UOKiK wszczął postępowanie ws. Otodom. Co grozi portalowi i co to oznacza dla kupujących?

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ogłosił 6 maja 2026 roku wszczęcie postępowania wyjaśniającego w sprawie nowych zasad naliczania opłat przez serwis Otodom. To formalna odpowiedź na lawinę skarg od biur nieruchomości, które od 31 marca płacą za ogłoszenia według wartości swojego portfela, a nie za każde ogłoszenie z osobna. Jeśli UOKiK stwierdzi naruszenie prawa, Otodomowi grozi kara do 10% rocznego obrotu.

UOKiK sprawdza dwie rzeczy. Obie mogą być groźne dla Otodom

Prezes UOKiK Tomasz Chróstny wszczął postępowanie wyjaśniające po tym, jak do urzędu wpłynęły liczne sygnały od pośredników nieruchomości dotyczące znacznych podwyżek opłat za ogłoszenia. Urząd wyjaśnił zakres badania:

• Pierwsza kwestia to ustalenie czy Otodom ma pozycję dominującą. W prawie konkurencji istnieje domniemanie, że jeśli udział przedsiębiorcy w rynku właściwym przekracza 40%, to ma on pozycję dominującą. Szacunki branży wskazują, że Otodom kontroluje ok. 50% rynku ogłoszeń nieruchomości, a łącznie z OLX należącym do tej samej Grupy OLX udział może sięgać 70-80%. Domniemanie pozycji dominującej wydaje się więc zasadne, jednak ostateczna ocena należy do urzędu.
• Druga kwestia to czy nowe zasady mogą ograniczać konkurencję na rynku, w tym między samymi pośrednikami. Różnicowanie opłat w zależności od wartości portfela oznacza, że biura z droższymi nieruchomościami w ofercie płacą więcej, a wysokość opłaty zależy od cen na lokalnym rynku, na które pośrednicy nie mają wpływu.

Urząd podkreślił, że postępowanie wyjaśniające prowadzone jest w sprawie, a nie przeciwko konkretnemu przedsiębiorcy. To ważne rozróżnienie. UOKiK zbiera informacje i weryfikuje fakty, zanim podejmie decyzję o wszczęciu postępowania antymonopolowego.

Value Based Pricing – co zmienił Otodom i co konkretnie bada urząd

Przed 31 marca biura nieruchomości płaciły za każde ogłoszenie osobno, średnio ok. 30 zł za ofertę, albo wybierały stałe pakiety miesięczne. Od 31 marca Otodom przeszedł na model Value Based Pricing, w którym opłata zależy od łącznej wartości nieruchomości publikowanych przez biuro.

Mechanizm jest skomplikowany: opłata obliczana jest jako średnia arytmetyczna najwyższych cen ofertowych nieruchomości z sześciu poprzednich okresów rozliczeniowych. W 2026 roku stawka jest stała, ale od 2027 portfel będzie przeliczany na nowo.

UOKiK wskazał konkretne zastrzeżenia które bada:

• Brak przejrzystości zasad ustalania opłat. Biura twierdzą, że mechanizm jest zbyt skomplikowany i nieprzewidywalny. Zmiana jednej drogiej oferty może podnieść opłatę za cały portfel.
• Różnicowanie warunków współpracy z agencjami. Skargi wskazują, że różne biura mogą mieć różne warunki, co narusza zasadę równego traktowania kontrahentów.
• Zasada najwyższej ceny. Opłata opiera się na najwyższej cenie oferowanej nieruchomości w danym okresie, co według krytyków może zachęcać do sztucznego zaniżania cen ofertowych.

Konkretne stawki nowego cennika: Pakiet Profesjonalny startuje od 2 380 zł netto miesięcznie, a po sześciu miesiącach rośnie do 3 010 zł netto, co oznacza wzrost o ponad 26% bez żadnej zmiany w zakresie usługi. Część biur raportuje wzrosty kosztów o ponad 100% względem poprzedniego modelu.

Co Otodom odpowiada

Otodom należy do Grupy OLX, będącej częścią globalnego koncernu Prosus N.V. Portal zadeklarował pełną współpracę z urzędem i przekazanie wszelkich niezbędnych informacji. Otodom zaznaczył, że obecna sytuacja nie wpływa na bieżącą obsługę klientów i że ze względu na wczesny etap postępowania nie będzie udzielał bardziej szczegółowych komentarzy.

Przedstawiciele Otodom twierdzą, że nowy system jest przejrzysty i że część agencji za ogłoszenia będzie teraz płacić mniej niż dotychczas. Portal podkreśla też, że zasada najwyższej ceny ma zapobiegać nadużyciom.

Trzy scenariusze: co może się stać z Otodomem i kiedy

Postępowanie wyjaśniające to dopiero etap wstępny. Możliwe są trzy scenariusze:

• Scenariusz pierwszy: UOKiK nie stwierdza naruszenia i umarza postępowanie. Otodom kontynuuje nowy model rozliczeń.
• Scenariusz drugi: UOKiK wszczyna formalne postępowanie antymonopolowe. To wielomiesięczny lub wieloletni proces zakończony decyzją prezesa UOKiK.
• Scenariusz trzeci: Otodom pod presją postępowania dobrowolnie modyfikuje zasady rozliczeń zanim UOKiK wyda decyzję. W polskiej praktyce antymonopolowej takie scenariusze się zdarzają.

Za nadużywanie pozycji dominującej grozi kara do 10% rocznego obrotu przedsiębiorcy. Przy skali działalności Grupy OLX w Polsce kwota ta może być znacząca.

Trzy ryzyka dla kupujących i sprzedających nieruchomości

Sprawa Otodom dotyczy głównie biur nieruchomości, ale jej skutki mogą odczuć wszyscy uczestnicy rynku.

Ryzyko niekompletnego obrazu rynku. Część biur w odpowiedzi na podwyżki ogranicza liczbę ogłoszeń na Otodom lub wycofuje droższe oferty. Z platformy zniknęły już niektóre nieruchomości premium, jak apartamenty z warszawskiej Złotej 44. Kupujący szukający nieruchomości na jednym portalu mogą nie widzieć pełnej oferty rynkowej.

Ryzyko zaniżania cen w ogłoszeniach. Jeśli opłata zależy od najwyższej ceny w portfelu, biura mogą być motywowane do zaniżania cen ofertowych, żeby obniżyć rachunek za portal. Dla kupujących oznacza to mniej rzetelne ceny wyjściowe do negocjacji.

Ryzyko wyższych prowizji. Wyższe koszty obsługi portalu mogą zostać przerzucone na klientów w postaci wyższych prowizji. Eksperci nie wykluczają, że część biur podwyższy stawki prowizyjne.

Niezależnie od sytuacji na portalach ogłoszeniowych, rzeczywiste ceny transakcyjne nieruchomości sprawdzisz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl. Dane z aktów notarialnych pokazują za ile nieruchomości faktycznie się sprzedają w danej okolicy, niezależnie od tego co biura publikują w ogłoszeniach.