Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości- jak dochodzić należności?

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy się właścicielowi w przypadku oddania nieruchomości innej osobie w dzierżawę lub najem. Za bezumowne korzystanie z nieruchomości przysługuje odszkodowanie, które odpowiada rynkowej stawce czynszowej. Kiedy przysługuje Ci takie odszkodowanie? Jak ustalić jego wysokość? Jak dochodzić swoich praw? Zapraszamy do lektury :).

Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości to eksploatowanie danej nieruchomości bez tytułu prawnego. Dzieje się tak np. w sytuacji, gdy osoba niebędąca właścicielem nieruchomości, użytkuje ją bez posiadania właściwej postawy prawnej np. umowy dzierżawy, czy najmu.

Działanie użytkownika może wynikać z nieświadomości lub przeciwnie – być celowym działaniem.

Od momentu wygaśnięcia tytułu prawnego, właściciel ma prawo domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Przykłady bezumownego korzystania z nieruchomości

Bezumownym korzystaniem z nieruchomości może być m.in.:

• Odmowa opuszczenia nieruchomości przez wynajmującego po wypowiedzeniu umowy lub jej zakończeniu;
• Parkowanie pojazdów na nieogrodzonej posesji sąsiada;
• Korzystanie z dojazdu do posesji bez ustanowionej służebności drogowej;
• Przeprowadzenie linii przesyłowej przez nieruchomość bez wyraźnej zgody właściciela.

Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości

Każdy właściciel nieruchomości w przypadku bezumownego korzystania przez osoby trzecie, ma prawo domagać się jej wydania, zaniechania oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Dodatkowo właścicielowi przysługuje prawo do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz z odszkodowania za jej zużycie, utratę bądź pogorszenie stanu.

W przypadku roszczeń właściciel ma dwa wyjścia załatwienia sprawy:

• Polubownie – czyli doprowadzając do porozumienia się stron;
• Sądownie – w sytuacji, gdy strony nie mogą się porozumieć.

Znaczenie ma również, czy użytkownik nieposiadający tytułu prawnego działał w dobrej, czy w złej wierze.

Działaniem z dobrej wierze może być sytuacja, gdy użytkownik jest przekonany, że prawo do korzystania z nieruchomości nadal mu przysługuje. Natomiast działanie w złej wierze to sytuacja, gdy mimo poinformowania strony o obowiązującym stanie prawnym, użytkownik nadal korzysta z nieruchomości.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

O dochodzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości można mówić, gdy stronami sporu są: właściciel oraz posiadacz samoistny.

Samo pojęcie - wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości oznacza roszczenie uzupełniające, które obejmuje spodziewane korzyści, jakie właściciel danej nieruchomości mógłby uzyskać, gdyby oddał ją do użytkowania na podstawie określonego tytułu prawnego przy zastosowaniu średniej stawki rynkowej.

Kryteria ustanowienia wysokości wynagrodzenia oparte są na podstawie cen rynkowych właściwych dla najmu, czy dzierżawy. Pamiętać należy, że zgodnie z art. 224 § 2 i art.225 Kodeksu Cywilnego (Dz.U.2020.1740)

od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

oraz

Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przysługuje do chwili zasiedzenia nieruchomości przez użytkownika!

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości - jak dochodzić należności?

W przypadku roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości nie ma znaczenia, czy wynika z winy posiadacza samoistnego oraz czy właściciel poniósł szkodę, czy też nie.

Co powinno znaleźć się  w pozwie?

W pozwie dotyczącym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinny znaleźć się przede wszystkim:

• Określenie kwoty pieniężnej, której domaga się właściciel nieruchomości;
• Wskazanie okresu, jakiego ma dotyczyć żądanie (w uzasadnieniu).

Warto wspomnieć, że można domagać się osobnego dochodzenia za różne okresy.

Co powinien wykazać właściciel nieruchomości?

Oczywiście podstawowym dokumentem, który musi wykazać powód jest dokument potwierdzający, że jest on właścicielem nieruchomości, np. akt notarialny. Ponadto, jak już wspomniano, należy wykazać wysokość należnego mu wynagrodzenia tzn. wysokość rynkowych stawek cen za korzystanie z nieruchomości (czynszu lub najmu). W przypadku sytuacji, gdy pozwany działa w złej wierze należy udowodnić jej istnienie poprzez przeprowadzenia postępowania dowodowego.

Wyrok w sprawie może mieć trzy możliwe scenariusze rozstrzygające sporu:

1. Oddanie powództwa w całości

Sąd oddala w całości powództwo w przypadku gdy podczas badania stwierdzi, że:

• pozwany nie korzystał z nieruchomości,
• pozwany spełnił już świadczenie objęte żądaniem pozwu,
• korzystanie z nieruchomości podlega przedawnieniu,
• posiadacz samoistny posiada tytuł prawny do nieruchomości.

2. Uwzględnienie powództwa w części

Sąd uwzględnia w części powództwo w przypadku gdy:

• wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości okazuje się być niższa niż wysokość wskazana przez powoda;
• powodowi przysługuje jedynie część za okres objęty powództwem w przypadku gdy np. posiadacz samoistny korzystał z nieruchomości tylko przez część okresu wykazanego w uzasadnieniu powództwa;

3. Uwzględnienie powództwa w całości

Sąd uwzględnia w całości powództwo w sytuacji gdy:

• wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest niższe niż wysokość wskazana przez powoda;
• nie doszło do wygaśnięcia zobowiązania;
• pozwany korzystał bezumownie z nieruchomości właściciela przez cały okres objęty powództwem;
• nie upłynął termin przedawnienia.

Poznaj Raporty o Terenie OnGeo.pl i zdiagnozuj swoją działkę bez wychodzenia z domu

Dzięki Raportom o Terenie OnGeo.pl dostaniesz niezbędne informacje o dowolnej działce w Polsce w zaledwie 5 minut po dokonanej płatności. Zobacz co znajdziesz w Raportach!