Działka budowlana czy pułapka? Analiza oferty w Raporcie OnGeo.pl

Na portalach ogłoszeniowych często pojawiają się oferty działek określanych jako „budowlane” lub „z potencjałem pod zabudowę”. Jednak zanim uwierzysz w zapewnienia sprzedającego, warto sprawdzić fakty.
W tym artykule pokażemy rzeczywisty przykład działki z pow. krośnieńskiego, która w ogłoszeniu została opisana jako „działka budowlana z potencjałem”, a w rzeczywistości znajduje się w strefie zalewowej, bez planu miejscowego, z linią średniego napięcia przebiegającą przez środek i niską szansą na uzyskanie WZ.

To idealny przykład, jak Raport o Terenie OnGeo.pl może uchronić kupującego przed kosztownym błędem.

Jak wyglądała oferta?

W opisie na jednym z popularnych portali sprzedaży nieruchomości widniała oferta działki o powierzchni 30 arów (3000 m²), z zapewnieniami o:

• potencjale budowlanym
• płaskim, nasłonecznionym terenie
• dobrym dojeździe drogą gminną
• sąsiedztwie domów jednorodzinnych
• oraz informacją, że działka jest w trakcie uzyskiwania warunków zabudowy.

Cena: 84 000 zł, czyli atrakcyjna jak na tę okolice.

Brzmi dobrze? Niestety, opis nie ma wiele wspólnego z rzeczywistością, co wykazał Raport o Terenie OnGeo.pl.

Analizowana oferta działki pochodzi z ogłoszenia dostępnego pod adresem: https://adresowo.pl/o/dzialka-budowlana-rymanow-bzianka-3000-m2-l5y8l2

Co ujawnił Raport o Terenie OnGeo.pl?

Raport wygenerowany dla tej działki odsłonił szereg ryzyk, które praktycznie uniemożliwiają budowę domu.

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Na analizowanym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To oznacza, że o możliwości budowy decydują warunki zabudowy (WZ), które wydaje gmina. W praktyce trudno liczyć na wydanie pozytywnej decyzji - zwłaszcza ze względu na brak sąsiedztwa zabudowy oraz kluczowe ograniczenia, jakie ujawnił raport w dalszej części artykułu.

Dodatkowo zgodnie z Projektem Planu Ogólnego Gminy Rymanów analizowana działka znajduje się w strefie 1SO - Strefa otwarta. Oznacza to teren o bardzo restrykcyjnych zasadach zagospodarowania.

Położenie w strefie zalewowej

Z analizy danych hydrologicznych wynika, że cała działka znajduje się na obszarze zagrożonym powodzią. Dodatkowo teren wykazuje wysoką podatność na stagnację wody, z uwagi na ukształtowanie i bliskość cieku powierzchniowego.

Strefa powodziowa to jeden z najważniejszych czynników wykluczających uzyskanie warunków zabudowy. Budowa domu w takich warunkach wiąże się z wysokimi kosztami zabezpieczeń i ryzykiem odrzucenia projektu przez organ gminny.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli inwestor złoży wniosek o warunki zabudowy, gmina prawdopodobnie odmówi ze względu na ryzyko powodziowe.

Linia średniego napięcia przez środek działki

Na mapach zawartych w raporcie widać wyraźnie, że przez środek działki przebiega linia elektroenergetyczna średniego napięcia.
To oznacza:

• obowiązek zachowania strefy ochronnej (zazwyczaj 7–10 metrów od osi przewodu),
• brak możliwości zabudowy wzdłuż tej linii

Co znacznie ogranicza funkcjonalną część działki i utrudnia jej podział lub wykorzystanie pod zabudowę.

Brak uzbrojenia i droga nieutwardzona

Raport potwierdził, że działka:

• nie posiada dostępu do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej ani gazowej,
• a dojazd odbywa się drogą nieutwardzoną o niepewnym statusie prawnym, ponieważ jest to droga sklasyfikowana jaka kategoria “inna”/

To oznacza dodatkowe koszty rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, zanim w ogóle można byłoby myśleć o rozpoczęciu budowy.

Dojazd drogą nieutwardzoną może generować dodatkowe koszty i utrudnienia w realizacji inwestycji.

Czy taka działka może być budowlana?

Z punktu widzenia prawa - nie. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działką budowlaną jest teren, na którym dopuszczalna jest zabudowa zgodna z przepisami.
W praktyce oznacza to, że działka musi być:

• objęta MPZP z przeznaczeniem pod zabudowę, lub
• posiadać ważną decyzję o warunkach zabudowy.

Ponieważ:

• MPZP dla Bzianki nie obowiązuje,
• WZ nie zostały jeszcze wydane,
• teren jest zalewowy,
• działka nie spełnia ustawowych przesłanek działki budowlanej.

Opis w ogłoszeniu jest więc mylący.

W trakcie uzyskiwania warunków zabudowy – co to tak naprawdę znaczy?

To popularny zabieg w ogłoszeniach, mający zachęcić kupującego. Jednak w praktyce złożenie wniosku o WZ nie oznacza, że decyzja zostanie wydana pozytywnie.

W tym przypadku wójt gminy ma prawo odmówić, ponieważ:

• teren znajduje się w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią,
• brak jest bezpośredniego sąsiedztwa zabudowy,
• nie ma dostępu do drogi publicznej o wymaganym standardzie.

W rezultacie proces uzyskiwania WZ może skończyć się odmową i utratą szansy na budowę.

Jak łatwo sprawdzić działkę w Raporcie OnGeo.pl

Cała analiza działki w Raporcie o Terenie OnGeo.pl zajmuje dosłownie 5 minut.
Po wpisaniu numeru działki na mapie i pobraniu Raportu OnGeo.pl otrzymujesz między innymi:

• mapę z warstwami (zalewy, linie energetyczne, MPZP),
• dane o uzbrojeniu,
• analizę ukształtowania terenu i hałasu,
• informacje o dojeździe i otoczeniu

Dzięki temu od razu zyskujesz wiedzę, czy działka ma realnych możliwości zabudowy.

Przed zakupem nieruchomości gruntowej zawsze warto:

• Sprawdzić status planistyczny działki - czy obowiązuje MPZP, a jeśli nie, to jakie są szanse na WZ.
• Zweryfikować strefy zagrożeń - zalewowe, osuwiskowe, hałas, linie wysokiego napięcia.
• Zbadać dostęp do drogi publicznej - faktyczny i prawny.
• Sprawdzić uzbrojenie terenu - przyłącza, sieci i koszty doprowadzenia mediów.
• Zamówić Raport o Terenie OnGeo.pl - który automatycznie analizuje wszystkie powyższe czynniki w jednym miejscu.

Podsumowanie

Działka z potencjałem budowlanym z okolic Rymanowa to dobry przykład, jak łatwo można dać się zwieść pozornie atrakcyjnej ofercie.
Sprzedający często używają pojęcia działka budowlana w sposób potoczny - a nie zgodny z prawem.

Dzięki Raportowi OnGeo.pl kupujący może:

• zweryfikować rzetelność oferty,
• uniknąć zakupu gruntu bez możliwości zabudowy,
• zaoszczędzić tysiące złotych i wiele miesięcy formalności.

Nie daj się zwieść opisom w ogłoszeniach. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sprawdź działkę w Raporcie o Terenie OnGeo.pl - poznaj fakty o MPZP, uzbrojeniu i zagrożeniach.