Porady OnGeo

Mieszkaniowy rachunek powierniczy - jak zabezpiecza kupującego mieszkanie?

Paulina Multan
2021-08-02
~3 min
Post zaktualizowany: 2022-04-20
Głosów: 9, średnia ocen: 5
rachunek powierniczy

Kupujący mieszkanie lub dom z od dewelopera, często wpłacają środki finansowe za zakup jeszcze w momencie, gdy trwa budowa. Powszechnie słyszy się o kupowaniu "dziury w ziemi", tym mianem określane jest kupienie nieruchomości, która jeszcze fizycznie nie powstała. A co jeśli budowa nie dojdzie do skutku lub w międzyczasie deweloper zamknie działalność, a Ty stracisz swoje pieniądze? Od dłuższego czasu nie trzeba się już tak obawiać. Na rynku funkcjonują instrumenty, które chronią nabywców mieszkań na wypadek takich okoliczności. Jednym z nich jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Czym jest i jak zabezpiecza kupującego mieszkanie, dowiesz się z tego artykułu.

  • Deweloperzy są zobligowani w przypadku każdej nowej inwestycji budowlanej do założenia mieszkaniowego funduszu powierniczego, na który wpłacane będą środki pieniężne przez nabywców.
  • Osoba kupująca mieszkanie z rynku pierwotnego dokonuje wpłaty transz za nieruchomość. Pieniądze te nie trafiają jednak bezpośrednio do ręki dewelopera, a na specjalny rachunek powierniczy.
  • W przypadku rachunku otwartego, wypłaty dla dewelopera są realizowane regularnie, po zakończeniu kolejnych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem zamieszczonym w umowie deweloperskiej. W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, deweloper finansuje inwestycję ze środków własnych, lub z kredytu uzyskanego na ten cel.
  • Rachunki powiernicze dodatkowo zabezpieczone gwarancją bankową lub ubezpieczeniową przyspiesza odzyskanie środków wpłaconych przez nabywców.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy czym jest i czemu służy?

Rachunek powierniczy jest instrumentem zabezpieczającym kupującego mieszkanie, zarówno jego finanse jak i interesy, jeszcze na etapie budowy budynku. W jaki sposób? Rachunek ten chroni środki wpłacone przez nabywcę, na wypadek różnego rodzaju niepowodzeń inwestycji, czy problemów dewelopera.

Osoba kupująca mieszka nie z rynku pierwotnego dokonuje wpłaty (np. w postaci kolejnych transz, czyli części całkowitej kwoty transakcji). Pieniądze te nie trafiają jednak bezpośrednio do ręki dewelopera, a na specjalny rachunek powierniczy, w którym deweloper jest powiernikiem. Deweloper otrzymuje środki dopiero po wystąpieniu konkretnych okoliczności, np. po wywiązaniu się z kolejnych zapisów zawartych w umowie. Rachunek powierniczy obsługuje bank.

Jakie są rodzaje rachunków powierniczych?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawa deweloperska z 2011 roku, nakłada na każdego dewelopera, obowiązek uruchomienia rachunku powierniczego dla każdej nowej inwestycji. Dopuszcza ona 4 rodzaje rachunków powierniczych. Deweloper musi zapewnić kupującym co najmniej jeden z nich:

  • Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową.
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową.

Otwarty a zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Główna różnica pomiędzy tymi typami rachunków to moment wypłaty środków dla dewelopera. W przypadku rachunku otwartego, wypłaty są realizowane regularnie, po zakończeniu kolejnych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem zamieszczonym w umowie deweloperskiej. W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, deweloper finansuje inwestycję ze środków własnych, lub z kredytu. Środki wypłacane są jednorazowo, po zakończeniu inwestycji budowlanego, po przeniesieniu praw na nabywcę lub po przedstawieniu bankowi końcowego aktu notarialnego.

Ze względu na większe koszty, deweloperzy częściej decydują się na otwarte rachunki powiernicze, które gwarantują im większą częstotliwość wypłacania środków.

Bank nadzoruje przebieg prac budowlanych i korzysta usług rzeczoznawców budowlanych, którzy pomagają zweryfikować, czy kolejne prace zostały wykonane należycie, zgodnie z określonym harmonogramem, co warunkuje wypłatę środków z rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. Bank także sprawuje kontrolę na tym, jakie przeznaczenie mają wypłacone środki. Mogą być one bowiem wykorzystane tylko na potrzeby konkretnej budowy, której rachunek powierniczy dotyczy.

Przeczytaj także: Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?

Rachunki powiernicze zabezpieczone dodatkowo gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.

Nie są one popularnymi rozwiązaniami. Najczęściej występują mieszkaniowe rachunki powiernicze bez dodatkowego ubezpieczenia. Dzięki gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej nabywca uzyskuje błyskawicznie środki zgromadzone na rachunku powierniczym, jeśli nastąpi odstąpienie od umowy lub ogłoszenie upadłości dewelopera. W ten sposób nabywca otrzyma pieniądze bez długotrwałych procedur sądowych.

W jaki sposób rachunek powierniczy zabezpiecza interesy nabywców?

W przypadku wystąpienia konkretnych przesłanek, istnieje możliwość zwrotu wpłaconych środków na rachunek powierniczy. Kiedy jest to możliwe?

  • Jeżeli inwestor nie spełnia swoich obowiązków, które nakłada na niego zawarta umowa.
  • Jeżeli zawarta umowa deweloperska zawierała zapisy niezgodne z ustawą deweloperską.
  • Gdy powierzający odstępuje od umowy.
  • W przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej za porozumieniem strona, każda ze stron otrzymuje część środków zgromadzonych na rachunku powierniczym.

Rozważasz zakup mieszkania lub działki? Nie kupuj "kota w worku". Przed kupnem zdiagnozuj działkę!

Skorzystaj z Raportu o Terenie OnGeo, dzięki któremu w zaledwie 5 minut uzyskasz obszerną i rzeczową wiedzę, dotyczącą wybranej przez Ciebie lokalizacji.

Jak to działa? Sprawdź sam – wejdź na stronę www.ongeo.pl i zobacz przykładowy Raport o Terenie OnGeo.

Zawartość Raportu o Terenie OnGeo
Zawartość Raportu o Terenie OnGeo
Avatar: Paulina Multan
Paulina Multan

Redaktorka w serwisie OnGeo.pl