Bez świadectwa energetycznego nie sprzedasz nieruchomości

Od 2023 r. przy sprzedaży domu lub mieszkania sprzedający co do zasady musi przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Brak świadectwa nie unieważnia umowy sprzedaży, ale sprzedający, który nie wykona tego obowiązku, naraża się na karę grzywny. Notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania świadectwa albo poucza o grzywnie.

Przy sprzedaży budynku, jego części lub lokalu świadectwo co do zasady trzeba przekazać nabywcy, niezależnie od roku budowy nieruchomości, z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w ustawie.
Kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.
Jeśli świadectwo zostało sporządzone, ogłoszenie o sprzedaży musi zawierać wskaźniki energetyczne z tego dokumentu.

Co zmieniło się od 28 kwietnia 2023 r.?

Obowiązek przekazania świadectwa przy sprzedaży istniał również przed kwietniem 2023 r. Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie tego dnia, wprowadziła m.in. zasadę, że nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania dokumentu. Obecnie obowiązują następujące zasady:

świadectwo przekazuje się nabywcy przy sprzedaży budynku, jego części lub lokalu, w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa,
za nieprzekazanie świadectwa grozi grzywna,
ogłoszenia o sprzedaży i najmie muszą zawierać określone dane ze świadectwa, jeśli zostało sporządzone,
inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie, z wyjątkiem budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 m² budowanych na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora.

To już nie są plany, ale przepisy stosowane w praktyce od ponad trzech lat.

Czy można sprzedać mieszkanie bez świadectwa energetycznego?

Brak świadectwa sam w sobie nie powoduje nieważności umowy sprzedaży. Rola notariusza wygląda tak:

jeśli świadectwo zostało przekazane, odnotowuje ten fakt w akcie notarialnym,
jeśli świadectwa nie przekazano, poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny za niewykonanie obowiązku.

Sprzedaż bez świadectwa oznacza więc naruszenie obowiązku, a nie zakaz zawarcia umowy. Najbezpieczniej przygotować świadectwo przed podpisaniem aktu, a najlepiej przed opublikowaniem ogłoszenia.

Kto musi przekazać świadectwo przy sprzedaży?

Świadectwo przekazuje nabywcy właściciel lub zarządca budynku albo jego części, a w przypadku lokalu spółdzielczego również osoba, której przysługuje odpowiednie spółdzielcze prawo do lokalu. Przy sprzedaży przekazuje się świadectwo charakterystyki energetycznej. Zasady przekazania dokumentu przy najmie są odrębne.

Świadectwo energetyczne w ogłoszeniu o sprzedaży

Jeżeli dla budynku lub jego części sporządzono świadectwo, w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących sprzedaży albo najmu należy podać wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU), energię końcową (EK) i nieodnawialną energię pierwotną (EP), udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową (UOZE) oraz jednostkową wielkość emisji CO₂.

A co z najmem?

Przy najmie budynku lub jego części świadectwo również przekazuje się najemcy, a najemca nie może zrzec się prawa do jego otrzymania. Przepisy określają przy tym odrębnie formę przekazania dokumentu: przy najmie przekazuje się kopię dokumentu papierowego albo wydruk dokumentu elektronicznego.

Kiedy świadectwo nie jest potrzebne?

Świadectwa nie musisz mieć, jeśli korzystasz z nieruchomości na własny użytek i jej nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz. Ustawa przewiduje też wyjątki dla niektórych kategorii budynków, np. zabytków, budynków mieszkalnych użytkowanych nie dłużej niż 4 miesiące w roku czy wolnostojących budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Pełną listę znajdziesz w artykule kiedy jest potrzebne świadectwo energetyczne.

Jak przygotować się do sprzedaży?

Sprawdź, czy masz ważne świadectwo. Świadectwo jest ważne 10 lat, ale traci ważność wcześniej, jeśli prace budowlano-instalacyjne zmieniły charakterystykę energetyczną budynku, np. po dociepleniu lub wymianie źródła ciepła.
Zamów świadectwo u osoby uprawnionej. Wykaz osób uprawnionych znajdziesz w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.
Dodaj wskaźniki do ogłoszenia. Podaj EU, EK, EP, UOZE i emisję CO₂.
Przekaż świadectwo przy podpisaniu umowy. Notariusz odnotuje to w akcie.

Więcej o tym, co zawiera świadectwo i jak czytać jego wskaźniki, przeczytasz w artykule świadectwo charakterystyki energetycznej.

Porównaj nieruchomość z okolicą w Raporcie o Terenie

Kupujący coraz częściej porównują nieruchomości pod względem energochłonności. Analiza świadectw energetycznych budynków w Raporcie o Terenie OnGeo.pl pokazuje wskaźniki EK, EP i UOZE budynków na wybranym terenie i w jego sąsiedztwie, dla których udało się dopasować świadectwo z centralnego rejestru. Klasy od A+ do G w raporcie są wyznaczane na podstawie wskaźnika EP i nie są oficjalną klasą ze świadectwa. Analiza nie zastępuje świadectwa konkretnej nieruchomości.

FAQ: sprzedaż nieruchomości a świadectwo energetyczne

Czy notariusz odmówi sporządzenia aktu bez świadectwa energetycznego?

Brak świadectwa sam w sobie nie powoduje nieważności umowy sprzedaży. Notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa, a jeśli go nie przekazano, poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa?

Nie. Od 28 kwietnia 2023 r. nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

Czy stare mieszkanie też wymaga świadectwa przy sprzedaży?

Tak, co do zasady. Przy sprzedaży świadectwo trzeba przekazać niezależnie od roku budowy, z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w ustawie.

Co musi zawierać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania?

Jeśli świadectwo zostało sporządzone, ogłoszenie musi zawierać wskaźniki EU, EK, EP, udział OZE i jednostkową wielkość emisji CO₂.