Zmiany w planowaniu przestrzennym - prostsze zasady w planach ogólnych

W polskim systemie planowania przestrzennego szykują się spore ułatwienia dla gmin i inwestorów. Posłowie koalicji rządzącej - z KO, PSL-TD, Polska2050-TD i Lewicy - złożyli w Sejmie projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Najważniejsze propozycje to zawieszenie kar za spóźnienia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (WZ), rezygnacja z obowiązkowych uzgodnień przy tworzeniu planów ogólnych oraz ograniczenie prawa organów nadzoru do uchylania całych planów tylko z powodu uchybień formalnych.

Celem zmian jest odpowiedź na problemy samorządów - przede wszystkim lawinę nowych wniosków i brak specjalistów do ich obsługi. Równolegle trwają prace nad podobnym projektem rządowym. Co to wszystko oznacza dla gmin, inwestorów i właścicieli nieruchomości?

Dlaczego zmiany są potrzebne?

Reforma planowania przestrzennego, która weszła w życie w ostatnich latach, mocno skomplikowała życie gminom. Plan ogólny gminy - czyli dokument wyznaczający ramy dla dalszych planów miejscowych czy decyzji WZ - stał się obowiązkowy, ale jego przygotowanie okazało się trudne i czasochłonne.

W uzasadnieniu nowelizacji posłowie podkreślają, że plan ogólny nie przesądza ostatecznego przeznaczenia terenu, a jedynie tworzy katalog możliwych przeznaczeń terenu. Dlatego chcą uproszczeń, które skrócą procedurę planistyczną i odchudzą biurokrację.

Najczęstsze problemy gmin to:

• ogromna liczba wniosków o „wuzetki”, która powoduje kolejki i opóźnienia,
• brak odpowiednio wyszkolonych specjalistów,
• ryzyko unieważnienia całych planów przez organy nadzoru - wojewodów, z powodu drobnych uchybień formalnych.

Przykład? Wojewoda śląski unieważnił ostatnio uchwały w gminach Jejkowice i Pyskowice z powodu błędów w dokumentacji - m.in. braku danych OUZ w wymaganym formacie GML czy problemów z wyznaczeniem stref planistycznych.

Najważniejsze zmiany w procedurze planów ogólnych

Projekt poselski zakłada kilka kluczowych ułatwień:

1. Koniec z obowiązkowymi uzgodnieniami - zostaje tylko opiniowanie
Zamiast uzyskiwać formalne uzgodnienia od instytucji, gminy będą musiały jedynie zasięgnąć opinii. Uzgodnienia pojawią się dopiero na etapie planów miejscowych albo decyzji administracyjnych. Dzięki temu procedura planistyczna będzie szybsza i mniej obciążająca.

2. Większa elastyczność planów miejscowych
Nie będzie już konieczne sztywne trzymanie się wskaźnika maksymalnej powierzchni zabudowy. Wystarczy zachowanie zgodności w zakresie intensywności zabudowy i minimalnego udziału terenów biologicznie czynnych. Dla decyzji WZ limit zabudowy z planu ogólnego wciąż pozostanie obowiązkowy.

3. Ograniczenie uprawnień wojewodów
Wojewoda nie będzie już mógł unieważniać całej uchwały z powodu drobiazgów - np. literówki czy błędu w tabeli. Będzie mógł uchylić jedynie fragment, który faktycznie jest wadliwy. To ma zapobiec sytuacjom, w których całe plany lądowały w koszu przez niewielkie uchybienia formalne.

Sprawdź plan ogólny swojej gminy w Raporcie o Terenie OnGeo.pl

Zmiany w prawie to jedno, ale warto też wiedzieć, jakie plany już dziś dotyczą konkretnej działki czy terenu. W Raporcie o Terenie OnGeo.pl w kilka minut możesz sprawdzić, czy Twoja nieruchomość objęta jest planem ogólnym gminy, jakie są ograniczenia i możliwości zabudowy oraz jakie dodatkowe informacje planistyczne mogą mieć wpływ na inwestycję. To szybki sposób, by bez wychodzenia z domu uzyskać przejrzyste dane, które ułatwią podjęcie decyzji o kupnie działki, rozpoczęciu budowy czy planowaniu inwestycji.

Zawieszenie kar i zmiany w decyzjach WZ

Jedną z najbardziej oczekiwanych nowości jest zawieszenie do 31 grudnia 2026 r. kar za spóźnienia przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i lokalizacji inwestycji celu publicznego. Powód jest prosty - gminy nie mają zasobów, żeby przerobić taką falę wniosków.

Od 1 stycznia 2026 r. wchodzi też zasada, że decyzje WZ będą wygasać po 5 latach. Wyjątkiem będą sprawy wszczęte przed 16 października 2025 r. - tam ograniczenia czasowego nie będzie.

Co ważne - to data złożenia wniosku, a nie tempo pracy urzędu, zdecyduje o długości obowiązywania decyzji. Dzięki temu inwestorzy nie będą stratni z powodu opóźnień w gminie.

Projekt rządowy - podobieństwa i różnice

30 września 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów pojawił się rządowy projekt nowelizacji tej samej ustawy. W dużej mierze pokrywa się on z propozycją posłów - także przewiduje 5-letni okres ważności WZ i zawieszenie kar dla gmin do końca 2026 r.

Wszystko wskazuje na to, że oba projekty szybko znajdą wspólny mianownik i zostaną uchwalone w ekspresowym tempie.

Co to oznacza w praktyce?

• Dla inwestorów: stabilniejsze decyzje WZ, które nie wygasną z dnia na dzień, większa przewidywalność w planowaniu inwestycji.
• Dla gmin: mniej stresu związanego z karami, więcej czasu na wdrożenie reformy i realne możliwości obsłużenia wniosków.
• Dla wojewodów: bardziej precyzyjne narzędzia nadzoru, bez paraliżowania całych uchwał.

Eksperci z rynku nieruchomości przewidują, że zmiany ożywią sektor budowlany i przyspieszą inwestycje - szczególnie w mieszkaniówce i infrastrukturze. Jednocześnie ostrzegają, że trzeba będzie pilnować, by elastyczniejsze przepisy nie skończyły się chaotyczną zabudową.

Warto zaznaczyć, że w okresie przejściowym gminy będą musiały zorganizować konsultacje społeczne dotyczące nowych planów ogólnych, co pozwoli właścicielom nieruchomości na aktywny udział w kształtowaniu schematu zagospodarowania przestrzeni w ich okolicy. To szczególnie istotne dla obszarów uzupełnienia zabudowy, gdzie nowe regulacje mogą mieć znaczący wpływ na możliwości inwestycyjne.