Świadectwo energetyczne już obowiązuje: zmiany od 2023

Obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży i najmie nie jest nowy, ale 28 kwietnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja, która go zaostrzyła i doprecyzowała. Od tego dnia notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa, ogłoszenia muszą zawierać więcej danych energetycznych, a inwestor dołącza świadectwo do dokumentów związanych z zakończeniem budowy. Kolejne zmiany wynikają z unijnej dyrektywy EPBD, która przewiduje m.in. ujednolicone klasy energetyczne budynków.

Obowiązek przekazania świadectwa przy sprzedaży i najmie istnieje w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków od 2015 r., a wcześniej wynikał z Prawa budowlanego.
Nowelizacja z 28 kwietnia 2023 r. zmieniła m.in. rolę notariusza, wymogi dotyczące ogłoszeń i obowiązki inwestora.
Dyrektywa EPBD wprowadza budynki zeroemisyjne (nowe budynki publiczne od 2028 r., pozostałe nowe budynki od 2030 r.), a polskie przepisy o świadectwach są w trakcie dostosowania.

Jak było przed 28 kwietnia 2023 r.?

Świadectwa charakterystyki energetycznej funkcjonują w Polsce od 2009 r. Obowiązek ich przekazywania przy sprzedaży i najmie był zapisany najpierw w Prawie budowlanym, a od 2015 r. w ustawie z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. W ogłoszeniach o sprzedaży lub najmie, jeśli świadectwo zostało sporządzone, wystarczało podać wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową.

Co zmieniło się 28 kwietnia 2023 r.?

Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii nowelizacja wprowadziła m.in. następujące zmiany:

Zmiana	Co oznacza w praktyce
Rola notariusza	notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania świadectwa, a jeśli go nie przekazano, poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny
Forma elektroniczna	świadectwo można otrzymać także w formie elektronicznej
Dane w ogłoszeniach	jeśli świadectwo zostało sporządzone, ogłoszenie o sprzedaży lub najmie zawiera wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU), końcową (EK) i nieodnawialną energię pierwotną (EP), udział OZE w zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową emisję CO₂
Zakończenie budowy	inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie; wyjątek dotyczy budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 m² budowanych na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora
Centralny rejestr	zmieniono zasady jego funkcjonowania, m.in. wpisy do wykazów osób uprawnionych i wykreślanie z nich oraz upublicznienie części danych
Kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji	kontrolą objęto także systemy z innymi źródłami ciepła o mocy powyżej 70 kW
Automatyka w budynkach niemieszkalnych	obowiązek wyposażenia w systemy automatyki i sterowania przy systemach ogrzewania lub klimatyzacji o mocy powyżej 290 kW

Obecnie nabywca ani najemca nie mogą też zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Jak te zasady wyglądają przy sprzedaży, opisujemy w artykule bez świadectwa energetycznego nie sprzedasz nieruchomości?, a pełną listę sytuacji, w których świadectwo jest potrzebne, wraz z wyjątkami, w tekście kiedy jest potrzebne świadectwo energetyczne.

Jak przepisy działają w 2026 roku?

Zasady z 2023 r. są stosowane od ponad trzech lat. W praktyce oznacza to, że:

przy sprzedaży i najmie domów i mieszkań świadectwo co do zasady przekazuje się nabywcy lub najemcy, niezależnie od roku budowy, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie,
jeśli korzystasz z nieruchomości na własny użytek i jej nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz, świadectwo co do zasady nie jest potrzebne,
świadectwo jest ważne przez 10 lat, ale traci ważność wcześniej, jeśli roboty budowlano-instalacyjne zmienią charakterystykę energetyczną budynku, np. po dociepleniu lub wymianie źródła ciepła,
świadectwo zamawia się u osoby uprawnionej wpisanej do wykazu w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.

Ceny świadectw nie są regulowane urzędowo. Co zawiera dokument i od czego zależy jego koszt, wyjaśniamy w poniższym artykule.

Przeczytaj także:

Świadectwo charakterystyki energetycznej - czym jest i kiedy należy wykonać

Co dalej? Dyrektywa EPBD i klasy energetyczne

W 2024 r. przyjęto przekształconą dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD). Najważniejsze kierunki zmian:

Klasy energetyczne. Dyrektywa wymaga jednolitego sposobu wyrażania charakterystyki energetycznej budynków za pomocą klas energetycznych w skali od A do G. Według MRiT w Polsce procedowany jest projekt rozporządzenia w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej i świadectw (stan na październik 2026 r.).
Budynki zeroemisyjne. Nowe budynki zajmowane lub będące własnością instytucji publicznych mają być zeroemisyjne od 1 stycznia 2028 r., a pozostałe nowe budynki od 1 stycznia 2030 r.
Paszport renowacji. Ma być dobrowolnym dokumentem z planem głębokiej renowacji budynku, sporządzanym przez wykwalifikowanych ekspertów.

Dopóki zmiany nie zostaną wprowadzone do polskich przepisów, obowiązują dotychczasowe zasady i wzór świadectwa. Sprawdź więc, czy Twoje świadectwo zawiera już oficjalną klasę energetyczną.

Porównaj budynki w okolicy w Raporcie o Terenie

Analiza świadectw energetycznych budynków w Raporcie o Terenie OnGeo.pl pokazuje wskaźniki EK, EP i UOZE budynków na wybranym terenie i w jego sąsiedztwie, dla których udało się dopasować świadectwo z centralnego rejestru. Klasy od A+ do G w raporcie wyznaczane są na podstawie wskaźnika EP.

FAQ: świadectwo energetyczne po zmianach

Od kiedy obowiązują nowe zasady dotyczące świadectw energetycznych?

Od 28 kwietnia 2023 r. Sam obowiązek przekazania świadectwa przy sprzedaży i najmie obowiązywał już wcześniej.

Czy po 2023 r. każdy właściciel musi mieć świadectwo?

Nie. Świadectwo jest potrzebne m.in. przy sprzedaży i najmie oraz po zakończeniu budowy. Jeśli korzystasz z nieruchomości na własny użytek i jej nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz, świadectwo co do zasady nie jest wymagane.

Co zmieniło się w ogłoszeniach o sprzedaży i najmie?

Przed 2023 r. wystarczał wskaźnik energii końcowej. Od 28 kwietnia 2023 r., jeśli świadectwo zostało sporządzone, ogłoszenie zawiera wskaźniki EU, EK i EP, udział OZE i jednostkową emisję CO₂.

Czy świadectwo energetyczne ma już klasę od A do G?

Dyrektywa EPBD przewiduje klasy energetyczne, a polskie przepisy są w trakcie dostosowania (stan na październik 2026 r.). Sprawdź, co zawiera Twoje świadectwo.

Od kiedy nowe budynki mają być zeroemisyjne?

Według dyrektywy EPBD nowe budynki publiczne od 1 stycznia 2028 r., a pozostałe nowe budynki od 1 stycznia 2030 r.