Sprzedaż działki przed upływem 5 lat - Uwaga na podatek!

Czy wiesz, że zbywając nieruchomość, którą kupiłeś/aś lub otrzymałeś w spadku, przed upływem pięciu lat od finalizacji transakcji, zapłacisz 19-procentowy podatek od wzbogacenia się? Dowiedz się, w jakim przypadku sprzedaż działki przed upływem 5 lat będzie możliwa bez dodatkowych opłat. 

Jak rozumieć sprzedaż działki przed upływem 5 lat? Ustawodawca wskazuje na umowę sprzedaży, zamiany oraz inne odpłatne czynności, które zmierzają do rozporządzenia nieruchomością lub prawem majątkowym, zanim minie wskazany okres karencji od jej nabycia.

Sprzedaż działki przed upływem 5 lat

Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od jej zakupu, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Podatek ze sprzedaży nieruchomości obowiązuje na rynku wtórnym i dotyczy zarówno mieszkań, domów, jak i działek. Reguły te mają zastosowanie w sytuacji odpłatnego zbycia:

• części lub całości nieruchomości,
• prawa:
  • wieczystego użytkowania gruntów,
  • do lokalu mieszkalnego lub użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Ile wynosi podatek dochodowy od osób fizycznych?

Podatek od sprzedaży działki przed upływem 5 lat wynosi 19%. Powinieneś/aś go zapłacić od 15 lutego do 30 kwietnia danego roku, składając deklarację podatkową PIT-39.

Okres pięciu lat liczymy od nowego roku kalendarzowego

Warto wiedzieć również, że okres naliczania dodatkowego zobowiązania wliczany jest nie od daty zawarcia umowy sprzedaży, a od początku kolejnego roku kalendarzowego. Przykładowo, jeśli kupiłeś dom w kwietniu 2023 roku, to wspomniany okres pięciu lat, będzie naliczany od stycznia 2024 roku. Zobowiązanie uiszczenia podatku od wzbogacenia minie dopiero w styczniu 2029 roku.

Inaczej jest w przypadku spadków i darowizn. Wówczas pięcioletni okres liczony jest nie od początku nowego roku kalendarzowego, a od końca tego, w którym nastąpiło nabycie.

Jak obliczyć wysokość podatku od nieruchomości?

Podatek liczy się od wysokości osiągniętego dochodu, czyli kwoty, która stanowi różnicę pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu. Dlatego w pierwszej kolejności należy ustalić dochód z odpłatnego zbycia.

Zobacz, jak obliczyć wysokość podatku krok po kroku:

1. Pomniejsz przychód o koszty jego uzyskania. Skorzystaj ze wzoru:

(przychód - koszt uzyskania przychodu*) + odpisy amortyzacyjne** = dochód

*wydatki, które można odliczyć z uzyskanego przychodu, np. opłaty notarialne, prowizje dla pośredników, koszty badania ksiąg wieczystych, opłaty za taksę notarialną, opłaty sądowe, koszty związane z usługami prawniczymi lub księgowymi związanymi z przygotowaniem dokumentacji sprzedaży.

**koszty księgowe, które odzwierciedlają stopniowy spadek wartości składników aktywów trwałych, takich jak budynki, w wyniku normalnego zużycia lub przestarzałości w trakcie użytkowania.

2. Wylicz dochód wolny od podatku. Skorzystaj ze wzoru:

(dochód × wydatki na cele mieszkaniowe***) / przychód z odpłatnego zbycia**** = dochód zwolniony

***odnoszą się do wydatków związanych z remontami, modernizacją lub poprawkami przeprowadzonymi w celu poprawy jakości lub warunków mieszkalnych nieruchomości, np. wymiana instalacji, naprawa dachu, poprawa izolacji termicznej, wymiana drzwi i okien.

****odnosi się do kwoty, jaką otrzymuje osoba w wyniku sprzedaży nieruchomości. W skrócie, jest to różnica między ceną sprzedaży nieruchomości a jej kosztem nabycia lub wartością początkową

3. Wskaż podstawę obliczenia podatku. Skorzystaj ze wzoru:

dochód – dochód zwolniony = podstawa obliczenia podatku

Czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Można. Istnieje kilka strategii, które mogą Ci pomóc.

Jedną z możliwości ominięcia podatku jest inwestowanie uzyskanych funduszy w cele mieszkaniowe. Limit zwolnienia jest jednak ograniczony i zależy od tego, jaką część zysku zamierzasz przeznaczyć na sfinansowanie celów mieszkaniowych. Powyżej wskazałam wzór, dzięki któremu obliczysz dochód zwolniony od podatku. Jest on równy iloczynowi dochodu oraz wydatków na cele mieszkaniowe podzielonemu przez przychód z odpłatnego zbycia.

Jeśli nie wykorzystasz całości uzyskanych środków na cele mieszkaniowe, będziesz zobowiązany/a do uregulowania podatku od dochodów. Pamiętaj, że wraz z podatkiem zapłacisz odsetki, jeśli wcześniej w formularzu PIT nie zgłosisz, że inwestujesz jedynie część uzyskanych środków.

Warunkiem uzyskania zwolnienia jest rozliczenie tzw. ulgi mieszkaniowej, a to musi nastąpić przed upływem trzech lat podatkowych liczonych od dnia sprzedaży nieruchomości.

Inną strategią jest odsprzedanie mieszkania, domu lub działki za niższą lub równą kwotę, za którą je nabyłeś/aś.

Ulga mieszkaniowa - warunek zwolnienia z podatku od sprzedaży nieruchomości

Warunkiem skorzystania z ulgi, jest przeznaczenie środków otrzymanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe Katalog wydatków na cele mieszkaniowe obejmuje:

• nabycie budynku, lokalu mieszkalnego, ich części lub udziału w nich albo nabycie gruntu, udziału w nim bądź prawa do użytkowania wieczystego (także za kredyt);
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
• budowa, przebudowa, adaptacja lub remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego lub ich części;
• modernizacja, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne budynku, lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego;
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami.

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. klasę gruntu, uzbrojenie terenu, mpzp, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.