Działki budowlane sprzedają się na pniu - boom na działki budowlane

Rok 2023 przyniósł pewne spowolnienie na rynku nieruchomości. Jest to efekt wzrostu cen materiałów budowlanych i usług specjalistów a także niepewnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Prognozy wskazują jednak, że w kolejnych miesiącach, sprzedaż nieruchomości wzrośnie, a szczególnym zainteresowaniem będą cieszyć się działki budowlane na obrzeżach miast. Statystyki potwierdzają tendencję wzrostową. Według danych GUS w 2022 roku podpisano o 21% więcej aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek budowlanych niż w 2021 r. 

Boom na działki budowlane

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2022 roku podpisano 349,6 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek budowlanych.

Tab.1. Liczba aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek budowlanych w latach 2021-2022

Jak wskazuje powyższa tabela, liczba aktów notarialnych dla działek budowlanych z roku na rok jest coraz wyższa. Od 2019 r. liczba wydanych aktów dla tego rodzaju nieruchomości wzrosła aż o 113,9 tys. Analiza danych GUS wskazuje, że sprzedaż działek budowlanych w 2022 roku była o 21,1% wyższa niż w 2021 roku. Jest to największy wzrost wśród wszystkich rodzajów działek. Dla porównania, z danych opublikowanych przez Ministerstwo Sprawiedliwości wynika, że w 2022 roku sprzedano 63,3 tys. działek rolnych, a to oznacza spadek sprzedaży o 17,3% rok do roku.

Całkowita wartość sprzedanych działek w I kwartale 2023 roku wyniosła 2,5 miliarda złotych, co wskazuje na sporą dynamikę rynku.

Ile średnio trwa sprzedaż działki?

Mogłoby się wydawać, że w dobie popytu na działki budowlane, transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości trwa krótko. Niestety to mit, który należy obalić. Sprzedaż nieruchomości gruntowych jest często znacznie dłuższa niż w przypadku mieszkań czy domów. Dlaczego? Wszystko dlatego, że zakup działki niezabudowanej obarczony jest większym ryzykiem. Kupując dom lub mieszkanie inwestor zobowiązany jest do przedstawienia dokumentacji projektowej, która potwierdza legalność budowy. Załącza m.in. pozwolenie na budowę i projekt budowlany zgodny z MPZP lub warunkami zabudowy. W przypadku działki niezabudowanej to potencjalny właściciel ma obowiązek sprawdzić możliwości zabudowy, a zatem ograniczenia formalno-prawne i uciążliwości mogące wpłynąć na kształt budowy. A to wszystko trwa...

Według danych statystycznych przedstawionych przez Metrohouse, średni czas sprzedaży działki budowlanej w 2022 roku wynosił 130 dni. W 2021 roku czas ten był dłuższy, wynosił 148 dni.

Wpływ na wydłużenie czasu sprzedaży działki ma kilka wiele czynników i tak na prawdę dużo zależy od indywidualnych preferencji kupca.

Coraz lepsze prognozy na rynku kredytów hipotecznych

W II kwartale 2023 roku polski rynek kredytów hipotecznych kontynuował imponujący wzrost, utrzymując tendencję z poprzedniego kwartału. Pomimo ogólnego niskiego poziomu kredytowania, wzrost liczby i wartości udzielonych kredytów hipotecznych stanowi efekt przede wszystkim katastrofalnych wyników z poprzednich lat.

Drugi kwartał 2023 roku zapowiada ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Raport Amron-Sarfin wskazuje, że udzielono 30 798 kredytów hipotecznych, co stanowi wzrost o 40,19% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Wartość tych umów wzrosła o 51,22%, osiągając 11,3 miliarda złotych. Rekordowym wynikiem jest również średnia wartość udzielonego kredytu, która w II kwartale 2023 roku wyniosła 366 139 złotych, odnotowując 7,87% wzrost w porównaniu z I kwartałem 2023 roku.

Działania Rady Polityki Pieniężnej, utrzymanie stabilnej stopy referencyjnej NBP oraz obniżenie stopy procentowej WIBOR 3M przyczyniły się do bardziej korzystnych warunków kredytowych. Rządowy program "Bezpieczny kredyt 2%" również wpłynął na wzrost, zachęcając do skorzystania z kredytów hipotecznych.

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane

Rok 2023 przyniósł zmiany w prawie budowlanym. Od stycznia 2022 roku osoby posiadające działki budowlane mogą w uproszczonej procedurze wybudować domy do 70 m². Przepisy minimalizują wymagania formalne, dzięki czemu każdy może rozpocząć budowę małego jednorodzinnego domu mieszkalnego, przejmując odpowiedzialność za kierowanie budową, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

Jak informuje resort rozwoju, kolejnym krokiem jest wprowadzenie zmian mających na celu pominięcie procedury pozwolenia na budowę dla domów jednorodzinnych powyżej 70 m² a także udostępnienie darmowych projektów domów o powierzchni 120, 150, 180 m². 

Przy tak daleko idących zmianach, inwestowanie w działkę budowlaną stanie się bardzo atrakcyjna formą ochrony kapitału. Skrócenie czasu potrzebnego na formalności przed budową oraz ułatwienie niektórych procedur budowlanych będzie naturalnie zwiększało zainteresowanie działkami budowlanymi.

Średnia cena działek budowlanych

Jak wynika z danych przedstawionych przez serwis Bankier.pl, średnia cena ofertowa działek budowlanych dla poszczególnych województw w grudniu 2022 roku oscylowała w granicy 195-977 zł za metr kwadratowy. Zestawienie dotyczyło działek małych, w przedziale powierzchniowym 0-8 ara. Średnia dla całego kraju w tym przedziale wynosiła 450 zł/m2 (w grudniu 2021 roku 414 zł/m2). Najwyższą oferowaną cenę za 1 m2 działki budowlanej odnotowano w wojewodzie pomorskim - 977 zł/m2, co daje wzrost o 26% r.r. Najniższe ceny gruntu w przedziale powierzchniowym do 8 arów zaobserwowano w województwie opolskim 195 zł/m2 (rok wcześniej 172 zł/m2).

Tab.1. Średnia cena ofertowa działki budowlanej w przedziale do 8 arów w poszczególnych województwach, źródło: bankier.pl

Należy mieć jednak na uwadze, że cena nieruchomości jest ściśle powiązana z jej lokalizacją. Oznacza to, że za działkę w centrum miasta lub na jego obrzeżach zapłacisz kilkukrotnie więcej. Atrakcyjna nieruchomość w aglomeracji miejskiej, szczególnie wyróżniająca się dogodnym dojazdem do centrum, może kosztować nawet 1000 zł za m2.