Notariusz wpisze hipotekę. Sposób na zator w księgach wieczystych

Ministerstwo Sprawiedliwości chce rozwiązać problem z zatorem we wpisach do ksiąg wieczystych poprzez nadanie notariuszom prawa wpisywania do nich odrębnej własności. Oznacza to, że przy ewentualnych zmianach prawnych, notariusz wpisze hipotekę. Pomysł chwalą deweloperzy, ale zdaniem referendarzy otworzy to puszkę Pandory, ponieważ - jak mówią - notariusz nie da gwarancji, że wszystko zostanie skontrolowane. Możliwe jest ponadto, że błędy uderzą w bezpieczeństwo obrotu prawnego.

Zatory we wpisach do ksiąg wieczystych

Od kilku lat zatory w księgach wieczystych bardzo spowalniają obrót nieruchomościami oraz generują dodatkowe koszty. Dziś czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej wynosi średnio rok i ciągle się wydłuża się. Jeszcze pięć lat temu był to zaledwie miesiąc. Problem nieustająco więc narasta. Aż w końcu zauważyło go Ministerstwo Sprawiedliwości.

Więcej na ten temat w artykule: Na wpis do księgi wieczystej trzeba uzbroić się w cierpliwość

Notariusz wpisze hipotekę

Ministerstwo chce "udrożnić" księgi wieczyste i to jak najszybciej. Referendarzy sądowych mają odciążyć notariusze. Będą mogli wpisywać prawo odrębnej własności lokali do ksiąg wieczystych. Oznacza to, że notariusz wpisze hipotekę po zmianach w systemie. Z kolei banki będą zwracać marżę ubezpieczeniową pobieraną od kredytobiorców w okresie oczekiwania na wpis hipoteki.   

I choć oficjalnego projektu jeszcze nie ma, to jest już on zarzewiem konfliktów. Ostro reagują banki tłumacząc, że nie mogą zrezygnować z zabezpieczenia ryzyka kredytowego, bo do tego obligują je przepisy. A ministerstwo chce wywrócić do góry nogami zasady asekuracji ubezpieczeniowej. Pomysł krytykują również referendarze sądowi. Uważają, że notariusze nie powinni dokonywać wpisów, ponieważ wiąże się z tym wiele zagrożeń. Inni prawnicy też głównie widzą "miny" w ministerialnej propozycji. Chwalą za to deweloperzy.

Klient chce, notariusz wpisuje hipotekę

W Ministerstwie Sprawiedliwości toczą się prace konkretnie nad projektem nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jak poinformowano Prawo.pl, ministerstwo zamierza powierzyć notariuszom takie wpisy do księgi wieczystej jak wyodrębnienie nowej nieruchomości lokalowej i wpis hipoteki. Resort zapewnia, że jest to racjonalna propozycja, która pozwoli na szybsze załatwienie sprawy, a sądy odciąży od nadmiaru postępowań.

Każdy osoba zainteresowana wpisem, otrzyma wybór. Albo - tak jak dotychczas - za pośrednictwem notariusza złoży do sądu wniosek o wpis do księgi wieczystej, albo - korzystając z nowej możliwości – wystąpi do samego notariusza, aby ten dokonał wpisu. Wpis sporządzony przez notariusza będzie tożsamy w skutkach z wpisem dokonanym przez referendarza sądowego.

Nowa ustawa w przygotowaniu. Czy notariusz wpisze hipotekę?

Nowy projekt ustawy dotyczy także marży ubezpieczeniowej pobieranej przez banki. Według resortu nowe rozwiązania mają zapobiegać sytuacji, w której bank w okresie oczekiwania na wpis do księgi wieczystej obciąża kredytobiorcę dodatkowymi i bezzwrotnymi kosztami. Opłaty te mają charakter nadzwyczajnego „ubezpieczenia” ryzyka kredytowego. W praktyce niemal w każdym przypadku wpis hipoteki dokonuje się zgodnie z wnioskiem. Oznacza to, że zakładane przez banki ryzyko nie ma miejsca. Skoro zatem ryzyko uzasadniające dodatkowe koszty nie ziściło się, nadzwyczajna opłata powinna być swoistą kaucją. Projekt przewiduje zwrot opłaty kredytobiorcy lub zaliczenie na poczet spłaty kredytu mieszkaniowego - bez potrzeby składania specjalnych wniosków.

Resort wyjaśnia również, że proponowane rozwiązanie nie będzie działało wstecz. Dotyczy ono umów zawartych po wejściu w życie nowych przepisów. W opinii ministerstwa przyniesie korzyści dla przyszłych kredytobiorców. Wysokość oszczędności związanych z kredytem będzie sprawą indywidualną, zależną od poszczególnych umów z bankiem.

Z wpisem rejenta wiąże się pewne niebezpieczeństwo

Krajowa Rada Notarialna nie chce w tym momencie komentować informacji przekazywanych przez MS. Jak zaznacza propozycje nie były jeszcze z notariuszami konsultowane. Z nieoficjalnych informacji Prawo.pl wynika, że wkrótce ma odbyć się spotkanie kierownictwa KRN z przedstawicielami ministerstwa na ten temat. Również z nieoficjalnych informacji wynika, że nie wszyscy notariusze są zadowoleni z nowych kompetencji, które mieliby dostać. Wskazują na dużą odpowiedzialność i dodają, że wszystko zależy od tego jak będą skonstruowane przepisy.

Pomysł podoba się deweloperom

Natomiast inni prawnicy mają mieszane uczucia co do nowych rozwiązań. Chwalą je inwestorzy, ponieważ liczą, że dzięki temu czas oczekiwania na wpis znacząco się skróci. Z propozycji jest zadowolony Polski Związek Firm Deweloperskich. 

Od wielu miesięcy apelujemy do Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz Ministerstwa Sprawiedliwości o pilne rozwiązanie problemu zatoru w księgach wieczystych. Spowalnia obrót nieruchomościami oraz jest źródłem dodatkowych kosztów, zarówno dla inwestorów oraz ich klientów. Jeszcze pięć lat temu na wpis do księgi wieczystej w wydziale wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego w Warszawie czekało się od jednego do dwóch miesięcy. Dziś czeka się ponad rok. Spraw przybyło zaś rocznie 20 tys. To nie jest aż tak dużo, by usprawiedliwić, aż tak duże zatory.

Najlepszym rozwiązaniem byłoby zwiększenie zatrudniana referendarzy, ale jest to mało prawdopodobne. Dlatego propozycja, by notariusze mieli prawo do wpisów do ksiąg wieczystych jest co do zasady dobra. Dzięki temu odblokuje się obrót nieruchomościami. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że niektóre nieruchomości mogą mieć bardziej skomplikowaną sytuację prawną. Muszą się więc pojawić w noweli mechanizmy zabezpieczające, które pozwolą dokonywać wpisów nie obarczonych błędami - twierdzi Przemysław Dziąg radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

Wszyscy prawnicy są jednak zgodni, że największą "rafą" jest to, że notariusz nie ma dostępu do akt księgi wieczystej, lecz opiera się tylko na danych ujawnionych w księdze elektronicznej. 

Tym samym nie jest w stanie stwierdzić nieprawidłowości w stanie prawnym nieruchomości, które pojawiły się wskutek wcześniejszych błędów przy wpisach. Przykładowo, nieodosobnione są przypadki istnienia dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości gruntowej, do czego doszło wskutek błędu sądu wieczystoksiegowego przy okazji wpisu wiele lat temu. Notariusz nie ma szansy na dostrzeżenie tego. Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku referendarza, który ma pełen obraz sprawy - ostrzega Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.

Powrót państwowych biur notarialnych? 

Prawnicy nie mają złudzeń, że choć nowelizacja przewiduje fakultatywność w dokonywaniu wpisów przez notariuszy, to stanie się to powszechną praktyką. 

Nie będzie bowiem w interesie nabywcy lokalu, aby czekać na wpis w sądzie.  - Po pierwsze, odrębna własność lokalu powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu. Tym samym nabywca dopiero wtedy jest w pełni chroniony. Po drugie, co prawda po nowelizacji bank będzie zwracać różnicę w oprocentowaniu, ale po co nabywca miałby wykładać dodatkowe koszty, skoro korzystając z wpisu u notariusza, nie będzie musiał tego w ogóle czynić. Trzeba pamiętać, iż wpis dokonany przez notariusza będzie tak samo chroniony rękojmią wiary publicznej je ksiąg wieczystych. Tym samym odwrócenie nieprawidłowości z przeszłości będzie wiązało się z jeszcze większymi komplikacjami prawnymi - dodaje Maciej Obrębski

Piotr Walesiak, przewodniczący Wydziału V Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Chojnicach oraz członek stowarzyszenia referendarzy sądowych Lex Iusta twierdzi, że przekazanie kompetencji związanych z wpisami do ksiąg wieczystych notariuszom to złe rowiązanie.

Potwierdza to również wielu notariuszy, z którymi rozmawiałem. Państwowe Biura Notarialne już były i podjęto decyzję o ich likwidacji. Zostały po nich i to do dziś zaszłości, które trzeba prostować. Bo notariusz w takim biurze - przypomnę - sporządzał umowę, a następnie sam dokonywał wpisu do księgi, sam siebie kontrolując. Sąd rozpoznając wniosek o wpis bada dokumenty, które są załączone do wniosku i treść księgi wieczystej rozumianej – poza samym wpisem - też jako dokumenty, które się w niej znajdują. Nie da się w mojej ocenie dokonywać wpisów do księgi, bez jej akt, a akta te zgodnie z obowiązującymi przepisami jedynie wyjątkowo mogą opuszczać wydział ksiąg wieczystych. Notariusze obsługujący deweloperów sami wskazują, że z uwagi na niejasny stan prawny niektórych nieruchomości często sami zastanawiają się, czy sąd uwzględni ich wniosek - mówi.

Banki: musimy się ubezpieczyć od ryzyka 

Propozycję zwrotu opłaty ostro krytykuje Związek Banków Polskich. 

To jest czysty polityczny populizm. Przecież to nie wina banków, że na wpis hipoteki czeka się długo. Ministerstwo Sprawiedliwości powinno skupić się na rozwiązaniu tego problemu, a nie karać banki. Pobieramy marżę pomostową nie po to, by na niej zarabiać, ale by zabezpieczyć ryzyko kredytowe, do czego zobowiązuje je art. 69 prawa bankowego. Przecież zanim dojdzie do wpisu może zdarzyć się wszystko! Na przykład kredytobiorca przestanie spłacać kredyt - twierdzi Tadeusz Białek, wiceprezes Związku Banków Polskich.

Tadeusz Białek uważa, że ministerialna propozycja wywraca do góry zasady asekuracji ubezpieczeniowej.

To tak jakby właściciel mieszkania ubezpieczył  na rok swoje mieszkanie w zakładzie ubezpieczeń, a po  upływie 12 miesięcy zażądał zwrotu składki, bo nic się nie stało. Nikt go nie okradł ani nie zalał mieszkania - tłumaczy. 

Podkreśla on, że zakaz pobierania marży pomostowej nie spowoduje, że banki nie będą ustanawiały żadnych zabezpieczeń a kredytobiorca nie poniesie żadnych kosztów.

Będziemy to robić, bo musimy, ale co zastąpiłoby marżę? Tego jeszcze nie wiem - dodaje. 

Nie wszyscy jednak tak uważają. 

Bardzo dobrym pomysłem jest zwrot marży pobieranej przez banki. Hipoteka ma to do siebie, że powstaje z momentem wpisu do księgi wieczystej – wpis ma charakter konstytutywny, ale ma on skutek od chwili złożenia wniosku. Skoro jest wpisywana później, ale skutek rozciągnięty jest od momentu złożenia wniosku, to rzeczywiście pieniądze, które bank otrzymał w ramach podwyższonej marży, jako zabezpieczenie, powinny być zaliczane na poczet przyszłych rat, bądź zwracane klientom - twierdzi Piotr Walesiak.

Rozwiązanie jest proste: dodatkowe etaty

Sędziowie referendarze twierdzą, że sposobem na rozwiązanie problemu jest wzmocnienie etatowe wydziałów.

Warto sprawdzić co się stało z etatami, które trafiły do nas na potrzeby przekształcenia użytkowania wieczystego, wtedy wzmocniono wydziały ksiąg wieczystych o etaty sekretarskie i orzecznicze - mówi Piotr Walesiak. 

Dodaje, że jak wynika z sygnałów docierających do Stowarzyszenia Referendarzy Sądowych Lex Iusta.

Od referendarzy z całej Polski, w wielu sądach etaty były zagospodarowywane w innych wydziałach, a jak MS to zauważyło i zwróciło uwagę prezesom i dyrektorom, to wróciły do wydziału, choć potem je ponownie rozdysponowano wśród innych wydziałów po przekształceniu gruntów. Nastąpił boom w obrocie nieruchomościami i boom mieszkaniowy, na co nałożyła się pandemia. Stąd kolejki. Po części wynika to z ogólnego problemu niedoetatyzowania sądownictwa i nie dotyczy jedynie wydziałów wieczystoksięgowych, ale jakby one zostały obecnie „wywołane do tablicy” - wyjaśnia Piotr Walesiak. 

Polecamy wpis: Księgi wieczyste za darmo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości

Problem występuje zwykle w aglomeracjach

Inni referendarze zwracają uwagę, że zatory w księgach wieczystych występują głównie w aglomeracjach, gdzie dużo się buduje. Eksperci podejrzewają, że na takich terenach trudno będzie utrzymywać, że notariusz wpisze hipotekę prawidłowo. 

Problem jest w dużych miastach, kiedy deweloper stawia blok, z którego są wyodrębniane lokale, to jeśli jest ich 15, 20 to nie jest aż tak duży problem jak w przypadku Warszawy, Gdańska, gdzie z jednej księgi potrafi być wyodrębnionych po kilkaset lokali, każdy z nich musi być wyodrębniony. Jak ma to zrobić notariusz, jak on założy księgę, jak wskaże numer karty, na której znajduje się podstawa wpisu? Ja wiem, że mało wniosków jest oddalanych, tylko że tajemnicą Poliszynela, naszą praktyką jest to, że jeżeli jest akt zawierający błędy lub braki formalne, to my to ratujemy wzywając do uzupełnienia, wszystko po to by ratować transakcję. To nie jest tak, że wszystko nadaje się do wpisywania - mówi jeden z referendarz z mazowieckiego.

Dodaje, że taki krok uderza w ideę ksiąg wieczystych jako strażnika pewności obrotu gospodarczego.

Zmiana nieodpowiedzialna, notariusze są do tego nieprzygotowani. Co więcej, to danie podmiotom, które same sporządzają umowy możliwości ich oceny poprzez uwierzytelnienie i dokonanie wpisu. Według nas to podważa bezpieczeństwo obrotu prawnego, notariusze przecież są przedsiębiorcami i działają na zasadzie klient nasz pan. Nawet jeśli wpisu dokonywałby inny notariusz niż ten, który sporządzał umowę to nie daje to gwarancji, że nie dojdzie do nieprawidłowości. A przecież po to mamy rękojmie ksiąg wieczystych, po to jest sztab wyspecjalizowanych sędziów, referendarzy by to obywatele mieli gwarancje, że to co jest ujawniane w księgach wieczystych jest prawidłowe - mówi nieoficjalnie referendarz z Krakowa.  

Źródło: Prawo.pl