Czy obcokrajowiec może kupić w Polsce działkę?

Czy obcokrajowiec może kupić w Polsce działkę? Tak, ale obywatel spoza EOG i Szwajcarii potrzebuje co do zasady zezwolenia MSWiA, chyba że spełnia jeden z ustawowych wyjątków. Zwolnienia dotyczące m.in. długości pobytu w Polsce lub małżeństwa z obywatelem polskim nie obejmują nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ani gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Działki rolne podlegają dodatkowo przepisom o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kto jest cudzoziemcem przy zakupie działki?

Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Cudzoziemcem w jej rozumieniu jest m.in.:

• osoba fizyczna bez polskiego obywatelstwa,
• osoba prawna z siedzibą za granicą,
• spółka bez osobowości prawnej z siedzibą za granicą,
• osoba prawna lub spółka z siedzibą w Polsce, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców.

Ostatni punkt jest ważny: założenie w Polsce spółki przez cudzoziemca nie jest sposobem na ominięcie zezwolenia. Kontrolę ustala się według kryteriów ustawowych, m.in. dysponowania ponad 50% głosów lub posiadania pozycji dominującej, a nie wyłącznie na podstawie obywatelstwa założyciela. Spółka kontrolowana w ten sposób przez osoby spoza EOG i Szwajcarii co do zasady potrzebuje zezwolenia.

Osoba, która ma polskie obywatelstwo (także obok innego), nie jest cudzoziemcem i kupuje działkę na takich zasadach jak każdy Polak.

Kto może kupić działkę bez zezwolenia MSWiA?

Obywatele i firmy z UE, EOG i Szwajcarii

Zezwolenia nie potrzebują obywatele oraz przedsiębiorcy z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE, Islandia, Liechtenstein, Norwegia) i Szwajcarii (art. 8 ust. 2 ustawy). Dotyczy to także działek rolnych i leśnych oraz działek w strefie nadgranicznej. Przy działkach rolnych muszą oni jednak spełnić te same warunki co Polacy (patrz niżej).

Obywatele państw spoza EOG i Szwajcarii - kiedy zezwolenie nie jest potrzebne

Art. 8 ust. 1 ustawy przewiduje kilka wyjątków. Najważniejsze dla zakupu działki:

• cudzoziemiec, który mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• cudzoziemiec, który jest małżonkiem obywatela polskiego i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania takiego zezwolenia, jeśli działka wejdzie do majątku wspólnego małżonków,
• cudzoziemiec, który jest spadkobiercą ustawowym zbywcy, jeśli zbywca był właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) działki co najmniej 5 lat,
• spółka z siedzibą w Polsce kontrolowana przez cudzoziemców, która kupuje niezabudowane działki w granicach miast o łącznej powierzchni do 0,4 ha na cele statutowe.

Wyjątki z art. 8 ust. 1 nie działają, jeśli działka:

• leży w strefie nadgranicznej, albo
• jest nieruchomością rolną o powierzchni powyżej 1 ha.

Wtedy cudzoziemiec spoza EOG i Szwajcarii potrzebuje zezwolenia.

Dziedziczenie ustawowe w ogóle nie wymaga zezwolenia. Spadkobierca testamentowy, który nie jest spadkobiercą ustawowym, co do zasady go potrzebuje.

Działka rolna - dodatkowe ograniczenia

Przy działce rolnej obowiązują dwa niezależne zestawy przepisów:

1. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - czy potrzebne jest zezwolenie MSWiA.
2. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego - kto i na jakich warunkach może kupić ziemię rolną. Te zasady obowiązują wszystkich, także obywateli UE i Polaków.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej może być co do zasady rolnik indywidualny. Nabycie przez inną osobę może być możliwe w przypadkach przewidzianych w ustawie albo po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR. W przypadku nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha zgoda KOWR na samo nabycie co do zasady nie jest wymagana, ale w określonych sytuacjach KOWR może przysługiwać prawo pierwokupu. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Przed transakcją trzeba więc sprawdzić zarówno status nabywcy, jak i powierzchnię oraz status prawny konkretnej nieruchomości.

Dla cudzoziemca spoza EOG i Szwajcarii zakup gruntu rolnego może wymagać spełnienia dwóch niezależnych zestawów warunków: uzyskania zezwolenia MSWiA, jeśli nie zachodzi ustawowe zwolnienie, oraz spełnienia wymogów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W zależności od powierzchni gruntu i sytuacji nabywcy może być konieczna także zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Przy mniejszych nieruchomościach rolnych trzeba dodatkowo sprawdzić, czy KOWR przysługuje prawo pierwokupu.

Działka w strefie nadgranicznej

Strefa nadgraniczna obejmuje gminy przyległe do granicy państwa wymienione w rozporządzeniu wydanym na podstawie ustawy o ochronie granicy państwowej.

Przy działce położonej w strefie nadgranicznej cudzoziemiec spoza EOG i Szwajcarii, który co do zasady potrzebuje zezwolenia MSWiA, nie może skorzystać z wyjątków określonych w art. 8 ust. 1 ustawy, takich jak zwolnienie związane z odpowiednio długim pobytem w Polsce lub małżeństwem z obywatelem polskim. Odrębne zwolnienie przewidziane dla obywateli i przedsiębiorców z EOG oraz Szwajcarii pozostaje jednak w mocy.

Przed zakupem sprawdź więc, czy gmina, w której leży działka, należy do strefy nadgranicznej.

Jak uzyskać zezwolenie na zakup działki?

Warunki

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydaje zezwolenie, jeśli:

• nabycie nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu i nie sprzeciwiają się mu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• cudzoziemiec wykaże okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską, np. polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, zezwolenie na pobyt, członkostwo w zarządzie lub radzie nadzorczej polskiej spółki, prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej.

Jeśli działka ma służyć działalności gospodarczej lub rolniczej, trzeba wykazać, że jej nabycie wynika z rzeczywistych potrzeb tej działalności.

Procedura w skrócie

1. Złożenie wniosku do MSWiA - z dokumentami dotyczącymi cudzoziemca (tożsamość, więzi z Polską, źródło środków) i działki (odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów, wypis z MPZP lub informacja o jego braku, ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy), a także z oświadczeniem sprzedającego o woli zbycia działki.
2. Opłata skarbowa - za zezwolenie wynosi 1570 zł.
3. Sprzeciw właściwych organów - zezwolenie wydaje minister właściwy do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych również minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Wniesienie sprzeciwu uniemożliwia wydanie zezwolenia w danej sprawie.
4. Decyzja - zezwolenie jest ważne 2 lata od wydania. Można też wystąpić o promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia, ważne rok - przydatne, gdy chcesz mieć pewność przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Postępowanie trwa zwykle kilka miesięcy. Szczegółowy opis dokumentów, terminów i kosztów znajdziesz w przewodniku: Jak legalnie kupić dom, mieszkanie lub działkę w Polsce jako cudzoziemiec.

Zanim cudzoziemiec kupi działkę - co sprawdzić?

Obcokrajowiec, który nie zna lokalnego rynku, jest bardziej narażony na zakup działki z ukrytymi wadami. Przed złożeniem wniosku do MSWiA sprawdź:

1. Rodzaj i status gruntu - sprawdź oznaczenie użytków i klasę gruntu w ewidencji gruntów i budynków oraz ustal, czy nieruchomość podlega ograniczeniom dotyczącym obrotu gruntami rolnymi. Możliwość zabudowy zweryfikuj osobno na podstawie MPZP albo, gdy planu nie ma, zasad uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, które od 2026 r. zależą także od planu ogólnego gminy.
2. Położenie - czy działka leży w strefie nadgranicznej.
3. Stan prawny w księdze wieczystej - właściciel, obciążenia, służebności.
4. Dostęp do drogi i mediów, zagrożenia - np. tereny zalewowe, osuwiska, hałas.

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Część informacji o działce można sprawdzić w Raporcie o Terenie OnGeo.pl, który pomaga przeanalizować m.in. przeznaczenie terenu (MPZP), ewidencję gruntów, uzbrojenie, dostęp do drogi oraz wybrane zagrożenia i uwarunkowania otoczenia. Dostępność poszczególnych danych zależy od obszaru i dostępnych źródeł. Raport nie zastępuje sprawdzenia księgi wieczystej, w szczególności pod kątem właściciela, obciążeń i służebności. 

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

FAQ: czy obcokrajowiec może kupić działkę w Polsce?

Czy obywatel Ukrainy może kupić działkę w Polsce? Tak, ale co do zasady potrzebuje zezwolenia MSWiA. Bez zezwolenia może kupić działkę tylko wtedy, gdy spełnia jeden z wyjątków z art. 8 ust. 1 (np. 5 lat pobytu po uzyskaniu zezwolenia na pobyt stały lub małżeństwo z obywatelem polskim). Wyjątki te nie pomogą, jeśli działka leży w strefie nadgranicznej albo jest gruntem rolnym o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Czy obywatel Niemiec lub innego państwa UE potrzebuje zezwolenia? Nie, także w strefie nadgranicznej. Przy działkach rolnych musi jednak spełnić warunki ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, tak samo jak obywatel Polski.

Czy cudzoziemiec może kupić działkę przez polską spółkę bez zezwolenia? Co do zasady nie. Spółka z siedzibą w Polsce kontrolowana (według kryteriów ustawowych) przez cudzoziemców spoza EOG i Szwajcarii jest traktowana jak cudzoziemiec. Wyjątek dotyczy m.in. niezabudowanych działek w miastach do 0,4 ha na cele statutowe spółki, ale nie w strefie nadgranicznej.

Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie łatwiej niż działkę? Tak. Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego co do zasady nie wymaga zezwolenia. Zwolnienie to nie obejmuje jednak lokalu położonego w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3 ustawy). Przy działce zwolnienia „mieszkaniowego” nie ma w ogóle.

Ile kosztuje zezwolenie na zakup działki? Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł. Do tego dochodzą koszty dokumentów, tłumaczeń przysięgłych, ewentualnej pomocy prawnej oraz,przy samym zakupie, PCC i taksa notarialna.

Co się stanie, jeśli cudzoziemiec kupi działkę bez wymaganego zezwolenia? Nabycie jest nieważne. Dlatego przy każdej wątpliwości warto sprawdzić status nabywcy i działki u notariusza jeszcze przed umową przedwstępną.

Podsumowanie

Obcokrajowiec może kupić działkę w Polsce. Obywatele UE, EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia MSWiA, a pozostali, co do zasady tak, chyba że spełniają jeden z ustawowych wyjątków. Wyjątki te nie działają w strefie nadgranicznej ani przy gruntach rolnych powyżej 1 ha, a ziemię rolną obejmują dodatkowo zasady ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, niezależnie od obywatelstwa. Przed zakupem warto sprawdzić zarówno status nabywcy, jak i samą działkę.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej.

Źródła:

• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP), art. 1, 6, 8; tekst ustawy (PDF, Sejm)
• Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (ISAP)
• KOWR - obrót nieruchomościami rolnymi
• Ustawa z 12 października 1990 r. o ochronie granicy państwowej
• Ustawa z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej
• Portal gov.pl - nieruchomości niewymagające zezwolenia