News

Adaptacja obiektów niemieszkalnych dla uchodźców bez formalności

Monika Ojczyk
2022-03-09
~6 min
Post zaktualizowany: 2022-04-25
Głosów: 7, średnia ocen: 5
Adaptacja obiektów niemieszkalnych

Adaptacja obiektów niemieszkalnych, takich jak m.in. hale targowe, biura czy obiekty sportowe na tymczasowe schronienie uchodźców, nie wymaga przeprowadzenia procedur budowlanych. Do takich wniosków doszedł Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GINB). Część prawników uważa, że to dobra decyzja, bo w kryzysie uchodźczym dodatkowe formalności stanowią jedynie utrudnienie. Inni - że naraża to bezpieczeństwo lokowanych w nich osób i wymaga regulacji w specustawie.

  • Według GINB prawo budowlane nie zakazuje tymczasowego pobytu uchodźcom w budynkach niemieszkalnych. Nie trzeba w związku z tym zgłaszać zmiany sposobu użytkowania do organów administracji architektoniczno-budowlanej.
  • Z punktu widzenia obowiązujących przepisów nie ma bowiem obecnie regulacji prawnych, które w sposób odmienny regulowałyby sytuację dotyczącą kwaterowania uchodźców.
  • Pomimo obecnej sytuacji i działania w trybie ekstraordynaryjnym, budynki muszą spełniać podstawowe wymagania techniczne dotyczące w szczególności bezpieczeństwa pożarowego, higieny, zdrowia i środowiska, oraz bezpieczeństwa użytkowania i dostępności tych obiektów, a także warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie: zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz w energię cieplną.

Adaptacja obiektów niemieszkalnych

Osób uciekających z Ukrainy przed wojną przybywa w lawinowym tempie. Masowo otwierają się więc centra pomocy uchodźcom w obiektach niemieszkalnych m.in. w: halach sportowych, wystawienniczych, widowiskowych, obiektach sportowych, czy też w biurowcach, na dworcach i remizach strażackich. Samorządowcy mają jednak wątpliwości, czy nie dochodzi w ten sposób do zmiany sposobu użytkowania obiektu, a skoro tak, czy niezbędne są formalności budowlane. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego przygotował interpretację przepisów w tej sprawie. Tłumaczy, że w wypadku adaptacji hali na punkt pomocy nie ma takiej potrzeby. Niektórzy prawnicy proponują jednak, by do specustawy uchodźczej, procedowanej obecnie przez Sejm, wprowadzić przepis podobny do tego, jaki obowiązuje w wypadku tymczasowych szpitali covidowych.  Wówczas nikt już nie będzie miał żadnych wątpliwości w tym zakresie. Z kolei inni przed tym przestrzegają. Pamiętają jak było w przypadku uproszczonych zasad budowy obiektów covidowych. Wielu deweloperów wykorzystało je do stawiania zwykłych bloków.

Co wynika z interpretacji?

GINB przekazał do wojewódzkich urzędów nadzoru budowlanego oraz urzędów wojewódzkich wyjaśnienia dotyczące tymczasowego pobytu uchodźców w budynkach niemieszkalnych. Treść wyjaśnienia GINB -> tutaj. Nie trzeba w związku z tym zgłaszać zmiany sposobu użytkowania do organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Ale GINB zostawia furtkę. Według niego w niektórych przypadkach należy rozważyć, czy nie zachodzą przypadkiem przesłanki wiążące się z koniecznością dokonania zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania staroście (art. 71 ust. 2 prawa budowlanego).

Chodzi głównie o:

  • podjęcie w obiekcie lub jego części działalności bądź jej zaniechanie;
  • zmianę choćby jednego z następujących warunków: bezpieczeństwa: pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkość lub układu obciążeń.

Wspomniane przesłanki muszą wystąpić łącznie. W przypadku, gdy nie wystąpi żadna z nich albo tylko jedna, nie dochodzi do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego.

Adaptacja obiektów niemieszkalnych? Taka jest potrzeba chwili i już!

Zdaniem części prawników interpretacja GUNB-u jest prawidłowa i wynika z potrzeby chwili. Trwa przecież kryzys uchodźczy i trzeba zapewnić schronienie jak największej liczbie uciekającym przed wojną. Nie wszyscy jednak tak uważają - dla nich ta interpretacja niczego nie wyjaśnia, a wręcz odwrotnie jeszcze bardziej gmatwa.

Konrad Młynkiewicz - radca prawny

Stanowisko GINB z całą pewnością jest odpowiedzią na liczne wątpliwości właścicieli budynków oraz powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego, w połączeniu z  olbrzymimi potrzebami kwaterunkowymi związanymi z pomocą naszym sąsiadom.

I dodaje, że stanowi ono pewnego rodzaju rekomendację co do liberalnego podejścia organów nadzoru budowlanego do sytuacji, w których w lokalach czy budynkach niemieszkalnych będą zakwaterowani uchodźcy z Ukrainy.

Konrad Młynkiewicz, radca prawny 

Nie ulega wątpliwości, że przepisy nie zakazują tymczasowego pobytu uchodźców w budynkach niemieszkalnych. Jednocześnie GINB wskazuje, że analiza tego czy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania powinna dotyczyć konkretnych sytuacji faktycznych.  Z punktu widzenia obowiązujących przepisów nie ma bowiem obecnie regulacji prawnych, które w sposób odmienny regulowałyby sytuację dotyczącą kwaterowania uchodźców i potwierdzałyby, że przykładowo zakwaterowanie ludzi w hali magazynowej, czy wystawienniczej nie stanowi samowolnej zmiany sposobu użytkowania.

Podobnego zdania są inni, w tym Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, członek Rady Krajowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. 

Mariusz Okuń 

Przepisy prawa budowlanego nie zakazują tymczasowego zakwaterowania uchodźców z Ukrainy w budynkach niemieszkalnych. Co nie jest prawem zabronione, jest dozwolone. Nie trzeba w związku z tym zgłaszać zmiany sposobu użytkowania do organów administracji architektoniczno-budowlanej. Natomiast należy pamiętać i zwrócić szczególną uwagę na bezpieczeństwo osób kwaterowanych w budynkach niemieszkalnych.

Budynki muszą spełnić podstawowe wymagania techniczne dla budynków

Według rzeczoznawcy pomimo obecnej sytuacji i działania w trybie ekstraordynaryjnym, budynki te muszą spełniać podstawowe wymagania techniczne dotyczące w szczególności bezpieczeństwa pożarowego, higieny, zdrowia i środowiska, oraz bezpieczeństwa użytkowania i dostępności tych obiektów, a także warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie: zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz w energię cieplną. W/w przepisy wynikają wprost z ustawy prawo budowlane art. 61 i wskazując podmiot, który jest w pełni odpowiedzialny w tym przypadku jest to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.  

Także w opinii Jacka Kosińskiego, adwokata i partnera w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni interpretacja jest jak najbardziej prawidłowa.

Jacek Kosiński

Osobiście uważam, że lepszym rozwiązaniem jest pozostawienie tego zapisu w takim kształcie, niż próba określenia jakiś minimalnych wymogów. Dyskusja jest prowadzona w realiach stanu nadzwyczajnego. Pamiętajmy, że może się okazać, że w skrajnej sytuacji zapewnienie jakiegoś hipotetycznego minimum nie będzie możliwe, ale i tak będzie to lepsze, niż koczowanie na dworcu czy ławce. Życie jest dużo bogatsze od wyobraźni ustawodawców. Przeregulowanie jest częściej bardziej szkodliwe niż brak regulacji.

Tego samego zdania jest również Przemysław Dziąga z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Przemysław Dziąg

Interpretacja GINB jest prawidłowa i wynika z potrzeby chwili, o czym nie wolno zapominać. Mamy taką, a nie inną sytuację i na szybko musimy zapewnić jak największej liczbie osób  dach nad głową. Co wymaga podkreślenia - z interpretacji wynika również, że nie wolno przy tym zapominać o bezpieczeństwie pożarowym oraz użytkowaniu tych obiektów. 

GINB tłumaczy, ale wątpliwości do końca nie rozwiewa 

Krytyczniej na interpretację GINB patrzy Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu. 

Bogdan Dąbrowski - radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu

Z interpretacji wynika, że art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane ma zastosowanie, dochodzi więc do zmiany sposobu użytkowania,  jeżeli dojdzie do spełnienia jednocześnie dwóch rodzajów przesłanek. A tak się przecież, dzieje,  by uchodźcy mogli nocować w hali wystawienniczej  - musi nastąpić wstrzymanie  dotychczasowej działalności takiej hali widowiskowej czy wystawienniczej. Poza tym, jeżeli śpią, jedzą, przebywają na takiej hali dłużej niż cztery godziny, to ma to wpływ m.in. na bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Czyli wspomniany przepis ma zastosowanie i powinno załatwić się formalności, czyli zgłosić zamiar zmiany sposobu użytkowania.

Uproszczone przepisy? Najlepiej od zaraz!

Niektórzy eksperci postulują, by jak najszybciej zmienić przepisy, ale są i tacy, którzy przed tym przestrzegają. 

Bogdan Dąbrowski

Całkiem niedawno podobny problem wystąpił w kwestii szpitali covidowych, które również powstawały w różnych miejscach, w tym na terenie centr konferencyjno-wystawienniczych.  Ale w ich przypadku obowiązuje konkretny  przepis, który na to pozwala. Teraz tego przepisu nie ma. Ustawodawca powinien zawiesić  na pół roku do roku stosowanie art. 71 prawa budowlanego. To rozwiąże problem.

Konrad Młynkiewicz też uważa, że adaptacja obiektów niemieszkalnych dla uchodźców powinna być zrealizowana w trybie pilnym przyspieszonym. W związku z tym należy rozważyć pilne wdrożenie specprzepisów w tym zakresie i formalne umożliwienie w obecnej sytuacji zmiany sposobu użytkowania budynków na cele mieszkaniowe związane z zakwaterowaniem uchodźców.

Konrad Młynkiewicz 

Nawet jednak jeżeli do tego nie dojdzie jestem przekonany, że organy inspekcji nadzoru budowlanego, prowadząc swoje działania, powinny brać pod uwagę nadzwyczajną sytuację z jaką mamy do czynienia, a także to, że podejmowane działania związane są z ochroną zdrowia i życia cudzoziemców, a także że ich obecne działania są nastawione przede wszystkim na zapewnienie bezpieczeństwa tych osób.

Natomiast Przemysław Dziąg przestrzega przed nieprzemyślanymi zmianami. 

Przemysław Dziąg

Nie widzę potrzeby wprowadzania na szybko zmian w prawie w tym zakresie. Wszyscy doskonale pamiętamy, czym skończyło się wprowadzenie uproszczeń w wypadku obiektów covidowych. Wielu inwestorów budowało zwykłe bloki.

Źródło: Prawo.pl

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.