Metraż mieszkania od dewelopera - co zmienia nowelizacja ustawy od 13 lutego 2026

Nowelizacja ustawy deweloperskiej może zaoszczędzić Ci nawet 30-50 tysięcy złotych przy zakupie mieszkania. Od 13 lutego 2026 roku obowiązują nowe przepisy, które kończą kontrowersyjną praktykę doliczania powierzchni ścianek działowych do metrażu mieszkania. Dotychczas deweloperzy powszechnie wliczali tę powierzchnię do całkowitego metrażu, za który płacili kupujący - nowe regulacje definitywnie eliminują tę praktykę.

Czy warto poczekać z zakupem do wejścia w życie nowych przepisów? Ceny w największych polskich miastach często przekraczają kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Oszczędność kilku metrów kwadratowych oznacza konkretne korzyści finansowe, które warto rozważyć przed podjęciem decyzji zakupowej.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej zmienia sposób liczenia metrażu

Nowelizacja ustawy deweloperskiej została opublikowana w Dzienniku Ustaw w styczniu 2026 roku. Prezydent RP podpisał ustawę, która określa precyzyjne zasady pomiaru metrażu mieszkań i domów jednorodzinnych.

Dokument wprowadza artykuł 5a do ustawy z dnia 20 maja 2021 r., ustanawiając kluczowe zmiany:

• Obowiązek stosowania Polskiej Normy przy obliczaniu powierzchni użytkowej
• Wiązanie ceny z faktyczną powierzchnią użytkową - eliminacja alternatywnych metod pomiaru
• Ustalanie ceny lokalu wyłącznie jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny za 1 m²

Powierzchnia użytkowa musi być określana zgodnie z obowiązującą Polską Normą dotyczącą wskaźników powierzchniowych w budownictwie.

Koniec niejednoznacznych terminów

Nowe przepisy eliminują stosowane przez deweloperów terminy jak:

• "powierzchnia posprzedażowa"
• "powierzchnia rozliczeniowa"
• "powierzchnia wykończeniowa"

Jednocześnie wykluczają naliczanie ceny za powierzchnię zajętą przez ściany działowe.

Obowiązek jednolitego liczenia metrażu obejmie wszystkie umowy zawierane na podstawie ustawy, zapewniając przejrzystość praktyki handlowej. Przepisy obowiązują od 13 lutego 2026 roku, miesiąc po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Oszczędności sięgają kilkudziesięciu tysięcy złotych

Potencjalne oszczędności dla kupujących mieszkanie są znaczące. Obecne ceny nieruchomości w większych miastach Polski wynoszą nawet 20 000 zł za metr kwadratowy. Różnica w metrażu wynosząca 3-4 metry kwadratowe oznacza oszczędność nawet 80 tysięcy złotych. Nawet niewielkie rozbieżności prowadzą do znaczących strat finansowych - przy cenie 15 000-20 000 zł za metr, różnica 2-3 metrów to nadpłata w wysokości 30 000-60 000 złotych.

Aktualne ceny mieszkań w największych miastach:

• Warszawa - średnio 18,5 tys. zł za m²
• Udział lokali powyżej 20 tys. zł za m² w Warszawie - 26 proc.
• Trójmiasto - ponad 17,5 tys. zł za m²

Dotychczas deweloperzy powszechnie traktowali ścianki i ściany działowe tożsame, wliczając powierzchnię pod nimi do metrażu użytkowego lokalu. Przeciętna ściana działowa ma grubość 10-12 cm. W przypadku większych lokali dodatkowa powierzchnia może wynieść kilka metrów kwadratowych.

Konkretny przykład: lokal o powierzchni określonej w umowie na 50 m² w rzeczywistości może mieć 5 m² mniej. Mieszkania kupowane na kredyt oznaczają również dodatkowe odsetki płacone przez cały okres kredytowania. Wstrzymanie zakupu do 13 lutego 2026 r. może przynieść wymierne korzyści finansowe.

Zmiana przepisów kończy wieloletnie spory i niejasności

Wieloletnie spory między deweloperami a kupującymi dotyczące metrażu mieszkań dobiegają końca. Prezes UOKiK wydał 6 decyzji, w których zakwestionował praktyki deweloperów związane z wliczaniem powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu mieszkań, nakładając łącznie ponad 1,6 mln zł kar.

Jakie problemy rozwiązuje nowelizacja?

Dotychczasowe przepisy były nieprecyzyjne, co pozwalało deweloperom na:

• wliczanie do metrażu powierzchni pod ścianami działowymi
• stosowanie własnych metod obliczeń zapisanych wyłącznie w umowie deweloperskiej
• naliczanie opłat za metry, których nabywcy realnie nie mogli użytkować

Nowelizacja eliminuje problem rozbieżności pomiędzy powierzchnią liczoną według Polskiej Normy a powierzchnią określaną w umowie deweloperskiej. Norma techniczna, a nie zapisy umowy, będzie teraz decydująca.

Szerszy kontekst reform ochrony konsumentów

Zmiany wpisują się w pakiet reform ochrony praw konsumentów. Zgodnie z nowelizacją, deweloperzy nie będą mogli waloryzować ceny lokalu po podpisaniu umowy. Nowe przepisy mają zastosowanie wyłącznie do umów deweloperskich zawieranych po dniu wejścia ustawy w życie. Oznacza to, że osoby, które podpiszą umowę przed 13 lutego 2026 r., będą rozliczane według dotychczasowych zasad.

Wnioski

Nowelizacja ustawy deweloperskiej zmienia zasady zakupu mieszkań w Polsce. Kupujący przestaną płacić za powierzchnię, której nie mogą wykorzystać. Jednolity system obliczania metrażu według Polskiej Normy eliminuje dotychczasowe niejasności.

Co zyskujesz dzięki nowym przepisom?

• Przejrzystość transakcji - koniec z niejasnymi terminami jak "powierzchnia posprzedażowa" czy "powierzchnia rozliczeniowa"
• Oszczędności finansowe - płacisz wyłącznie za rzeczywistą powierzchnię użytkową
• Ochronę przed manipulacjami - deweloperzy nie mogą już waloryzować cen po podpisaniu umowy

Czy warto wstrzymać się z zakupem do 13 lutego 2026 roku?

Rozważ kluczowe czynniki przed podjęciem decyzji zakupowej. Przy obecnych cenach nieruchomości przekraczających 15-20 tysięcy złotych za metr kwadratowy w dużych miastach, oszczędność kilku metrów oznacza konkretne korzyści finansowe.

Sprawdzenie dokładnych informacji o inwestycji, w tym szczegółowego metrażu, staje się kluczowym elementem procesu decyzyjnego. Każdy metr kwadratowy ma ogromne znaczenie dla Twojego budżetu. Nowa ustawa deweloperska stanowi ważny krok w kierunku ochrony praw konsumentów na rynku nieruchomości.