20 lat modernizacji EGiB i ciągłe problemy - nowe wnioski NIK

Pod koniec 2025 roku Najwyższa Izba Kontroli opublikowała wyniki kontroli dotyczącej modernizacji Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB), prowadzonego od ponad 20 lat procesu, który miał doprowadzić do kompleksowej cyfryzacji i aktualizacji kluczowego rejestru nieruchomości w Polsce. Wyniki wskazują, że mimo wieloletnich działań proces jest wciąż daleki od zakończenia, a dane, z których korzystają inwestorzy, administracja czy samorządy, często są niekompletne lub niezgodne ze stanem faktycznym. 

Co to jest Ewidencja Gruntów i Budynków i dlaczego jest ważna?

Dlaczego EGiB ma znaczenie dla rynku nieruchomości i planowania przestrzennego? EGiB to centralny, państwowy rejestr zawierający dane o działkach, budynkach, lokalach, ich powierzchni oraz podmiotach władających nieruchomościami. Rejestr ten jest jednym z podstawowych źródeł informacji przy:

• prowadzeniu obrotu nieruchomościami (np. sprzedaż, zakup, kredyty),
• planowaniu przestrzennym i inwestycjach publicznych,
• analizach rynku nieruchomości i raportach gospodarczych,
• procesach administracyjnych i sądowych.

Brak aktualnych i dokładnych danych w EGiB oznacza realne ryzyko błędnych decyzji - od błędnych powierzchni działek po nieaktualne informacje o zabudowie czy podziałach gruntów. 

Kluczowe problemy wskazane przez NIK

Niewystarczający nadzór wojewodów

Wojewodowie nie planowali ani nie prowadzili skutecznych kontroli powiatów, mimo że przekazywali milionowe dotacje na modernizację EGiB. Oznacza to, że środki finansowe trafiały do jednostek, które nie mogły ich efektywnie wykorzystać. 

Braki w kadrach i kompetencjach inspekcji geodezyjnej

Wojewódzkie Inspektoraty Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego (WINGiK) miały często braki kadrowe - od 2 do 4 wakatów, przez co nie realizowały ustawowych kontroli zgodnie z wymaganiami. 

Nieskuteczny monitoring danych przez Głównego Geodetę Kraju

GGK nie dysponował aktualnymi informacjami o stopniu realizacji EGiB, co utrudniało planowanie działań naprawczych oraz ocenę, które powiaty wymagają pilnej modernizacji. 

Błędy w sprawozdaniach statystycznych

Sprawozdania o stanie EGiB zawierały liczne nieścisłości, które uniemożliwiały jednoznaczne określenie, jak wiele powiatów ma kompletną, cyfrową bazę danych.

Finansowanie modernizacji - liczby mówią same za siebie

Poniższa tabela przedstawia, jak rosły wydatki na EGiB w stosunku do wnioskowanych dotacji na wydatki rzeczowe. Dane pokazują, że planowane środki na pensje przewyższały często wielokrotnie środki wnioskowane przez starostów na działania operacyjne - co może wyjaśniać, dlaczego modernizacja tak długo się przeciągała.

Tab. 1. Źródło: opracowanie własne - NIK 

Tak duże różnice pokazują, że rosnące koszty osobowe nie szły w parze z realnym finansowaniem modernizacji, zwłaszcza jeśli mowa o pracach terenowych i aktualizacji danych w terenie.

Co to oznacza dla inwestorów, planistów i obywateli?

Aktualne dane EGiB mają znaczenie praktyczne dla wielu osób:

• inwestorów i deweloperów - nieaktualne informacje o gruntach mogą prowadzić do błędnych kalkulacji i opóźnień w inwestycjach,
• urzędników planistów - planowanie przestrzenne wymaga aktualnych map i rejestrów,
• pośredników i notariuszy - EGiB stanowi podstawę danych dla umów i transakcji,
• obywateli i właścicieli nieruchomości - brak aktualnych danych może utrudniać np. wycenę nieruchomości czy realizację inwestycji domowych.

W praktyce dane z EGiB są uzupełniane innymi rejestrami - takimi jak centralna baza danych nieruchomości (CEDNIK) czy informacje z ksiąg wieczystych - co zwiększa wiarygodność decyzji, jeśli są analizowane łącznie.

Dla inwestorów oznacza to, że nieaktualna EGiB potrafi realnie wpływać na kalkulacje opłacalności projektów – od kosztów wyceny gruntów, przez ryzyka umowne, po potrzeby korekt dokumentacyjnych. Firmy developerskie i doradcy rynku często wykorzystują własne bazy danych, symulacje GIS czy narzędzia analityczne, aby obejść luki w EGiB.

Jak poprawić jakość danych o nieruchomościach? Rola narzędzi analitycznych

Choć modernizacja EGiB wciąż trwa, istnieją narzędzia, które pomagają ocenić stan konkretnej działki czy nieruchomości. Jednym z nich jest Raport o Terenie OnGeo.pl, który między innymi:

• przedstawia dane o planie zagospodarowania przestrzennego,
• pokazuje uzbrojenie terenu i infrastrukturę,
• identyfikuje potencjalne zagrożenia i uciążliwości w otoczeniu działki.

Dzięki temu inwestorzy i kupujący mogą uzyskać w ciągu 5 minut aktualne informacje o nieruchomości.

Wnioski i rekomendacje pokontrolne NIK

NIK sformułowała szereg zaleceń dla kluczowych instytucji, m.in.:

• do Ministra Finansów i Gospodarki: ustalenie realnych kosztów modernizacji EGiB i określenie źródeł ich finansowania,
• do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji: ujednolicenie zasad kontroli i dokumentacji WINGiK,
• do Głównego Geodety Kraju: opracowanie skutecznego monitoringu postępów modernizacji,
• do wojewodów: wzmocnienie nadzoru nad pracami starostów i pełne wykorzystanie dotacji.

Te rekomendacje mają na celu zapewnienie pełnej i skutecznej modernizacji EGiB, co w dłuższej perspektywie może przyczynić się do poprawy wiarygodności danych o nieruchomościach w Polsce.

Podsumowanie

Raport NIK z końca 2025 r. jasno pokazuje, że 20 lat modernizacji EGiB nie doprowadziło jeszcze do jej zakończenia, a wiele barier administracyjnych, finansowych i kadrowych utrudnia osiągnięcie celu. Choć dane są stale aktualizowane, ich jakość wciąż nie dorównuje oczekiwaniom rynku i administracji. W takiej sytuacji narzędzia takie jak Raport o Terenie OnGeo.pl stanowią wartościowe uzupełnienie, dając praktyczne informacje o nieruchomościach niezależnie od stopnia cyfryzacji centralnych rejestrów.