Analiza inwestycji

Działka na sprzedaż - atrakcyjna lokalizacja! Czyli jaka?

Monika Ojczyk
2024-02-06
~6 min
Głosów: 2, średnia ocen: 5
atrakcyjna lokalizacja

Szukasz idealnej działki pod budowę domu? A może znalazłeś/aś atrakcyjną działkę na portalu nieruchomościowym i myślisz nad jej zakupem? Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź koniecznie, czy nie wtopisz pieniędzy w błoto. Nieuczciwy właściciel lub pośrednik nastawiony wyłącznie na zysk, opisze nieruchomość w taki sposób, żeby uśpić Twoją czujność. Zastanówmy się dzisiaj, czym jest atrakcyjna lokalizacja nieruchomości i jak nie dać się nabrać. 

  • Idealna działka na sprzedaż to taka, która łączy korzyści lokalizacyjne, naturalne piękno otoczenia oraz perspektywy rozwoju, spełniając oczekiwania zarówno osób poszukujących miejsca do zamieszkania, jak i inwestorów szukających atrakcyjnej nieruchomości.
  • Atrakcyjna lokalizacja nieruchomości może być względna i zależna od preferencji i potrzeb nabywcy. Jednak bez względu na własne preferencje podstawową czynnością, jaką powinieneś/aś wykonać przed zakupem, jest gruntowna diagnoza nieruchomości.
  • Unikanie ofert, w których brakuje precyzyjnej lokalizacji, oraz korzystanie z narzędzi do weryfikacji, takich jak OnGeo.pl czy Geoportal Na Mapie, może ułatwić dokładną analizę oferowanych nieruchomości.

"Atrakcyjna lokalizacja" - czyli jaka?

Atrakcyjna lokalizacja nieruchomości może być względna i zależna od preferencji i potrzeb nabywcy. Dla niektórych "atrakcyjna" to umiejscowiona w pobliżu terenów zielonych i rekreacyjnych, a dla innych - w sąsiedztwie dużego, wojewódzkiego miasta z dobrym dojazdem do centrum. Bez względu na to, czy zależy Ci na ciszy i bliskości przyrody, czy jednak dostępie do dróg szybkiego ruchu i autostrady, podstawową czynnością, jaką powinieneś/aś wykonać przed zakupem, jest gruntowna diagnoza nieruchomości.

Atrakcyjna oferta nieruchomości powinna być spójna z tym, co przedstawia rzeczywistość, a doświadczenie weryfikuje, że nie zawsze tak jest. Informacje w ofertach są nierzadko zafałszowane albo niepełne. Zdarza się również, że nie mają danych o położeniu nieruchomości, co uniemożliwia sprawdzenie tych cech, które Cię szczególnie interesują. Jestem zdania, że powinniśmy wzajemnie doceniać swój czas, dlatego nie rozumiem, jaki sens ma ukrywanie lokalizacji nieruchomości w ogłoszeniu. Ale może od początku...

Jakimi cechami charakteryzuje się atrakcyjna lokalizacji nieruchomości?

Atrakcyjna lokalizacja działki to taka, która ma:

  • zapewniony dostęp do infrastruktury - podstawowych mediów i drogi publicznej,
  • możliwość zabudowy zgodną z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub planem ogólnym,
  • regularny kształt na płaskim terenie,
  • dobry dojazd do: pracy, ośrodków zdrowia, szkół, punktów usługowych i komunikacji transportu zbiorowego,
  • dostęp do terenów rekreacyjnych w okolicy,
  • zapewnioną odległość od obiektów zabytkowych, cmentarzy, terenów zamkniętych, lotnisk, wiatraków, form ochrony przyrody i innych stref wpływających na możliwość zabudowy,
  • zapewnioną odległość od zagrożeń - terenów zalewowych, osuwiskowych,
  • dostęp do światłowodu,
  • zapewnioną odległość od złóż kopalnych, szczególnie złóż strategicznych.

Punktów, które powinny obudzić czujność jest wiele, dlatego dzisiaj podejmę się próby opisania niektórych nieuczciwych praktyk ogłoszeniodawców. Dowiesz się, na jakie cechy warto zwracać uwagę oraz kiedy o działce możemy na prawdę powiedzieć, że jest "atrakcyjna".

Zdiagnozuj swoją działkę w 5 minut w OnGeo.pl

Zespół specjalistów złożony z przedstawicieli wielu branż - geodezji, geologii, architektury, budownictwa, planowania przestrzennego, leśnictwa i informatyki - przestawia przyjazny serwis OnGeo.pl, dzięki któremu samodzielnie, w zaledwie 5 minut, przy minimalnym nakładzie pracy, pobierzesz unikatowy Raport o działce wygenerowany specjalnie dla Twojej działki.

POBIERZ PRZYKŁADOWY RAPORT O DZIAŁCE

OnGeo.pl sam/a wybierasz za co płacisz. Do wyboru masz ponad 50. dostępnych tematów. Zastanawiasz się, ile to kosztuje? Za pełny Raport zapłacisz tyle, ile za średniej wielkości zakupy w supermarkecie.

CO DOSTANIESZ W RAPORCIE O TERENIE?

  • Dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli wymiary i obwód działki, powierzchnia urzędowa i obliczona, współrzędne punktów załamania linii granicznej działki, grupa rejestrowa, klasa bonitacyjna,
  • Informacje o planach miejscowych na obszarze działki i w okolicy oraz przeznaczenie działki w mpzp,
  • Rejestr pozwoleń na budowę w okolicy,
  • Uzbrojenie terenu w media,
  • Miejsca, obiekty i urządzenia potencjalnie uciążliwe w sąsiedztwie,
  • Zagrożenia i uciążliwości, czyli tereny: zalewowe, zagrożone stagnacją wody, osuwiskowe, analiza osiadania terenu,
  • Formy ochrony przyrody,
  • Analiza czasu dojazdu i dojścia;
  • Geologiczne warunki budowlane działki;
  • Informacje o złożach i surowcach naturalnych;
  • Zanieczyszczenia powietrza, hałas;  
  • Strefy ochronne, czyli wokół: turbin wiatrowych, cmentarzy, lotnisk, terenów zamkniętych,
  • inne, sprawdź jakie na naszej stronie OnGeo.pl

"Oferuję atrakcyjną działkę blisko centrum miasta", ale gdzie...?

Częstą praktyką w typowych ogłoszeniach nieruchomości jest brak konkretnego położenia nieruchomości. Pamiętaj, że brak numeru działki uniemożliwia weryfikację danych przed podjęciem decyzji o zakupie. A to już na wstępie daje przewagę ogłoszeniodawcy.

Niepodawanie numeru działki jest nieprofesjonalne. Jeśli pośrednik lub właściciel nie ma nic do ukrycia, to dlaczego nie podaje tej kluczowej informacji? Powód może być zaskakujący - nie chce, żebyś zdiagnozował/a nieruchomość... Jak uchronić się przed tym nieuczciwym postępowaniem? Omijaj szerokim łukiem ogłoszenia bez lokalizacji!

Ogłoszeniodawca informuje Cię, że działka znajduje się blisko miasta. Być może to prawda, ale taka lokalizacja bywa problematyczna. Sąsiedztwo miasta może równać się położeniem na terenie o dużym zanieczyszczeniu powietrza lub o przekroczonej normie hałasu. Położenie w pobliżu miasta może oznaczać też, że działka znajduje się niedaleko obszarów przemysłowych. To wszystko można sprawdzić zanim umówisz się na pierwsze spotkanie.

Nie znasz lokalizacji? Skorzystaj z narzędzia "Filtrowanie działek"

Geoportalu Na Mapie znajdziesz narzędzie "Filtrowanie działek", dzięki któremu wyszukasz działkę po czterech zmiennych - po kształcie, powierzchni działki, rodzaju działki i po położeniu (po danej o gminie). 

Dodatkowo, jeśli ogłoszeniodawca dodał informacje o przybliżonej lokalizacji, np. miejscowość, dzielnica, przysiółek lub ulica, możesz zawęzić obszar poszukiwania do aktualnego widoku mapy. Dowiedz się, jak to działa:

"Dobry dojazd samochodem do centrum. Media przy drodze publicznej", czyli problem z komunikacją i infrastrukturą

Zwracaj uwagę, czy działka jest uzbrojona oraz czy masz dobre połączenie komunikacyjne. Choć dojazd samochodem został określony jako "dobry", może to oznaczać, że droga do centrum miasta często jest zatłoczona, co może skutkować długimi czasami podróży i utrudnieniami w przemieszczaniu się. Ponadto koncentracja na dojeździe samochodem może sugerować, że inne środki transportu, takie jak transport publiczny lub ścieżki rowerowe, mogą być niewystarczające lub nieatrakcyjne.

Informacja "media w drodze publicznej" niewiele mówi. Może okazać się, że dojazd do Twojej działki prowadzi przed drogę wewnętrzną, która znajduje się w sporej odległości od głównej. Oznacza to, że koszty przyłączenia do sieci Twojej działki mogą przekroczyć dopuszczalny budżet przeznaczony na budowę domu. Warto sprawdzić, o jakie media chodzi ogłoszeniodawcy. Czy masz dostęp tylko do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej i gazowej? Czy na terenie miejscowości poprowadzono kanalizację? Jeśli nie, pamiętaj, że do kosztów budowy musisz doliczyć koszty budowy studni.

"Duża, przestronna działka z punktem widokowym" czyli problem z zagospodarowaniem i działka na stoku

Opis może i brzmi bardzo zachęcająco i atrakcyjnie, ale w praktyce może wiązać się z problemami wad fizycznych. Działka może być położona na terenie o nieregularnym ukształtowaniu terenu lub z dużą ilością zboczy, co może sprawić trudności w budowie lub wykorzystaniu przestrzeni. Działka na stoku, chociaż malownicza, może być problematyczna i kosztochłonna.

Punkt widokowy może znajdować się na zboczu, co zwiększa ryzyko osuwisk lub erozji, a to może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa nieruchomości. Ponadto działka widokowa może być objęta ochroną przyrody, np. może znajdować się na terenie parku krajobrazowego lub rezerwatu przyrody, a to oczywiście ogranicza zabudowę lub wymaga większej liczby pozwoleń i dokumentacji na etapie planowania budowy domu.

"Możliwość wybudowania małego domku dla rodziny" czyli ograniczenia możliwości zabudowy

Ogłoszeniodawca informuje o możliwości zabudowy działki, ale dlaczego wspomina, że można wybudować tylko "mały domek"? Prawdopodobnie ze względu na ograniczenia budowlane lub wynikające z lokalnego planu zagospodarowania.

Przepisy budowlane i MPZP mogą narzucać ograniczenia dotyczące wielkości, wysokości, kształtu i umiejscowienia budynku. Mogą określać maksymalne parametry budowy, takie jak maksymalna powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji, wysokość budynku, co może wpłynąć na projekt i rozmiar domu.

PODSUMOWANIE: Atrakcyjna lokalizacja, idealna działka na sprzedaż - czyli jaka?

Kluczem w poszukiwaniu idealnej działki pod budowę domu lub inwestycję jest jej lokalizacja. Idealna działka na sprzedaż to taka, która łączy korzyści lokalizacyjne, naturalne piękno otoczenia oraz perspektywy rozwoju, spełniając oczekiwania zarówno osób poszukujących miejsca do zamieszkania, jak i inwestorów szukających atrakcyjnej nieruchomości.

W trakcie poszukiwań nieruchomości należy być czujnym wobec propozycji, które mogą wydawać się atrakcyjne na pierwszy rzut oka, ale mogą mieć ukryte wady. Istotne jest dokładne sprawdzenie ogłoszeń pod kątem zawartych informacji, szczególnie dotyczących dokładnej lokalizacji, planów zagospodarowania terenu, dostępu do infrastruktury, a także potencjalnych problemów i zagrożeń w okolicy.

Unikanie ofert, w których brakuje precyzyjnej lokalizacji, oraz korzystanie z narzędzi do weryfikacji, takich jak OnGeo.pl czy Geoportal Na Mapie, może ułatwić dokładną analizę oferowanych nieruchomości. Ważne jest, aby podejść do procesu zakupu świadomie, co pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.