Nowe przepisy o patodeweloperce wchodzą w życie 1 sierpnia 2024

Od 1 sierpnia 2024 roku zaczynają obowiązywać nowe przepisy dotyczące tzw. patodeweloperki, wynikające z  nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Te zmiany, które były już dwukrotnie opóźniane, mają na celu poprawę komfortu życia mieszkańców bloków poprzez wprowadzenie surowszych norm budowlanych. 

Główne zmiany w przepisach, które proponuje  Ministerstwo Rozwoju i Technologii

1. Minimalne odległości między budynkami

Nowe przepisy wprowadzają ścisłe wymagania dotyczące minimalnych odległości między budynkami wielorodzinnymi. Budynki posiadające 4 lub więcej kondygnacji nadziemnych muszą być oddalone od granicy działki o minimum 5 metrów, do tej pory odległość ta wynosiła 4 m (w przypadku ściany z oknami). Budynki skierowane ścianą bez okien i drzwi w stronę granicy, dla których minimalna odległość wynosi 1,5 metra, pod warunkiem że pozwala na to MPZP. Celem tych zmian jest zmniejszenie zagęszczenia zabudowy oraz poprawa jakości życia mieszkańców.

2. Większa minimalna odległość od obiektów przemysłowych 

Kolejną istotną zmianą jest ustalenie minimalnej odległości budynków mieszkalnych od obiektów przemysłowych. Nowe przepisy wymagają, aby budynki mieszkalne znajdowały się co najmniej 30 metrów od magazynów i obiektów produkcyjnych o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m². Ma to na celu ochronę mieszkańców przed potencjalnymi uciążliwościami związanymi z bliskością zakładów przemysłowych.

3. Minimalna powierzchnia użytkowa 

Nowelizacja wprowadza również minimalną użytkową powierzchnię lokalu mieszkalnego, która będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 m². Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być lokalizowane na poziomie parteru budynku, z bezpośrednim dostępem do nich z ulicy. Zmiana ta ma na celu eliminację tzw. mikrokawalerek, które choć cieszą się popularnością, często nie zapewniają wystarczającego komfortu życia. 

4. Wzrost powierzchni terenów zielonych

Nowe przepisy nakładają obowiązek przeznaczenia minimum 25% powierzchni działki budowlanej na tereny czynne biologicznie. Dotyczy to głównie parceli przeznaczonych na placówki wychowania i oświaty, budynki mieszkalne oraz obiekty opieki zdrowotnej. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy MPZP określa inny procent powierzchni.

5. Redukcja hałasu w budynkach mieszkalnych

Wprowadzone zmiany zaostrzają standardy dotyczące izolacji akustycznej budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W nowych  budynkach trzeba będzie stosować przegrody spełniające odpowiednie wymagania akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej (podobnie jak to już jest w przypadku wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym).

6. Organizacja miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych

Zmiany w przepisach regulują również organizację miejsc postojowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Teraz muszą one stanowić maksymalnie 6% całkowitej liczby miejsc postojowych, co ma zapewnić lepszy dostęp do usług dla osób o ograniczonej mobilności.

7. Miejsca rekreacyjne

Nowe przepisy wprowadzają wymogi odnośnie minimalnej powierzchni placu zabaw w odniesieniu do liczby mieszkań w budynku mieszkalnym wielorodzinnym czy w zespole takich budynków, kiedy w bloku lub na osiedlu jest więcej niż 20 mieszkań deweloperzy są zobowiązani do budowy placu zabaw. Place te będą musiał być poddane kontroli pomontażowej przed oddaniem do użytku. Ponadto, deweloperzy muszą zapewnić pomieszczenia do przechowywania wózków dziecięcych i rowerów o minimalnej powierzchni 15 m². 

8. Pomieszczenia dla osób dorosłych o szczególnych potrzebach

Nowe przepisy nakładają obowiązek zapewnienia pomieszczeń przeznaczonych do przewijania osób dorosłych o szczególnych potrzebach w obiektach opieki zdrowotnej, stacjach paliw oraz innych budynkach użyteczności publicznej o określonej powierzchni użytkowej.

9. Zwiększenie prywatności na balkonach

Będzie obowiązek stosowania przegrody pomiędzy balkonami usytuowanymi na jednej płycie. Przegrody te muszą spełniać określone standardy w zakresie wysokości, szerokości oraz przepuszczalności światła. Celem tej regulacji jest zapewnienie większej prywatności mieszkańcom, którzy często odczuwają dyskomfort z powodu bliskości sąsiadów. Przegrody te nie tylko izolują wizualnie, ale również mogą działać jako dodatkowa bariera dźwiękowa, co przyczynia się do poprawy komfortu życia mieszkańców.

Wątpliwości wynikające ze zmian

Pomimo pozytywnych założeń nowych przepisów, eksperci i deweloperzy wyrażają obawy dotyczące ich praktycznego zastosowania. Przede wszystkim istnieje ryzyko, że nowe regulacje doprowadzą do znacznego wzrostu cen mieszkań. Deweloperzy mogą być zmuszeni do zwiększenia kosztów budowy, co w konsekwencji przełoży się na wyższe ceny lokali. Co więcej, obowiązkowe place zabaw mogą spowodować, że niektóre małe projekty zostaną zamrożone lub ich realizacja będzie niemożliwa. Obowiązek ich budowy przy każdej inwestycji wielorodzinnej, nawet jeśli obejmuje ona tylko jeden budynek, może znacząco ograniczyć możliwości zagospodarowania przestrzeni. W praktyce deweloperzy mogą być zmuszeni do zmniejszenia gabarytów budynków lub nawet rezygnacji z realizacji niektórych projektów, co może wpłynąć na dostępność mieszkań na rynku.

Vacatio legis i dostosowanie się do przepisów

Vacatio legis dla nowych przepisów wyniosło siedem miesięcy, co miało na celu umożliwienie deweloperom dostosowanie się do nowych wymogów. Mimo to, wiele osób z branży uważa, że czas ten był niewystarczający, aby odpowiednio przygotować się do zmian. Niepewność co do interpretacji nowych przepisów oraz wydłużenie procedur administracyjnych mogą wpłynąć na opóźnienia w realizacji inwestycji.

Podsumowanie

Nowe przepisy o patodeweloperce mają na celu poprawę komfortu życia mieszkańców bloków, jednak ich efektywność w osiągnięciu tego celu pozostaje niepewna. Wzrost kosztów budowy, trudności z realizacją nowych inwestycji oraz kontrowersje związane z interpretacją przepisów mogą prowadzić do wzrostu cen mieszkań i ograniczenia dostępności lokali na rynku. Czas pokaże, czy te regulacje rzeczywiście poprawią warunki życia, czy też przyniosą niezamierzone skutki uboczne.