transakcja mogła mieć miejsce za ogromne pieniądze.

Tyle że w całym tym zamieszaniu zabrakło jednej rzeczy - rzetelnej analizy, czym ta działka w rzeczywistości jest, jakie ma przeznaczenie i jaka jest jej faktyczna wartość. Dlatego sprawdziliśmy to dokładnie, korzystając z Raportu o Terenie OnGeo.pl, który obejmuje cały obszar tej nieruchomości.

Gdzie leży działka i jak wygląda?

Sprawa dotyczy działki o numerze ewidencyjnym 87/1 w obrębie Zabłotnia, w gminie Grodzisk Mazowiecki (woj. mazowieckie). Jej powierzchnia to 158,39 ha, więc mówimy o bardzo dużym, zwartym terenie, położonym zaledwie kilka kilometrów od trasy A2 i planowanej infrastruktury CPK.

Lokalizacja działki w Geoportalu Na Mapie: 87/1, Zabłotnia

Z ogólnych danych z Raportu o Terenie OnGeo.pl wynika, że:

• Id działki: 140504_5.0034.87/1
• Numer działki: 87/1
• Obręb: 0034
• Powierzchnia: 158,21 ha
• działka znajduje się na wysokości ok. 96 m n.p.m.,
• dominują grunty orne (klasy RII, RIIIa, RIIIb, RIVa) oraz niewielkie fragmenty łąk i lasu (ŁIII–ŁV, LsIII),
• teren jest lekko pofałdowany, z dobrym dojazdem drogami lokalnymi.

Pod względem fizjograficznym to typowe tereny rolnicze środkowego Mazowsza - duże pola, pojedyncze zadrzewienia i brak zwartej zabudowy.

Co mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Działka znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) uchwalonym przez Radę Miejską w Grodzisku Mazowieckim w 2014 roku (uchwała nr 723/2014).

Według ustaleń planu, przeważają tu tereny rolnicze (oznaczenia R36, R37, R38, R39), które zajmują aż około 90% powierzchni działki. Pozostałe fragmenty mają inne przeznaczenie:

• U5 – teren zabudowy usługowej (ok. 1,8% powierzchni),
• ZP13 – zieleń urządzona,
• ZL15 – lasy,
• WS – tereny wód powierzchniowych (ok. 2%).

Oznacza to, że działka nie jest przygotowana pod duże inwestycje przemysłowe czy logistyczne. Ma typowo rolny charakter i taki sposób użytkowania przewiduje obowiązujący plan.

Działka w strefie CPK i planowanej kolei

Z raportu OnGeo.pl wynika, że nieruchomość leży w granicach obszaru prawa wykonywania badań Centralnego Portu Komunikacyjnego. W praktyce oznacza to, że teren może być objęty analizami geologicznymi i planistycznymi związanymi z przyszłymi inwestycjami, ale nie jest jeszcze formalnie przejęty ani zarezerwowany pod budowę.

Przez północno-zachodnią część działki przebiega planowany korytarz Kolei Dużych Prędkości (linia Y: Warszawa–Łódź). To właśnie ten element spowodował, że teren zaczął być postrzegany jako strategiczny.
Jednak sam fakt przebiegu planowanej linii nie oznacza jeszcze, że działka powinna być automatycznie przejęta przez CPK. Dopóki nie ma decyzji lokalizacyjnej, formalnie pozostaje zwykłym gruntem rolnym.

Czy rzeczywiście była warta miliony?

To pytanie powraca w niemal każdym artykule o tej sprawie. Wiele portali sugeruje, że działka sprzedana przez KOWR miała wartość kilkudziesięciu milionów złotych. Tymczasem dane z Raportu OnGeo.pl pozwalają spojrzeć na to bardziej trzeźwo.

Średnie ceny gruntów w tym rejonie (gmina Grodzisk Mazowiecki) kształtują się na poziomie:

• grunty rolne: 70–100 tys. zł za hektar,
• działki budowlane: 250–400 tys. zł za hektar.

Biorąc pod uwagę, że ponad 80% tej nieruchomości stanowią grunty orne, realna wartość rynkowa powinna mieścić się w granicach 12–15 mln zł.
Oczywiście, jeśli w przyszłości dojdzie do przekształceń lub wywłaszczenia pod CPK, cena może wzrosnąć, ale w momencie sprzedaży mówimy o typowym terenie rolnym, a nie inwestycyjnym.

Co budzi kontrowersje?

Nie sam fakt sprzedaży, ale to, komu i w jakim momencie działka trafiła w prywatne ręce.

KOWR tłumaczy, że sprzedaż odbyła się zgodnie z procedurami i że spółka CPK nie zgłaszała wniosku o przekazanie tego gruntu. Z drugiej strony, skoro teren znajduje się w obszarze planowanych inwestycji publicznych, wielu ekspertów uważa, że powinien zostać zatrzymany w zasobie państwowym do czasu zakończenia planowania CPK.

To nie pierwszy przypadek, gdy planowane inwestycje publiczne „krzyżują się” z działaniami instytucji zarządzających gruntami rolnymi. W takich sytuacjach kluczowa jest komunikacja i koordynacja między urzędami - a tej, jak widać, mogło zabraknąć.

Otoczenie i potencjał lokalny

Według Raportu OnGeo.pl teren działki otaczają głównie pola uprawne i pojedyncze gospodarstwa. W odległości kilku kilometrów znajdują się tereny inwestycyjne i strefy przemysłowe Grodziska Mazowieckiego, ale sama Zabłotnia zachowała wiejski charakter.
W okolicy nie ma form ochrony przyrody ani obszarów Natura 2000, za to występują punkty ewidencji zabytków archeologicznych - głównie ślady dawnego osadnictwa.

Działka jest dobrze skomunikowana lokalnie, choć w chwili obecnej nie ma dostępu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, co ogranicza jej potencjał inwestycyjny.

Co pokazuje Raport o Terenie OnGeo.pl?

Raport o Terenie to narzędzie, które pozwala w kilka minut uzyskać pełny obraz dowolnej działki w Polsce, bez konieczności przeszukiwania wielu źródeł.
W przypadku działki w Zabłotni raport ujawnia kluczowe informacje:

• szczegółowe przeznaczenie w MPZP,
• położenie w strefie badań CPK,
• przebieg planowanej linii kolejowej,
• dane o średnich cenach gruntów,
• otoczenie, zabytki i ograniczenia prawne.

To właśnie dzięki temu raportowi można zrozumieć, że teren, który wywołał medialną burzę, to tak naprawdę rolna działka o standardowych parametrach, a nie „złota ziemia” warta fortunę.

Wnioski

1. Działka w Zabłotni to w większości grunt rolny, a nie inwestycyjny.
2. Jej położenie w strefie CPK nie czyni jej automatycznie terenem o wyjątkowej wartości.
3. Sprzedaż przez KOWR mogła być zgodna z procedurą, ale rodzi pytania o koordynację działań między instytucjami.
4. Faktyczna wartość działki jest znacznie niższa, niż sugerują medialne nagłówki.
5. Raport o Terenie OnGeo.pl pozwala każdemu samodzielnie sprawdzić takie informacje i wyrobić sobie własne zdanie.