Rynek nieruchomości

Czy obcokrajowiec może kupić w Polsce działkę?

Monika Byś
2023-06-01
~7 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 17, średnia ocen: 5
czy obcokrajowiec może kupić w Polsce działkę

Czy obcokrajowiec może kupić w Polsce działkę? Czy istnieją jakieś ograniczenia wykupu nieruchomości przez osoby fizyczne i przedsiębiorstwa zza granicy? Zobacz, co o nabywaniu lokali, domów i działek przez cudzoziemców mówi polskie prawo. 

  • Cudzoziemcy muszą uzyskać specjalne zezwolenie od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, aby nabyć nieruchomość w Polsce, chyba że pochodzą z krajów Unii Europejskiej, Islandii, Lichtensteinu, Norwegii lub Szwajcarii.
  • Powierzchnia nabytej nieruchomości przez cudzoziemców na cele mieszkaniowe nie może przekroczyć 0,5 hektara.
  • Cudzoziemcy mogą zakupić nieruchomość w strefie nadgranicznej bez zezwolenia MSWiA poprzez zarejestrowanie spółki posiadającej osobowość prawną w Polsce.
  • Aby otrzymać zezwolenie na nabycie nieruchomości, cudzoziemiec musi złożyć wniosek, udowodnić więzi z Polską i spełnić określone warunki.
  • Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji sprawdza wniosek, może żądać dodatkowych informacji i opinii innych instytucji państwowych, a także może odmówić udzielenia zezwolenia w przypadku nie spełnienia warunków lub sprzeciwu innych ministerstw.

Cudzoziemcy wykupują nieruchomości w Polsce

MSWiA informowało, że w 2022 roku 14 359 mieszkań zostało sprzedanych obcokrajowcom. Najwięcej transakcji na rynku nieruchomości dokonali Ukraińcy, którzy w ubiegłym roku zakupili ponad 335 tys. metrów kwadratowych nieruchomości. W sumie nieruchomości lokalowe nabyte przez obcokrajowców w 2022 roku stanowiły aż 820 m kw. powierzchni, co oznacza, że przeciętne mieszkanie miało nieco ponad 57 m kw.

Powierzchnia mieszkań kupionych przez cudzoziemców 2016-2022 /HREIT/
Powierzchnia mieszkań kupionych przez cudzoziemców 2016-2022 /HREIT/

Największym zainteresowaniem cieszyła się oczywiście Warszawa, gdzie obcokrajowcy, głównie osoby fizyczne, wykupili ponad 2,5 tysiąca mieszkań. Na drugim miejscu znajduje się Kraków z 1,4 tysiącem nabytych mieszkań, natomiast na trzecim - Wrocław, gdzie sprzedano niemal tysiąc lokali.

W kręgu zainteresowań w ubiegłym roku znalazły się również miejscowości turystyczne - Świnoujście i Gdynia.

Czy obcokrajowiec może kupić w Polsce działkę?

Najważniejszą kwestią jeśli chodzi o nabycie nieruchomości przez osobę niebędącą obywatelem Polski jest posiadanie statusu cudzoziemca. Cudzoziemcem, według art. 3, Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (Dz.U.2023.519), jest każda osoba, która nie posiada obywatelstwa polskiego.

Aby cudzoziemiec mógł nabyć nieruchomość w Polsce, konieczne jest uzyskanie specjalnego zezwolenia wydanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Bez tego zezwolenia transakcja nabycia nieruchomości jest nieważna i nie może dojść do skutku. Od zasady występują jednak wyjątki. Takiego zezwolenia nie potrzebują cudzoziemcy z krajów Unii Europejskiej, Islandii, Lichtensteinu, Norwegii i Szwajcarii.

Bardzo ważne jest, że powierzchnia nabytych nieruchomości przez cudzoziemca na potrzeby życiowe nie może przekroczyć 0,5 ha!

Obywatele Wielkiej Brytanii potrzebują zezwolenia na zakup nieruchomości

Obecnie Wielka Brytania jest traktowana jako państwo trzecie w stosunku do Unii Europejskiej. Przed wyjściem z UE, członkostwo Wielkiej Brytanii w UE wiązało się również z członkostwem w Europejskim Obszarze Gospodarczym (EOG). Jednak Wielka Brytania nie posiadała i nie posiada żadnych dodatkowych lub odrębnych relacji z EOG. Wraz z utratą członkostwa w UE, Wielka Brytania utraciła również członkostwo w EOG.

Należy również wspomnieć, że EOG opiera się na czterech podstawowych swobodach, które obecnie nie mają zastosowania w stosunkach między UE (państwami członkowskimi UE) a Wielką Brytanią. Dotyczy to również swobody przepływu kapitału, która obejmuje nabywanie nieruchomości.

Pozwolenia od MSWiA nie potrzebują również przedsiębiorcy z siedzibą firmy na terenie jednego z krajów UE bez względu na rodzaj gruntu - zasada dotyczy również gruntów rolnych i leśnych.

Działki w strefie nadgranicznej

W Ustawie z dnia 12 października 1990 roku o ochronie granicy państwowej (Dz.U.1990.78.461) występuje pojęcie "strefa nadgraniczna", która obejmuje zasięgiem gminy położone przy granicy, a także gminy sąsiadujące z nimi. W przypadku nieruchomości, które znajdują się w tej strefie, istnieje możliwość ich sprzedaży bez konieczności zezwolenia MSWiA, poprzez zarejestrowanie w Polsce spółki posiadającej osobowość prawną.

Oznacza to, że nawet jeśli taka spółka będzie kontrolowana przez cudzoziemca, nadal będzie traktowana jako podmiot z Unii Europejskiej. Sąd Najwyższy potwierdził tę interpretację wydając wyrok w sprawie Hindusa, który nabył nieruchomość poprzez spółkę zarejestrowaną w Polsce. Pierwotnie sąd odrzucił wniosek o wpis własności do hipoteki, uznając, że spółka kontrolowana przez cudzoziemca jest "osobą zagraniczną", ale po procesie sądowym ostatecznie uzgodniono, że spółka zarejestrowana na terenie Unii Europejskiej nie jest "cudzoziemcem", nawet jeśli jest kontrolowana przez cudzoziemca.

Warunki wydania zezwolenia

MSWiA udzieli zezwolenia tylko na podstawie wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Dostaniesz je, jeśli zakup nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego a także nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Warunkiem otrzymania zgody jest również udowodnienie więzów z Polską, zatem obowiązkiem cudzoziemca będzie:

  • Wskazanie o pochodzeniu lub narodowości polskiej;
  • Udowodnienie, że cudzoziemiec ma małżonka, który jest obywatelem Polskim;
  • Zezwolenie na pobyt:
    • czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce),
    • stały,
    • lub rezydenta długoterminowego UE;
  • Wskazanie, że obcokrajowiec jest członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej;
  • Prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Jeśli cudzoziemiec prowadzi w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą i nabywa nieruchomość w celu jej prowadzenia, powinien wskazać, że nabycie nieruchomości wiąże się z potrzebami rzeczywistymi. Muszą one wynikać z charakteru prowadzonej działalności.

Czy obcokrajowiec może kupić w Polsce działkę? Może - zobacz jak to zrobić krok po kroku

Aby otrzymać pozwolenie na zakup nieruchomości, cudzoziemiec powinien złożyć wniosek o nabycie nieruchomości. 

Co sprawdzić przed zakupem działki?

Przygotowaliśmy dla Ciebie kompletną listę rzeczy do sprawdzenia przed zakupem działki, opartą na naszym długotrwałym doświadczeniu oraz analizie tysięcy raportów o terenie dla klientów. Nasza reputacja, jako portalu ongeo.pl, jest niezaprzeczalna, a baza danych o nieruchomościach jest największa na rynku. Zaufaj nam, abyś mógł podejmować decyzje z pełnym zaufaniem.

Lista rzeczy do sprawdzenia

Poniżej, krok po kroku, przedstawiam kroki i rodzaje dokumentów, których potrzebuje w celu złożenia wniosku.

1. Złóż wniosek o wydanie zezwolenia

Zobacz listę dokumentów, jakich będziesz potrzebować:

  • Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca;
  • Dokument potwierdzający tożsamość;
  • Odpis z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego;
  • Odpis z zagranicznego rejestru o wpisie do rejestru przedsiębiorców;
  • Wypis i wyrys z rejestru gruntów;
  • Odpis z księgi wieczystej;
  • Dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznaczenia nieruchomości;
  • Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - ewentualnie decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu;
  • Oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca;
  • Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  • Decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  • Dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z RP;
  • Zaświadczenie o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS;
  • Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wykreślenie z rejestru wytwórców;
  • Dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości;

2. Ministerstwo sprawdzi formalnie twój wniosek

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji sprawdzi Twój wniosek i może poprosić o opinie Ministra Obrony Narodowej oraz Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Jeśli wniosek zawiera braki formalne, będziesz musiał je poprawić w ciągu 7 dni, inaczej sprawa nie będzie dalej rozpatrywana. Minister może również żądać dodatkowych dowodów i informacji, a także prosić o opinie innych instytucji państwowych i zawodowych. Te kroki są podejmowane w celu zapewnienia, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie stwarza zagrożeń dla obronności, bezpieczeństwa państwa i porządku publicznego.

3. Opinia wniosku przez inne instytucje

Ministrowie, MON i MRiRW, mogą zgłosić sprzeciw wobec wniosku. Jeśli tego nie zrobią w ciągu 14 dni, MSWiA może kontynuować rozpatrywanie wniosku. Jeśli ministrowie zgłoszą sprzeciw, MSWiA odmówi zezwolenia.

Termin na zgłoszenie sprzeciwu wynosi 14 dni dla MON i MRiRW, 30 dni dla innych organów, a może się wydłużyć do dwóch miesięcy na wniosek organu opiniodawczego.

4. Decyzja w sprawie udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości

Jeśli spełniasz wymagania, otrzymasz zezwolenie w formie decyzji administracyjnej. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może ustalić dodatkowe warunki, których spełnienie umożliwi nabycie nieruchomości. Zezwolenie jest ważne przez okres 2 lat od daty wydania.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może odmówić udzielenia zezwolenia, jeśli:

  • Nie spełniasz warunków określonych w przepisach, np. brak więzi z Polską;
  • Wniosek nie uzyska pozytywnej opinii Ministra Obrony Narodowej lub Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. klasę gruntu, uzbrojenie terenu, mpzp, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.