Rynek nieruchomości 2026 zmienia zasady gry dla kupujących

Ceny ofertowe w największych miastach są nadal wysokie (średnio powyżej 14 tys. zł/m²). Czy to oznacza dalsze wzrosty na rynku nieruchomości? Niekoniecznie. Mimo rosnących cen, sprzedaż mieszkań spadła o około 10% w porównaniu z grudniem 2025 roku.

Ta sytuacja tworzy zupełnie nowy układ sił na rynku. W styczniu w części nowych inwestycji odnotowano podwyżki cen sięgające około 10% w stosunku do wcześniejszych poziomów ofertowych. Jednocześnie coraz częściej pojawiają się obniżki cen sięgające 5-10% dla ofert, które długo czekają na nabywców.

Analiza cen w największych aglomeracjach

Wstępne dane rynkowe ze stycznia 2026 dotyczące cen mieszkań wskazują na wyraźną zmianę struktury oferty w największych aglomeracjach - na rynek trafiło więcej lokali z wyższego segmentu cenowego.

Najwyższe wzrosty cen na przestrzeni lat odnotowano w:

• Warszawie - średnia cena przekroczyła ponad 18,5 tys. zł
• Trójmieście - powyżej 17,7 tys. zł za m kw.
• Krakowie - średnia cena wynosi 16,7 tys. zł
• Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - 11,4 tys. zł za m kw.

Stabilizacja cen występuje w:

• Poznaniu - 13,5 tys. zł za m kw.
• Łodzi - 11,5 tys. zł za m kw.
• Wrocławiu - średnia stawka utrzymuje się na poziomie 15,2 tys. zł

Przywołane dane mają charakter uśredniony i opierają się na analizach rynku ofertowego oraz raportach branżowych.

Mimo wzrostów cen, kupujący zachowują ostrożność. Aż 73% Polaków nie wierzy w scenariusz spadku cen nieruchomości. Według danych sektora bankowego łączna wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2025 r. przekroczyła 105 mld zł.

Deweloperzy wskazują na główne wyzwania: deficyt atrakcyjnych działek (25% wskazań) oraz wysokie koszty budowy (27% wskazań). Eksperci przewidują, że druga połowa 2026 roku może przynieść nową falę wzrostów cen, napędzaną przez inflację kosztów budowy, ograniczoną liczbę pozwoleń oraz rosnące wymogi regulacyjne.

Kupujący zyskują pole do negocjacji

Rynek nieruchomości w 2026 roku wszedł w fazę względnej stabilizacji. Duża podaż, zarówno w ofertach deweloperów jak i na rynku wtórnym, przywróciła kupującym siłę negocjacyjną. W ofercie znajduje się obecnie około 20% lokali gotowych, co zmusza deweloperów do proponowania atrakcyjniejszych warunków.

Jakie korzyści daje obecna sytuacja rynkowa?

• Większe obniżki niż podwyżki - spadki wynoszą niemal 5%, podczas gdy podwyżki to przeciętnie około 3%
• Rabaty dla cierpliwych - lokale, które dłużej pozostają w ofercie, oferowane są z rabatami sięgającymi nawet 10%
• Dodatkowe korzyści - deweloperzy proponują miejsce postojowe, komórkę lokatorską czy podwyższony standard wykończenia

Kluczowa data: 13 lutego 2026 r.

Warto rozważyć wstrzymanie się z zakupem do 13 lutego 2026 r., kiedy wejdą w życie przepisy ujednolicające zasady ustalania cen nieruchomości. Nowe regulacje wyłączają powierzchnię ścian działowych z wliczenia do powierzchni użytkowej lokalu. Oznacza to potencjalną oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Najsilniejsze argumenty w negocjacjach

Dla wielu sprzedających równie istotne jak wysokość ceny są:

• gotówka jako forma płatności
• przewidywalność transakcji
• szybka decyzja kupującego

Te czynniki mogą okazać się kluczowe podczas negocjowania ostatecznej ceny nieruchomości.

Strategia na 2026: cierpliwość i analiza lokalizacji

Mądre planowanie zakupu nieruchomości w 2026 roku wymaga przede wszystkim cierpliwości. Osoby rozważające zakup mieszkania powinny szczególnie zwrócić uwagę na datę 13 lutego 2026 r. - wtedy wchodzą w życie przepisy ujednolicające zasady ustalania cen przez deweloperów. Wstrzymanie się z podpisaniem umowy do tego terminu może oznaczać oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, ponieważ nowe regulacje wyłączają powierzchnię ścian działowych z wliczenia do powierzchni użytkowej lokalu.

Warto pamiętać, że lokalizacja pozostaje fundamentem każdej inwestycji. Najciekawsza zmiana ostatnich lat dotyczy właśnie kryteriów wyboru - pytanie "jak tu będę żyć na co dzień?" staje się ważniejsze niż "jak szybko dojadę do biura?". Różnice między dzielnicami w obrębie jednego miasta rosną, zarówno w cenach, jak i dynamice popytu.

Jakie mieszkania mają największy potencjał inwestycyjny?

• Mieszkania o metrażu 40-60 mkw. zlokalizowane w metropoliach i miastach wojewódzkich z silnym rynkiem pracy
• Lokalizacje z dobrą infrastrukturą i dostępem do komunikacji publicznej
• Dzielnice o rosnącym potencjale rozwojowym

Ostrożniej należy podchodzić do zakupu dużych metraży i peryferyjnych lokalizacji.

Przed podjęciem ostatecznej decyzji należy przeprowadzić analizę nieruchomości. Raport o Terenie OnGeo.pl dostarcza szczegółowych informacji o działce i jej otoczeniu, pozwalając zabezpieczyć się przed błędnymi decyzjami inwestycyjnymi.

Kluczowe wnioski dla kupujących nieruchomości

Rynek nieruchomości w 2026 roku przeszedł istotne zmiany. Kupujący odzyskali siłę negocjacyjną dzięki większej podaży i wyhamowaniu popytu. Obniżki cen sięgające 5-10% dla długo pozostających w ofercie lokali przestały być rzadkością.

Co warto wiedzieć przed zakupem mieszkania?

• Datą kluczową jest 13 lutego 2026 r. - wtedy wchodzą w życie przepisy dotyczące obliczania powierzchni użytkowej lokalu
• Potencjalne oszczędności mogą wynosić kilkadziesiąt tysięcy złotych dzięki nowym regulacjom
• Najlepsze inwestycje to mieszkania 40-60 mkw. w metropoliach i miastach wojewódzkich z silnym rynkiem pracy

Lokalizacja pozostaje fundamentem każdej inwestycji. Pytanie "jak tu będę żyć na co dzień?" staje się ważniejsze niż kwestie komunikacyjne. Różnice między dzielnicami w obrębie jednego miasta rosną zarówno cenowo, jak i pod względem dynamiki popytu.

Podstawą każdej udanej transakcji jest dokładna analiza potencjału inwestycyjnego nieruchomości. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto skorzystać z profesjonalnych narzędzi analitycznych. Raport o Terenie OnGeo.pl dostarcza kompleksowych informacji o działce i jej otoczeniu, pozwalając zminimalizować ryzyko nietrafionej inwestycji.

Najlepszą strategią na 2026 rok pozostaje połączenie cierpliwości z dokładną analizą lokalizacji. Tylko wtedy zakup mieszkania stanie się bezpieczną inwestycją finansową i trafną decyzją życiową.